서울 2018년 분양단지 '상한제' 적용 안 받는다

입력 2017-09-11 17:24:29 | 수정 2017-09-11 23:49:01 | 지면정보 2017-09-12 A25면
2018년까지 공급되는 물량 대부분
정비사업 '상한제' 적용 시점인 '관리처분인가 신청' 이미 끝내

강남 청담삼익 등 대상서 제외 …분양가는 주변보다 저렴할 듯
내년 일반분양을 계획 중인 서울 개포동 개포주공1단지는 지난 4일 강남구청에 관리처분계획 인가를 신청해 분양가상한제를 적용받지 않게 됐다. 한경DB기사 이미지 보기

내년 일반분양을 계획 중인 서울 개포동 개포주공1단지는 지난 4일 강남구청에 관리처분계획 인가를 신청해 분양가상한제를 적용받지 않게 됐다. 한경DB


롯데건설이 내년 3월께 분양 예정인 서울 청담동 ‘청담삼익 롯데캐슬’(청담삼익 재건축) 아파트는 분양가상한제를 적용받지 않는다. 정부는 오는 11월부터 청약 경쟁률 등을 고려해 서울 강남구 등에 분양가상한제를 적용할 예정이지만 이 단지는 내년 일반분양을 함에도 분양가상한제에서 자유롭다. 국토교통부가 정한 재건축 단지의 분양가상한제 적용 기준이 ‘관리처분계획 인가 신청’인 까닭이다. 이 단지는 이미 지난 7월 관리처분계획 인가를 신청했다.

서울에서 내년까지 공급되는 재건축·재개발 등 도시정비사업지 중 분양가상한제가 적용되는 단지는 거의 없을 전망이다. 내년 분양 예정 단지가 대부분 관리처분계획 인가 신청을 끝냈기 때문이다.

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관리처분계획 인가 신청이 기준

분양가상한제는 신규 분양 아파트의 가격 상승을 억제하기 위해 분양가를 땅값과 표준건축비, 일부 가산비를 합해 결정하는 제도다. 국토부는 ‘8·2 부동산 대책’의 후속조치로 주택법 시행령을 다음달까지 개정해 11월께 시행할 예정이다. 업계에서는 분양가상한제가 적용되면 서울 강남 재건축 아파트의 분양가격이 10~15%가량 낮아질 것으로 예상하고 있다.

적용 시점은 일반분양 아파트는 상한제 시행 이후 ‘최초로 입주자 모집승인을 신청하는 주택’부터다. 이와 달리 도시정비사업은 상한제 시행 이후 ‘최초로 관리처분계획 인가를 신청하는 주택’이 대상이다. 서울에서 공급되는 아파트(일반분양)의 90%는 재건축·재개발 사업에서 나온다. 이문기 국토부 주택정책관은 “첫 관리처분계획 인가를 신청하는 시점에 조합원 분담금 등이 정해진다는 점을 감안해 관리처분 인가 신청을 기점으로 분양가상한제를 적용하기로 했다”고 설명했다. 재건축 사업의 주요한 걸림돌 중 하나인 초과이익 환수제의 기준이 관리처분계획 인가 신청인 것도 비슷한 이유다.

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내년 분양 단지 상한제와 무관

도시정비사업은 건축심의 교통·환경영향평가 등으로 이뤄진 사업계획 승인을 받은 뒤 관리처분계획 인가를 신청하는 절차를 밟는다. 관리처분계획에서는 향후 재건축될 건물의 조합원별 지분 비율과 분담금, 정산받을 금액 등을 1차적으로 정한다. 이후 이주와 철거가 시작된다.

관리처분계획의 변경 인가를 받는 사례도 많다. 일반분양가 변경, 현금청산대상자 증가 등에 따라 최종 분담금과 일반분양 가구 수는 달라질 수 있다. 이 같은 계획 변경이 있을 때 조합은 관리처분계획 변경인가를 신청한다. 착공과 일반분양은 그 다음이다. 이 경우도 최초 관리처분계획 인가 신청 시점을 기준으로 분양가상한제 적용 여부를 판단한다.

관리처분계획 인가 후 평균 1년가량 뒤 아파트 분양이 시작된다. 따라서 내년 하반기까지 분양하는 단지는 대부분 올해 하반기까지 관리처분계획 인가를 신청한 단지들이다. 최근 분양에 나선 서울 개포동 ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영)는 2015년 6월 관리처분계획 인가를 신청해 그해 8월 인가를 받았다. 관리처분계획 신청 시점부터 분양까지 2년 넘게 걸린 셈이다. 대형 건설사 재건축 담당 임원은 “정비사업은 관리처분계획 인가 신청 후 분양에 앞서 이주 철거 착공 등의 작업에 1년 이상 걸린다”며 “역산해보면 내년 말 분양되는 단지는 적어도 올 하반기 관리처분계획 인가를 신청해야 한다”고 설명했다.

다만 분양가상한제를 적용받지 않더라도 분양가는 주변 시세보다 저렴할 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증승인을 무기로 분양가를 통제하고 있어서다. 곽창석 도시와공간 대표는 “상한제가 시행되면 분양가격이 더 낮아질 수 있다”며 “청약 가점이 높은 실수요자는 분양가상한제 시행 이후로 청약 시점을 늦추는 것도 방법”이라고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com

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