'상한제 적용' 엄포에 강남 재건축 분양가 인하 검토

입력 2017-08-08 06:43:25 | 수정 2017-08-08 11:13:29
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이달 말 분양 개포 시영·반포 한신3차 등 당초 예상보다 낮추기로

정부가 8·2부동산 대책에서 민간택지의 분양가 상한제 기준을 현행보다 완화하기로 하면서 강남권 재건축 추진 단지들이 긴장하고 있다.

분양가 상한제가 적용되면 그동안 강남권 재건축 아파트의 '고분양가' 책정 관행이 줄어 일반 분양자들이 보다 싼 값에 분양을 받을 수 있지만, 재건축 조합은 일반분양 수입 감소로 수익성이 나빠져 사업 자체가 어려워질 가능성도 배제할 수 없어서다.


이런 가운데 당장 이달 말 일반분양에 들어가는 일부 재건축 조합은 분양가를 당초 예상보다 낮추는 방안을 검토하고 있다.

◇ 강남권 재건축 추진 단지 "상한제 폭탄까지 떨어지나" 초긴장
건설·부동산 시행사, 재건축 조합 등은 상한제 한파가 현실화될까 봐 우려하고 있다.

특히 분양가 상한제 적용 기준이 완화될 경우 사정권에 들어갈 것으로 보이는 강남·서초구 등 강남권 재건축 추진 단지들의 걱정이 많다.

국토교통부가 분양가 상한제 적용 요건을 '투기과열지구 지정 요건보다 다소 높은 수준'에서 정하겠다고 밝힘에 따라 그 어느 곳보다 강남권을 타깃으로 할 공산이 크기 때문이다.

특히 이달부터 강남권 요지의 재건축 단지들이 줄줄이 일반분양에 들어가면서 자칫 '고분양가'로 찍혀 해당 지역이 상한제 대상 지역으로 묶일까 봐 우려하고 있다.

재건축 조합들은 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하는 데 이어, 분양가 상한제라는 '이중 철퇴'를 맞게 될 경우 사업 추진이 중단될 수 있다며 초긴장 상태다.

대형 건설사 관계자는 "참여정부 이후 오랜 기간 강남권 재건축 단지 사업이 묶여있던 것은 재건축 초과이익환수제에 따른 분담금 외에도 분양가 상한제 시행으로 조합원들이 수익성이 악화했기 때문"이라며 "강력한 정부 규제로 집값 하락이 예상되는 가운데 상한제까지 시행되면 사업 추진이 어려울 것"이라고 말했다.

다른 건설사 관계자는 "투기과열지구로 지정된 서울은 조합원 지위 양도도 금지된 상태"라며 "재건축 사업 초기 단지들은 앞으로 아예 사업을 접어야 하는 게 아니냐는 걱정을 많이 한다"고 전했다.

건설업계는 분양가 상한제 적용 시 사업지마다 다르지만 현재보다 분양가가 낮아지는 것은 분명하다고 보고 있다.

한 대형 건설사는 분양가 상한제가 적용되면 현재 시세의 85% 선으로 분양가가 떨어질 것으로 예상했다.

정비사업 업체 관계자는 "조합원 추가분담금이 적은 단지는 분양가가 다소 떨어져도 타격이 덜하지만, 추가분담금이 많은 곳에서는 일반분양 수입이 줄어들 경우 영향이 클 수 있다"며 "조합원 간 갈등이 커지고 사업 일정에도 영향을 미칠 수 있다"고 우려했다.

강북권도 상황은 다르지 않다.

최근 고가주택단지 건설 계획을 밝힌 용산구 한남동 외인주택부지나 용산 유엔사 부지 등도 용산 미군기지 이전부지 등에선 3.3㎡당 분양가가 5천500만원을 넘어 1억원에 육박할 것이라는 전망이 나오고 있다.

이들 지역이 과연 얼마에 분양승인을 받을 수 있을지 주목된다.

◇ 이달 말 분양 재건축 단지, 분양가 인하 협의 착수
정부의 분양가 상한제 시행 압박으로 당장 이달 말 분양에 들어가는 강남권 재건축 단지들은 분양가 인하 협의에 착수한 것으로 확인됐다.

건설업계에 따르면 이달 말 강남구 개포 시영 재건축 단지와 서초구 잠원동 신반포 6차 재건축 단지의 분양을 시작으로 11월에는 오는 11월 강남구 청담동 청담삼익 재건축, 강남구 개포 주공8단지 단지 신축 사업 등 강남 요지의 분양이 줄을 잇는다.

이들 단지의 어느 하나라도 분양가가 높게 책정될 경우 상한제가 발동될 가능성이 적지 않지 않은 상태다.

한 대형 건설사는 "강남·서초 재건축 단지의 경우 지난달 말까지 일반 분양가가 3.3㎡당 4천600만∼4천800만원을 넘어 최고 5천만원에 달할 것으로 예상됐던 곳"이라며 "이번 상한제 기준이 완화되면 건설사와 조합도 마음대로 가격을 높이지는 못할 것"이라고 말했다.

가장 먼저 분양에 들어갈 강남구 개포 시영 재건축 단지(래미안 강남 포레스트)의 경우 당초 일반분양분의 가격이 3.3㎡ 4천500만∼4천600만원으로 예상됐으나 8·2대책 이후 4천200만∼4천300만원으로 300만원 가량 낮추는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다.

지난해 분양한 개포 주공3단지 디에이치 아너힐스의 분양가가 3.3㎡당 평균 4천137만원(부동산114 집계 기준 4천259만원)과 비슷하거나 다소 높은 선에서 결정되지 않겠느냐는 관측이 나온다.

역시 이달 말 분양에 들어가는 서초구 잠원동 신반포 6차 재건축 단지(센트럴자이)도 당초 계획보다 분양가를 하향 조정하는 방안을 협의하고 있다.

이 아파트는 작년 말 인근에 분양한 잠원동 래미안신반포리오센트의 분양가가 3.3㎡당 4천250만원이었던 점을 감안해 3.3㎡당 4천600만원을 넘어설 것으로 예측됐었다.

건설업계는 강남권 아파트 분양권의 인하가 줄이을 것으로 예상한다.

대형 건설사 관계자는 "어느 한 아파트라도 분양가가 높게 책정되면 구 전체가 분양가 상한제 지역으로 묶일 수 있어 가격 책정에 매우 조심스러운 분위기"라며 "다만 분양가를 예상보다 낮추면 조합원들의 예상 추가분담금이 높아지기 때문에 조합들의 고민도 깊어질 것"이라고 말했다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com

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