별장으로 쓰는 주택, 취득·재산세 '高高'

입력 2017-07-05 15:55:34 | 수정 2017-07-06 10:29:52 | 지면정보 2017-07-06 B3면
알짜 세무이야기 (20)
직장인이라면 한 번쯤 은퇴 후 멋진 별장을 구입해 노년을 보내고 싶다는 생각을 했을 것이다. 별장이라면 보통 휴일에 거주할 수 있는 건물로 생각한다. 거실 앞 발코니 창문을 열면 잔디밭이 있고, 뒷마당 한쪽에는 수영장이 있을 법하다. 그리고 멋진 풍경이 보이는 마당에는 벤치가 있을 것이다. 하지만 세법에서 설명하는 별장은 우리가 일반적으로 생각하는 모습과 차이가 있다. 세법에서 말하는 별장은 아파트가 될 수도 있고, 오피스텔도 경우에 따라서는 별장이 될 수 있다.

별장 구입가격의 13.4%, 취득세로 내야

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별장을 구입하면 세금이 많다. 그래서 일반인들은 별장 구입을 꺼려한다. 별장으로 구분되는 것을 피하기 위해 편법을 동원하는 경우도 있다. 별장은 구입 가격의 13.4% 세율로 취득세를 내야 한다. 일반 주택이 구입하는 가격에 따라 1.1~3.5% 세율로 취득세를 납부하는 것과 비교하면 적게는 4배, 많게는 12배에 가까운 취득세를 부담한다. 일반 주택으로 구입한 후 5년 이내에 별장으로 사용하는 경우에도 같은 기준으로 추징될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

재산세도 주택과 비교하면 상당히 많이 부담한다. 별장에 대한 재산세는 주택공시가액의 60%를 과세표준으로 만들고, 여기에 4% 단일세율을 적용해 과세한다. 반면 일반 주택에 대한 재산세는 0.1~0.4% 세율로 부과한다. 별장은 일반 주택의 재산세가 최고세율로 과세하는 것을 가정하더라도 주택분 재산세의 10배에 해당하는 재산세를 부담한다.

매각할 때도 세금이 많다. 별장으로 사용하는 건물의 부속토지는 소득세법상 비사업용토지로 구분해 높은 세율로 양도소득세를 낸다. 일반 주택은 6.6~44% 누진세율(지방소득세율 포함)로 양도소득세를 계산하지만, 별장의 부속토지는 17.6~55% 세율(지방소득세율 포함)로 양도소득세를 내야 한다.

농어촌주택·부속토지는 별장서 제외

그렇다면 세법에서 말하는 별장 기준은 어떻게 될까. 세법에서는 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고, 휴양피서위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속토지를 별장으로 구분한다. 다만 지방세법과 소득세법에서 정하는 농어촌주택과 부속토지는 별장 구분에서 제외하고 있다.

별장에서 제외되는 광역시와 수도권(연천군, 옹진군은 제외)을 제외한 읍면지역에 있어야 한다. 그리고 건물 연면적이 150㎡ 이내이고, 건물 부속토지 면적이 660㎡ 이내여야 한다. 또한 건물의 시가표준액이 6500만원 이내고, 토지를 포함한 주택의 공시가액이 2억원 이하여야 한다. 이 밖에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역과 허가지역에 편입되지 않아야 하고, ‘관광진흥법’ 규정에 의해 관광단지로 지정된 곳이 아니어야 한다. 만약 위에서 설명한 기준을 모두 충족할 수 있다면 실제 휴양·휴가·위락 목적으로 구입하고, 실제 주민등록을 옮기지 않더라도 별장으로 구분되지 않는다.

별장은 종합부동산세 대상서 제외

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별장이 세무적으로 불이익만 있는 것은 아니다. 별장은 세법상 주택으로 구분되지 않기 때문에 별장 이외 하나의 주택을 매각할 때 1가구 1주택 양도소득세 비과세에 영향을 주지 않는다. 또한 별장은 주택과 토지의 종합부동산세 대상에서 제외된다. 이미 재산세로 충분한 세금을 납부했기 때문이다.

별장을 매각하는 단계에서의 양도소득세 역시 높은 세율로 과세하지만, 취득 단계에서 중과세된 취득세를 필요 경비로 공제할 수 있기 때문에 어느 정도 양도소득세 부담을 상쇄할 수 있다.

원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >

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