서울 강남 재건축 초과부담금 1인당 최대 8억원… 정부, 자전거래(自轉去來)도 단속한다

입력 2018-01-21 11:00:10 | 수정 2018-01-21 11:00:10
국토부 시뮬레이션 결과
서울 20개 재건축 단지 1인당 초과부담금 평균 3억7000만원
강남 15개 재건축 단지는 1인당 평균 4억4000만원
실제 부과액은 달라질 수 있어
'실거래신고후 계약파기' 자전거래도 조사
이달 부활한 ‘재건축 초과이익환수제’에 따라 서울 강남 일부 재건축 단지는 조합원 1인당 평균 8억원이 넘는 초과부담금을 내야 한다고 정부가 21일 발표했다. 재건축 연한 40년 환원 및 안전진단 강화 방침에 이어 부담금 예고까지 서울 강남 재건축을 향한 정부의 전방위 압박이 본격화되는 분위기다. 안전진단 등이 강화되고 초과이익환수제가 시행되면 재건축 사업의 속도와 수익성이 뿌리째 흔들릴 수 있어서다.

◆서울 강남 재건축 부담금 조합원당 평균 4~8억

국토교통부는 조합이 설립된 서울 주요 재건축 아파트 20개 단지의 재건축초과부담금을 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 부담금이 평균 3억7000만원 내외로 예상됐다고 21일 발표했다.

재건축아파트가 밀집한 강남4구(강남 서초 송파 강동)내 15개 단지는 조합원 1인당 평균 부담금이 4억4000만원으로 예측됐다. 집값 편차에 따라 부담금 차이가 컸다. 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4000만원, 가장 적은 단지는 1억6000만원으로 조사됐다. 반면 강남4구가 아닌 한 재건축 단지는 1인당 평균 부담금이 100만원에 불과했다.

국토부 관계자는 “재건축 아파트 가격 상승세가 지속될 경우 초과부담금 수준은 더 높아질 것”이라고 설명했다. 초과부담금은 재건축으로 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 이익을 올렸을 경우 3000만원 초과분의 최고 절반(50%)을 세금으로 환수하는 것이다. 재건축 종료(준공인가)시점 총 집값에서 개시시점(추진위원회 설립) 총 집값과 정상주택가격 상승분, 각종 개발비용을 뺀 금액을 조합원수로 나눈 금액이 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세한다. 집값이 많이 오를수록 부담이 급증하는 구조다.

◆실제 부과액과는 차이 날수 있어

국토부가 이번에 시뮬레이션한 수치는 조합별 사업개시시점부터 현재까지 월별 평균 집값 상승률이 준공예정일까지 지속된다는 것을 가정한 뒤 산출한 것이다. 앞으로 집값 추이에 따라 부담금 총액이 달라질 가능성은 반영되지 않았다. 또 ‘1인당 실제 부과액’은 조합이 추정비례율 등을 따져 관리처분계획을 수립하는 과정에서 달라질 수 있다. 추정비례율은 예정 총수입에서 총지출을 뺀 금액을 조합원 총 종전자산으로 나눠 산출한다.

현재 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획 신청을 하지 않은 조합은 3개월 안에 재건축부담금 산정을 위한 자료를 관할 시군구에 제출해야 한다. 시군구는 자료를 받은 뒤 1개월 내 재건축부담금 예정총액을 조합에 통지한다. 이에 따라 오는 5월부터 예정총액이 조합에 통지될 예정이다.

대상 조합은 이 부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야 한다. 조합원이 기존에 내야 할 추가분담금에 재건축초과이익부담금까지 감안해 통지하고 조합원분양을 진행해야 한다는 뜻이다. 조합원부담금은 조합원별 종후자산에서 조합원권리가액(종전자산×추정비례율)을 뺀 것이다. 말 그대로 추정이라 초과부담금 등 변수가 생기는 만큼 변동폭이 커진다.

국토부 관계자는 “환수한 재건축초과부담금은 광역 및 기초지방자치단체 도시정비기금에 전입해 해당 지자체 주거환경개선사업 등에 활용할 계획”이라고 말했다.

◆자전거래 집중 조사

국토부는 갭투자(전세보증금을 끼고 집을 매매해 시세차익을 내는 것)와 자전거래(허위계약서로 실거래 신고한 뒤 계약을 파기하는 것)에 대해서도 집중단속을 예고했다.

국토부는 지난해 9월 26일부터 서울 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래시 제출이 의무화된 자금조달계획서를 분석한 결과 서울 내 갭투자가 최근 급증하고 있다고 이날 밝혔다. 서울에서 이미 임차인이 있는 주택을 매수(보증금 승계)한 비중은 지난해 10월 38.6%에서 12월 59.2%로 증가했다. 이 거래 중 같은 기간 임대 비율도 22%에서 39.5%로 늘어났다.

국토부 관계자는 “입주비율이 감소하고 전세를 끼고 집을 구매한 사례가 늘어나는 건 서울 주택시장에 갭투자 등 투기적 목적의 수요가 많다는 뜻”이라며 “지난해 8·2대책 등 후속조치와 다주택자 양도세 중과 등 예정된 대책을 충실히 시행해 단기투자수요를 억제할 것”이라고 말했다.

지난 17일부터 국세청 지자체 등 관계기관 합동으로 진행중인 불법거래 현장점검은 불시에 계속 진행하기로 했다. 서울 25개구 전역에 1개 팀씩 25개 팀, 총 100여명의 단속 공무원을 투입해 분양권·입주권 불법전매, 청약통장 불법거래, 미등기전매, 업·다운계약 등을 집중 단속한다는 방침이다. 특히 집값을 인위적으로 올리기 위한 자전거래도 집중적으로 들여다보기로 했다. 자전거래는 매수·매도인이 공모해 실거래 신고를 한 뒤 계약을 파기하는 것으로 공인중개업소 등을 끼고 암암리 이뤄지는 것으로 알려져 있다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com
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