정충진 변호사의 실전! 경매(46)

경매시장은 경쟁 줄어들어 '호재'

입력 2017-12-20 16:34:10 | 수정 2017-12-20 16:34:10 | 지면정보 2017-12-21 B5면
부동산 '규제 먹구름' 몰려오지만…
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내년부터 바뀌는 부동산 관련 제도가 많다. 대출규제와 세제 강화 등 올해 집중적으로 쏟아낸 정부의 규제책이 내년부터 본격적으로 시행된다.

점진적 금리 인상도 가시화됨에 따라 매물이 늘어 내년에는 경매시장 활성화도 예상된다. 투자자 비중이 높은 경매시장은 대출규제 등의 여파로 입찰경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 동시 하락이 불가피해 보인다.

경쟁이 줄어 저렴하게 다양한 부동산을 매입할 수 있으니 경매시장에 좋은 시절이 도래한 것이다.

얼마 전 경기 일산 신도시 인근 택지개발지구 내 아파트가 경매로 나왔다. 선호도 높은 대단지 브랜드 아파트에, 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 지역 주민들의 만족도가 꽤 높은 아파트다. 면적이 큰 아파트였지만, 단지 내 평면이라 임대와 매매 수요 모두 충분했다.

감정가 5억7000만원에 한 번 유찰돼 최저가가 4억원대 초반까지 떨어져 있었다. 시세는 감정가를 살짝 웃도는 5억8000만원대였다.

언뜻 법적인 문제가 있어 보였지만 입찰해도 괜찮다는 필자의 조언을 받은 A씨가 시세보다 1억원 이상 저렴한 4억6000만원대에 응찰해 낙찰받았다. 전세가가 4억7000만원 이상 형성되고 있었으니 전세가보다 저렴한 가격이었다. 규제 강화로 위축된 시장 분위기를 보여주듯 응찰자도 단 3명이었다.

고양시 전체가 규제대상지역으로 묶여 있지만, 임대사업자를 내고 있던 A씨는 사업자대출을 통해 낙찰가의 80% 대출을 받아 무사히 잔금을 치렀다. A씨는 이사비를 넉넉히 주는 조건으로 잔금 납부 전에 이미 명도를 마치고 곧바로 임차인을 물색했다.

원래는 4억7000만원에 전세를 놓아 곧바로 투하자금 전액을 회수하고 장기투자에 임할 생각이었으나, 매물이 원체 귀하다보니 대출금이 좀 남아 있어도 조건만 맞으면 임차인을 들일 수 있다는 공인중개사의 조언에 따라 대출금 1억5000만원을 남기고 보증금 3억8000만원으로 전세를 놓았다.

결국 A씨는 누구나 선호하는 대단지의 브랜드 아파트 주력 주택형을 자기 돈 한 푼 들이지 않고 매입했을 뿐 아니라 오히려 약 6000만원의 종잣돈을 추가로 손에 쥐게 된 셈이다.

추가된 종잣돈에서 2년 치 이자는 미리 제하고 재투자하면 스트레스 없이 투자할 수 있다는 필자의 조언에 따라 A씨는 실투자금 4000만원 내외의 임대사업용 소형아파트를 물색하고 있다. 대출규제와 세제 강화 등 중첩된 규제로 인해 시장이 암울해 보여도 이처럼 보석처럼 빛나는 투자사례들은 많다.

정부정책에 순응하되 그 틈새를 찾아 알찬 수익을 내는 것이야말로 실패 없는 경매 투자전략이다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >
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