고수의 눈

"향후 20년은 '도시재생+역세권'이 투자 대세"

입력 2017-05-14 14:27:33 | 수정 2017-05-15 09:35:41 | 지면정보 2017-05-15 B5면
양철승 (주)부동산가치투자연구소 소장

'도심개발+역세권' 시너지로 수십배 오르는 지역 나오기도

미래가치 높아지는 역세권 주변 재개발·재건축
리모델링 아파트 투자 바람직
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올해 전국 예상 입주 가구 수는 약 37만가구다. 내년은 더욱 늘어나 입주대란이 벌어질 전망이다. 대외적으로는 미국 금리 인상에 따른 국내 금리 상승 압박과 사드 사태로 인한 중국의 무역제재 등으로 경제가 힘든 상황이다. 이런 시기에 부동산 투자 방향인 △종류(아파트, 상가, 토지) △크기(중·소형), 위치(수도권, 지방) 등을 어떻게 선택해야 할까.

최근 국토교통부가 서울, 부산 영도, 강원 춘천 등 전국 18곳의 도시재생활성화계획에 대해 제7차 도시재생특별위원회 심의를 거쳐 국가 지원 사항을 확정했다. 이들 지역에는 2021년까지 국가에서 국비 8900억원과 기금 1300억원 등 총 1조원 가까이를 지원한다.

아울러 2차 도시재생지구 계획을 수립하고 있으며 부처별로 국토부의 도심재생사업을 문화체육관광부, 중소기업청, 행정자치부, 산업통상자원부, 여성가족부 등 14개 관계부처가 함께 지원할 예정이다.

도시 재생이 부동산 투자의 대세일 수밖에 없는 이유가 있다. 부동산시장 변화를 보면 늘 일자리(소득)에 따라서 부동산시장 흐름이 바뀌는 경우가 많았는데 4차 산업혁명(인공지능, 로봇기술, 생명공학) 등이 인재들을 도심으로 집중 끌어들일 가능성이 높다. 그리고 도심의 노후화가 내년부터 빠르게 진행될 전망이다.

최근 서울시에 따르면 ‘2025년 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’이 도시계획심의위원회 심의를 통과하면서 50가구 이상 증축을 수반하는 아파트 리모델링이 가능해졌다. 앞서 국토부는 건축도면이 있는 준공 15년 이상 된 아파트에 대한 가구 수 증가 범위 15% 내에서 최대 3개 층(14개 층 이하는 2개 층, 15층 이상은 3개 층) 수직 증축 리모델링을 허용하는 주택법 시행령을 개정했다. 이는 향후 수직증축 리모델링시장 활성화를 의미한다. 중대형 아파트의 리모델링은 증축과 함께 가구 분리를 도모하는 쪽으로 정책이 바뀔 가능성이 높으며, 중대형 아파트 시장에도 긍정적인 요인이 될 수 있다.

국토부는 제2차 국가철도망 계획(2011~2020년)에 이어 지난해 2월 제3차 국가철도망 구축 계획 초안을 발표했다. 기존 사업 49개와 신규 철도사업 32개로 구성된 이 계획이 모두 완성되면 철도 총연장은 5517㎞로 늘어날 전망이다. 여기에는 국비 53조7000억원, 지방비 4조원, 민간자본 9조5000억원 등 총 74조원이 투입될 예정이다.

구체적으로 보면 간선 고속광역 철도망 구축과 지역 간 연계성 및 접근성 강화를 통한 대도시권 교통난 해소가 주요 내용이다. 고속화철도를 중심으로 경쟁력을 확보해 통일시대를 대비한 한반도 통합 철도망 구축까지 포함돼 있다. 이와 함께 수도권광역급행철도(GTX)도 계획안에 포함돼 A노선(일산~삼성역~동탄)뿐 아니라 높은 공사비 때문에 추진이 유보된 GTX B노선(인천송도~청량리, 잠실)과 C노선(경기 의정부~경기 군포)도 사업에 탄력이 붙을 예정이다.

사람과 물품 이동 수단인 차량, 기차(KTX 등), 선박, 비행기 등이 철도 중심으로 바뀌고 있다. 공항 이용을 위한 시간 대비 KTX 이용의 활용도가 높기 때문이다. 따라서 역세권이 앞으로 투자 중심이 될 수밖에 없다. 신규 역세권은 대개 사용 인구 증가→주변 지역 소득 증가→형질 변경(상업지 변경)→수익률 상승→가격 상승으로 이어져 미래 가치가 높아진다.

즉 도심 개발과 역세권 투자가 합해질 경우 시너지가 발생해 가격이 최고 5~100배 이상 오르는 지역이 나타나기도 한다. 그러므로 앞으로 상당기간 역세권 주변의 재개발, 재건축, 리모델링 추진 아파트 등에 투자하는 것이 바람직할 것이다.

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