정충진 변호사의 실전! 경매 (46)

경기침체기 실패없는 경매 투자전략

입력 2017-12-06 16:57:52 | 수정 2017-12-06 16:57:52 | 지면정보 2017-12-07 B5면
미래 호재 눈여겨보고 입찰하라
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한국은행이 기준금리 인상을 단행했다. 초저금리시대의 종언으로 앞으로 부동산 상승세가 주춤할 것이고, 장기침체에 빠질 우려가 있다는 경계의 목소리가 높다.

기준금리 인상으로 시중 대출금리도 조만간 상승 조정될 것으로 보인다. 금리가 인상될수록 경기가 침체될수록 역으로 활황을 맞는 곳이 경매시장이다. 앞으로 금리상승 여파를 견디지 못하는 한계기업, 채무과다 개인, 무리하게 투자한 다주택자 매물의 대량 출회가 예측되기도 한다.

경기전망이 어두워짐에 따라 요즘 경매시장은 전반적으로 입찰경쟁률과 낙찰가율이 동시에 떨어지고 있다.

경기침체기에 실패 없는 투자가 되려면 시세보다 싸게 사는 전략이 주효하다. 매물을 싸게 살 수 있는 방법의 대표는 역시 경매, 공매 제도를 활용하는 것이다.

부동산 활황기에는 낙찰가가 시세를 훌쩍 넘어 큰 메리트가 없다는 기사도 눈에 띄지만 이는 겉으로 드러난 현상만 보고 실체를 제대로 조감하지 못한 분석이다.

시세보다 높게 낙찰된 것으로 보이는 매물을 분석해보면 단기에 매가가 급상승한 지역이 대부분이다. 결국 하루 이틀 새 가격이 급등하는 분위기를 발빠른 경매인이 눈치 채고 낙찰가를 높여 써낸 것뿐이다.

얼마 전 성숙 단계에 들어선 모 신도시에 선호도 높은 전용 84㎡의 아파트가 경매로 나왔다. 조만간 교통호재가 발표될 예정이어서 급등 기운이 감지되는 곳이었다.

필자의 조언을 받은 투자자 A씨가 최근 상승세를 반영해 평균낙찰가율보다 조금 높게 써내 낙찰을 받았다. 차순위와 무려 1000만원의 차이가 났지만 급매시세보다는 최소 1000만원 이상 싼 가격이었다. 낙찰 후 3개월이 흐른 현재, 예측한 교통호재 발표로 가격이 최소 2000만원 이상 상승했다.

필자의 지인 B씨 역시 같은 지역 아파트를 낙찰받았다. 임대사업자를 보유하고 있었고 해당 아파트가 규제 외 지역이었기 때문에 사업자대출을 활용해 낙찰가의 85%를 대출받았다. 잔금납부 후 월세를 놓아 보증금을 받고 보니 실제 투하된 금원은 소소한 부대비용뿐이었다. 월세로 대출이자를 납부하고도 잔액이 조금 남는 구조다.

미래의 교통호재 및 인근 산업단지 개발 등의 호재를 보고 입찰한 것이기 때문에 두 사람 모두 4년 이상의 장기투자를 계획하고 있다. 장기투자라 해도 일단 투하자금을 전액 회수한 상태니 심적으로 느긋하다. 부동산 전망이 어두워지는 요즘 자체적 상승 동력을 품고 있는 지역 매물을 경매, 공매로 싸게 매입하는 것은 좋은 투자전략이 될 것이다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >

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