투기과열지구 재건축, 오피스텔 시장 규제 어떻게 달라지나

입력 2017-10-06 12:20:00 | 수정 2017-10-06 14:14:11
재건축 1+1 규제, 이달부터 전국 투기과열지구 및 조정대상지역으로 확대
오피스텔 분양권 입주때까지 전매 금지는 내년 1월부터 전국 투기과열지구 및 조정대상지역에서 적용
정부가 ‘8·2 대책’을 실현하기 위해 추진해온 도시및주거환경정비법, 건축물분양법 개정안이 지난달 28일 국회 본회의를 통과했다. 빠른 대책 추진을 위해 의원입법 형식을 통해 발의한 뒤 국회처리를 성사시켰다.

6일 국토교통부에 따르면 개정 도정법 내용은 다음과 같다. 다음달 중으로 서울 전역 등 투기과열지구에서 재건축·재개발 등 정비사업 일반분양이나 조합원 분양(입주권 취득)에 당첨된 가구에 속한 사람은 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원분양(입주권 취득)을 해당 당첨(취득)일로부터 5년간 받을 수 없다. 이 정비조합 저 정비조합 물량을 사들이는 이른바 ‘재건축·재개발 쇼핑’을 막기 위한 조치다.

◆재건축 ‘1+1 규제’ 전국 조정대상지역·투기과열지구로 확대

법 시행 이전 소유하고 있던 정비사업 대상 주택에 대해 향후 조합원분양을 받는 경우엔 원칙적으로 재당첨 제한이 적용되지 않는다. 그러나 이미 1주택을 갖고 있는 상황에서 법 시행 이후 또 다른 정비사업 주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 일반분양을 신청해 당첨된 가구에 속하는 경우엔 제한대상이 된다. 이 경우 일반분양은 당첨이 취소되고, 조합원분양은 현금청산 대상이 된다.

국토부 관계자는 “이 개정 규정은 이달 공포 즉시 시행될 예정”이라며 “이달부터 정비사업 아파트에 청약하거나 대상주택을 구매하는 경우 재당첨(재취득)제한 여부를 꼼꼼히 따져야 한다”고 설명했다.

또 기존 투기과열지구에선 ‘재건축’ 조합원 지위양도만 제한됐으나, 앞으론 ‘재개발 또는 도시환경정비사업’ 조합원도 관리처분계획 인가 후 소유권이전등기때까지 조합원 지위양도가 제한된다. 이 개정 규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행(내년 1월 중 시행)된다. 단 시행일 이전 사업시행인가를 신청한 사업장엔 적용되지 않는다.

부산 해운대구, 경기 남양주 등 전국 조정대상지역과 서울 전역, 경기 성남 분당구 등 투기과열지구 내 재건축 조합원 주택 공급 수도 제한된다.

현재 수도권 과밀억제권역 내 투기과열지구의 재건축 조합원은 1주택만 배정받도록 하는게 원칙이다. 단 재건축 하기 전(종전) 소유주택의 가격 또는 전용면적 범위 내에서 종후 아파트 1채 면적을 전용면적 60㎡ 이하으로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용(1+1)하고 있다.

앞으론 수도권 과밀억제권역 말고도 전국 투기과열지구, 조정대상지역에서도 이같은 ‘1+1’ 규제가 적용된다. 이 개정 규정은 이달 공포 즉시 시행된다. 시행 후 사업시행인가를 처음 신청하는 조합부터 적용된다.

실수요자 보호 장치도 개정 도정법에 명시됐다. 일정기간 이상 소유하고 거주한 1가구 1주택자의 경우엔 예외적으로 재건축조합원 지위양도를 허용하기로 했다. 소유기간 및 거주기간 요건은 대통령령으로 정한다. 소유기간은 5년 이상, 거주기간은 10년 이상이 유력하다. 이 개정 규정 역시 내년 초 시행될 전망이다.

◆전국 투기과열지구서 오피스텔 분양권 전매 금지

이달 공포되는 개정 건축물분양법 내용은 다음과 같다.

기존엔 소유권이전등기때까지 오피스텔 등 분양권 전매제한 및 거주자 우선분양(20%) 규정은 수도권 안에 있는 투기과열지구에만 해당됐다. 앞으론 전국 투기과열지구 및 조정대상지역으로 같은 규제가 적용된다. 부산 등 조정대상지역, 대구 등 지방 투기과열지구도 입주 때까지 오피스텔 분양권 전매제한을 못하게 되는 것이다. 이 개정 규정은 하위법령 개정을 거쳐 공포 3개월후인 내년 1월부터 시행된다. 법 시행 후 분양신고를 하는 경우부터 적용한다.

오피스텔 ‘현장 줄세우기’ 청약 등을 방지하기 위해 일정규모 이상 오피스텔을 분양할 경우 인터넷을 통한 청약접수가 의무화된다. 대상 건축물 및 구체적 청약접수 방법은 대통령에서 정한다. 이 역시 공포 3개월인 내년 초 시행이며 시행 후 최초로 분양공고를 하는 경우부터 적용한다.

또 허가권자(지방자치단체장)에게 오피스텔 등 건축물 분양사업자에 대한 조사 및 검사 권한이 부여된다. 거짓으로 자료를 제출하거나 조사 및 검사를 거부하거나 방해할 땐 500만원 이하의 과태료 처분을 받게 된다. 역시 공포 3개월 후부터 적용한다.

국토부 관계자는 “8.2대책 핵심내용을 담고 있는 도시및주거환경정비법과 건축물분양법이 국회를 통과한 만큼 투기수요를 차단해 실수요자 위주 시장질서를 만들 수 있을 것”이라고 말했다.

그러나 분양권 전매시 처벌 규정을 대폭 강화하고 공공택지 분양가 원가공개 항목을 61개로 늘리는 내용 등을 담은 주택법 개정안은 국회 상임위(국토교통위원회)는 통과했으나, 법제사법위원회를 넘지 못해 현재 계류돼 있다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com

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