문턱 높아진 아파트 청약시장… 맞춤 '가점전략' 세워라

입력 2018-01-31 17:13:39 | 수정 2018-01-31 17:13:39 | 지면정보 2018-02-01 B1면
지난해 서울 39개 단지 당첨자 평균가점 51점
부양가족 없는 2030, 특별공급 노려야

1분기 분양 물량 대부분 설 이후 집중
개포주공8단지 등 수도권 3만5378가구
부산·대구·광주 등 5개 광역시 5607가구
규제에도 서울 분양시장 '후끈'…지방 '썰렁'
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무술년 분양시장에서는 지역별 온도차가 더욱 커질 전망이다. 서울은 규제에도 청약 열기가 이어지는 반면 지방에서는 침체 분위기가 길어질 가능성이 높다. 따라서 건설사들이 수도권은 적극 공략하고 지방에서는 분양 물량을 줄이는 등 속도 조절에 나서고 있다. 1분기 분양 물량 대부분은 설 연휴가 지난 뒤 집중적으로 공급될 것으로 예상된다. 분양 물량이 많은 만큼 선택 폭이 넓어지고 경쟁이 분산되므로 당첨 확률을 높일 수 있는 좋은 기회인 셈이다. 양지영 R&C연구소 소장은 “분양권시장에 대한 규제가 강화되면서 서울, 세종시 등 인기 지역은 입주 때까지 전매가 금지되는 만큼 장기적인 시각으로 접근해야 한다”며 “강화된 청약가점제를 충분히 활용해 당첨 가능성을 높이는 전략이 필요하다”고 강조했다.

◆서울 개포8·과천7 ‘로또 청약’ 재연될까

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정보업체인 부동산인포에 따르면 올 1분기 서울을 비롯한 수도권에서는 3만5387가구가 분양된다. 지난해 같은 기간(1만2340가구)에 비해 2만3047가구 늘어난 수준이다. 반면 지방에서는 위축되는 모양새가 뚜렷하다. 부산·대구·광주·대전·울산 등 5개 광역시에서 일반분양하는 물량은 5607가구다. 이는 지난해 같은 기간(7116가구)에 비해 21.2% 줄어든 것이다.

지방에서도 부산과 대구 등 대도시에서는 어느 정도 공급이 이뤄질 전망이다. 부산에서는 4205가구가 분양돼 전년 같은 기간에 비해 1156가구 늘고, 대구에서도 597가구로 지난해 1분기(156가구)에 비해 증가할 전망이다. 반면 대전에서는 805가구가 공급돼 1년 전(866가구)과 비슷하고 광주와 울산에서는 아직 뚜렷한 분양 계획이 없는 것으로 조사됐다.

서울을 포함한 수도권에서는 강남구 개포주공8단지 재건축을 비롯해 정비사업 지역 단지가 줄줄이 대기 중이다. 특히 정부가 주택시장 열기를 규제하기 위해 도입할 가능성이 있는 분양가상한제는 다시 한 번 ‘로또 청약’ 열풍을 불러올 것이라는 전망이 나온다. 다음달 분양 일정에 들어가는 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’(과천주공7-1단지 재건축)은 전용면적 84㎡ 분양가격이 3.3㎡당 평균 3050만원 수준으로 결정됐다. 총 분양가로 환산하면 10억3000만원 안팎이다. 전용 59㎡ 분양가는 3.3㎡당 평균 3200만원대여서 총 분양가격이 8억원 내외가 될 전망이다. 가장 최근 분양한 단지 매매 가격과 비교하면 주택형별로 1억~2억원가량 저렴하다.

오는 3월께 강남구 개포동에서 공급되는 ‘개포주공8단지’가 수요자들의 뜨거운 관심지로 떠오르고 있다. 현대건설·GS건설이 공동 개발하는 2000가구 규모의 대단지로 공무원용 임대아파트를 인수해 재건축하는 아파트다. 조합원이 없고 일반분양 물량이 많아 강남 진입의 좋은 기회로 꼽힌다.

◆청약가점 관리 최대 변수로

청약 당첨을 위해서는 가점 관리가 핵심이다. 지난해 부동산시장 전반에 대한 규제를 담은 ‘8·2 부동산 대책’이 시행되면서 청약가점제가 확대됐기 때문이다. 청약가점은 84점이 만점이다. 부양가족(35점), 무주택 기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점) 순으로 비중이 높다. 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과 면적에서는 50%가 가점제로 당첨자를 뽑는다.

지난해 10월부터 청약가점제가 강화되면서 투기과열지구 시장에서는 강력한 효과를 발휘했다. 지난해 서울에서 청약가점제로 분양한 39개 단지의 당첨자 평균 가점은 51점으로 조사됐다. 주변 시세보다 낮은 가격에 분양해 ‘로또 분양’ 광풍을 몰고온 ‘신반포 센트럴 자이’는 전체 당첨자 평균 가점 70점, 커트라인은 64점을 기록했다. ‘신길 센트럴 자이’(56점)와 ‘보라매 SK뷰’(53점), ‘DMC 롯데캐슬 더퍼스트’(52점), ‘고덕 센트럴 아이파크’(50점) 등도 커트라인이 높았다. 서울 인기 지역, 대형 건설사가 시공한 단지의 경우 가점이 50점 이상은 돼야 당첨을 기대해볼 수 있는 셈이다.

전문가들은 청약가점을 관리하는 전략이 필요하다고 한목소리를 냈다. 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 2030세대는 청약가점제로 인해 인기 단지에 당첨될 확률이 크게 낮아졌다. 이들은 특별공급을 노려야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 부양가족 등 가점 요소를 적극적으로 활용하는 방법도 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “부모님이 무주택자라면 합가해서 부양가족을 늘리고, 부모님이 유주택자라면 독립가구주로 떨어지는 등 합가와 분가를 적절하게 활용해 청약가점을 높이는 것도 방법”이라고 조언했다.

청약가점이 높은 무주택자는 원하는 단지에 적극적으로 청약을 넣어 가점제 기회를 잘 활용해야 한다. 1순위 자격 요건이 강화되고 분양권 전매 제한, 대출 규제 등으로 가수요가 많이 사라진 데다 가점제 확대 시행으로 전용 85㎡ 이하는 100% 청약가점제가 적용되는 만큼 최고의 타이밍이라는 평가다. 양 소장은 “당첨 확률이 높은 만큼 강남권과 과천 등 인기 단지에 적극적으로 도전해볼 만하다”며 “단 여러 군데 청약을 넣을 때는 청약일이 아니라 당첨자 발표일을 꼭 체크해야 한다”고 말했다.

가점제에서 제외되는 유주택자와 넓은 주택형대로 갈아타려는 수요자는 전용 85㎡ 초과 중대형을 노리는 것이 좋다. 중대형은 분양 물량의 50%를 추첨제로 뽑는다.

자금 계획도 중요하다. 지난해 ‘11·3 부동산 대책’으로 중도금 대출 등 집단대출이 어려워지면서 개인의 신용도 및 자금 능력이 더욱 중요해졌다. 예전에는 계약금 10%만 있으면 큰 무리가 없었지만 올해부터는 신규 분양 아파트의 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 소득심사를 거쳐야 한다. 원금과 이자를 동시에 상환해야 하는 점도 고려해야 한다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com
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