홍대 주변 상권 더 확장될 가능성 커

입력 2017-07-05 15:58:28 | 수정 2017-07-05 15:58:28 | 지면정보 2017-07-06 B2면
빌딩투자ABC
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빌딩을 매입할 때 가장 중요한 것이 위치다. 움직이지 않는 재산인 부동산은 다른 곳으로 옮길 수 없기 때문에 위치가 매우 중요하다. 임대료가 건물주의 수입인 빌딩은 다른 부동산인 토지나 아파트보다 더욱 위치가 중요하다. 임차인의 영업 성과에 따라 높은 임대수익을 올릴 수도 있고 높은 임대수익은 비싸게 매도할 근거를 만들어 주니 향후 양도차익 형성에 큰 역할을 한다. 반대로 임차인이 장사가 안 되면 영업을 접게 되고, 결국 공실이 발생해 임대인의 수익은 낮아지며 양도차익은 고사하고 양도 자체가 어려울 수 있다.

이런 상관관계에서 임대인과 임차인은 공생관계, 협력관계라는 말이 나오는 것이다.

위치에 대한 개념은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 최적의 효과를 내기 위해 최유효이용이 가능한 업종이 입점하는 것이 중요하다는 ‘적지론’과 위치가 좋은 곳에 입점하는 것이 중요하다는 ‘입지론’으로 얘기할 수 있다.

먼저 적지론은 위치보다는 그 장소의 이점을 가장 잘 활용할 수 있는 업종이 입점해야 최고의 효율을 올릴 수 있다는 것으로, 업종 종류에 따라 결과가 달라진다는 것을 강조한다. 부동산 그 자체보다는 활용을 어떻게 하느냐가 더 중요하다는 의미다. 대학교 앞에 비싸고 고급스러운 레스토랑보다는 싸고 양 많은 식당이 장사가 더 잘 되는 것이 적지론의 예다. 임대인은 임차인의 업종을 잘 골라서 임대차계약을 해야 한다는 것이다.

입지론은 업종보다는 위치가 최고의 효율을 올리는 데 더 중요하다는 것으로, 유동인구가 많고 역세권에 있는 빌딩을 찾는 근본적인 이유가 되는 이론이다. 권리금을 많이 주더라도 유동인구가 많은 곳을 임차해야 장사가 잘된다는 논리가 나오는 것에 대한 설명이 될 수 있는 게 입지론의 예다. 주변 상황에 큰 비중을 두는 입지론은 움직이지 못하는 부동산을 이해하는 데 큰 도움이 된다. 그래서 부동산 관련 서적에 나오는 위치에 대한 설명의 대부분은 입지론적 관점에서 얘기하고 있다.

부동산 위치를 얘기할 때 빼놓을 수 없는 것이 상권이다. 비슷한 경제적 활동이 이뤄지는 공간적인 범위를 하나로 묶어 흔히 상권이라고 부른다. 비슷한 식당, 사무실, 학원, 병원 등이 밀집해 있는 장소에 비슷한 유동인구가 형성되는 것이 이런 사례다.

통상 상권의 크기는 평균적으로 중심지에서 도보로 10분까지 거리다. 그러나 최근 서울 강남역이나 홍대 주변은 상권 크기가 일반적인 경우보다 더 커지고 있어 상권의 흡인력과 확장성이 큰 곳이다. 교통이 좋아지면 이런 양상은 가속화될 수 있다.

특히 홍대 주변은 대부분이 평지고 주변이 주거지역이어서 상권 확장을 저해하는 요소들이 특별히 없고 여러 교통 수단으로 진입이 가능해 상권이 더욱 확장될 가능성이 크다.

오동협 < 원빌딩 대표 >

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