속도 빠른 재건축·기존 분양권 '풍선효과' 우려

입력 2017-06-19 18:05:23 | 수정 2017-06-20 02:58:57 | 지면정보 2017-06-20 A27면
'핀셋 규제' 사각지대는
반포주공1단지 1·2·4주구 등
사업승인 앞둔 재건축은 '6·19 대책' 규제 피할 수 있어
19일전 분양, 전매강화 적용 안돼
6·19 부동산 대책 발표 이후 정부의 ‘핀셋 규제’를 피해나간 지역에 풍선 효과가 나타날 가능성이 제기되고 있다. 정부 규제의 손길이 미치지 못하는 안전지대로 시중의 풍부한 유동성이 쏠리기 쉽다는 이유에서다.

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이번 대책의 직격탄을 맞은 청약조정대상지역 재건축 사업장에서도 일부 단지는 정부의 예봉을 피할 전망이다. 6·19 부동산 대책에서는 재건축 주택공급 기준을 조합원당 최대 3가구에서 1가구로 축소했다. 기존에는 기존 아파트 3가구를 가진 조합원에게 새 아파트 3가구를 배정했지만 앞으로는 3가구를 보유했더라도 1가구만 배정한다. 사업시행인가를 신청하기 전 단지가 대상이다.

사업시행인가를 마친 뒤 관리처분인가까지 받은 서울 송파구 둔촌 주공아파트나 관리처분인가가 임박한 강남구 개포주공1단지 등은 이 규제를 받지 않는다. 실제 시행 시기는 관련법 개정 이후인 9~10월부터다. 이때까지 사업시행인가를 신청하면 규제를 피할 수 있다.

이미 건축심의 단계까지 가 있는 단지는 무난히 사업시행인가를 신청할 수 있을 것으로 전문가들은 전망했다. 서울 서초동 반포주공1단지 1·2·4주구, 잠실 미성·크로바, 신반포3차·경남아파트 등은 지난달 건축심의를 통과해 사업시행인가 신청을 앞두고 있다.

반면 재건축 초기 단계 단지는 조합원 주택공급 수가 제한되는 만큼 투자 수요가 줄어들 것으로 관측된다. 사업 초기 단계인 송파구 잠실주공5단지, 강남구 압구정 현대, 강남구 대치동 은마아파트 등이 여기에 해당한다. 재건축 조합원 분양 가구수가 제한되면 1주택을 제외한 나머지 보유분은 현금으로 청산받거나 조합원 분양 신청 전까지 팔아야 한다.

이번 대책에서 청약조정대상지역의 분양권 전매제한 기준이 소유권 이전 등기까지로 대폭 강화됐지만 19일 이전에 분양한 아파트 단지는 예외다. 서울 강동구 고덕동 그라시움과 송파구 가락동 송파헬리오시티 등은 지난해 11·3 대책 이전에 분양해 전매제한 조치에서 제외된 데 이어 이번 대책에서도 분양권 거래 제한을 받지 않는다.

청약조정대상지역에 새로 포함된 부산 부산진구, 기장군 등도 실제 전매제한 타격을 받지 않는다. 국토교통부에 따르면 부산은 청약조정대상지역에 지정됐더라도 전매금지 규제를 받지 않는다. 지방 민간택지의 분양권 전매를 금지할 근거가 주택법에 없어서다. 국토부는 주택법을 개정해 부산을 분양권 전매제한 지역으로 지정하는 것을 검토 중이다.

오피스텔로도 투자 수요가 몰릴 수 있다고 전문가들은 예상했다. 청약통장이 필요 없고 분양권 전매제한도 없어서다. 도시재생 활성화 공약의 수혜가 예상되는 대도시의 단독·다세대주택으로 투자 수요가 이동할 가능성도 있다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “6·19 부동산 대책 이후에도 거래가 가능한 기존 분양권이나 정부 규제 대상에서 빠진 수도권과 지방 일부 지역으로 투자자가 몰려들 가능성이 있다”고 내다봤다.

이정선 기자 leeway@hankyung.com

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