반포1단지 3주구, 연내 관리처분인가 신청 포기

입력 2017-10-11 17:40:15 | 수정 2017-10-12 00:28:02 | 지면정보 2017-10-12 A31면
2018년 초과이익환수 적용 불가피
"가구당 6500만원 환수금 내야"

시공사 선정·조합원 분양 병행해
재건축 속도 높이려 했지만 서초구청 제지로 계획 무산
재건축초과이익환수제를 피하기 위한 속도전을 포기한 단지가 나왔다. 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축조합은 지난달 30일 열린 대의원회에서 연내 관리처분계획 인가 신청을 포기하기로 결의했다. 지난달 25일 서초구청으로부터 사업시행인가를 받은 지 약 보름 만이다.

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◆2개 절차 병행 불가

반포주공1단지 3주구는 길 건너 반포주공1단지 1·2·4주구와 별개로 재건축 사업을 추진하고 있다. 기존 단지는 전용면적 72㎡ 단일형 1490가구로 구성됐다. 재건축 후 지상 35층 17개 동 건물에 2091가구가 들어설 예정이다. 지하철 9호선 구반포역 바로 남쪽에 붙어 있는 역세권 단지다.

이 단지 조합은 당초 연내 관리처분계획 인가를 신청해 재건축초과이익환수제를 피할 계획이었다. 지난달 사업시행인가를 받은 당일 이사회를 열어 시공사 선정계획을 통과시키는 등 사업을 서둘렀다. 추석 연휴 직전에 급히 시공사 선정 공고도 마쳤다.

일정을 당기려던 조합의 복안이 무효화되면서 계획이 어그러졌다. 통상 재건축조합은 시공사를 선정한 뒤 분양신청을 받고 있다. 그러나 조합은 최근까지 시공사 선정과 조합원 분양신청을 병행해 사업일정을 당기는 안을 추진했다. 시공사 입찰 시작과 동시에 조합원 분양 공고를 낸 뒤 분양신청을 받을 계획이었다. 현행 법률상 조합은 분양신청을 최소 30일간 받아야 한다. 또 시공사 선정 공고 후 입찰까지 최소 법정기한은 45일이다. 조합 관계자는 “서초구청으로부터 두 절차를 병행하지 말라는 통보를 받았다”고 말했다.

결국 조합은 다음달 25일까지 시공사 입찰을 받아 12월17일 총회를 열어 시공사를 선정키로 했다. 조합원 분양은 내년 1~2월 받을 예정이다. 새 계획안대로라면 일러도 내년 2월 말에 관리처분계획 인가 신청을 할 수 있다.

◆환수금 가구당 6500만원 예상

조합에 따르면 이 단지에 부과될 재건축초과이익 환수금은 약 950억원으로 추정된다. 조합원 한 가구당 평균 6500만원 선이다. 당초 시장 예상보다는 높지 않은 수치라는 평이다. 사업이 장기 지연된 게 원인이다. ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 따르면 환수금 부과 개시 시점은 재건축 조합설립 추진위원회가 최초로 승인된 날이다. 단 예외 조항이 있다. 추진위 승인부터 완공까지 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과 종료 시점으로부터 역산해 10년이 되는 날을 시점으로 환수금을 계산한다. 반포주공1단지 3주구는 2003년 최초 추진위 승인을 받았다. 2020년 새 아파트가 완공될 경우 2010년이 부과 개시 시점이다.

재건축초과이익 환수가 공시가격을 기준으로 이뤄진다는 점도 환수금이 예상보다 적은 이유다. 공시지가는 통상 시세의 60~70%만을 반영한다. 이 단지의 한 가구(전용 72㎡)당 공시지가는 올해 1월 기준 9억4400만원이다. 10년 전인 2007년 공시지가 7억7600만원에서 약 20% 상승한 가격이다. 반면 시세의 10년간 격차는 훨씬 크다. 가장 최근 거래가 이뤄진 지난 8월 시세는 16억8000만원 선에 달했다. 2007년 하반기 거래가 평균인 7억6000만원보다 두 배 이상 높다.

◆“공사비 높여 손해 줄일 것”

조합은 다양한 특화설계 등을 적용하는 방식으로 초과이익을 줄이겠다는 방침이다. 재건축초과이익 환수금은 완공 시점의 아파트 가격에서 추진위 승인 당시 아파트 공시가격, 건축비, 주변시세 상승분(정상주택가격 상승분) 등을 뺀 차액에 부과되기 때문이다. 공사 비용이 높아지면 그만큼 조합원이 내야 할 초과이익 부담이 적어진다.

최근 한층 치열해진 건설사 간 재건축 수주전이 호재가 될 전망이다. 인근 1·2·4주구 수주전에서는 두 건설사가 경쟁하는 과정에서 인피니티풀, 덮개공원 등 각종 특화설계 제안이 나왔다.

지난 10일 조합이 연 시공사 현장설명회에는 총 8개 업체가 참석했다. 조합 관계자는 “무리하게 서두르기보다는 제대로 된 명품 단지를 만들어 조합원들의 손해를 줄일 예정”이라고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com

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