믿을건 환금성 좋은 아파트 뿐? 토지·상가 등 투자 다변화해야

입력 2017-05-03 17:06:47 | 수정 2017-05-03 17:06:47 | 지면정보 2017-05-04 B5면
정충진 변호사의 실전! 경매 <37>
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경매시장은 현재 이상과열이라 표현될 만큼 경쟁이 극심하다. 경쟁이 심하다 보니 더 이상 수익내기가 어려워졌다는 경매인의 한숨 소리만 여기저기 무성하다. 그러나 이 순간에도 꾸준히 수익을 내는 경매투자자들이 필자 주변에는 많다. 그렇다면 그들은 어떻게 이 치열한 경매시장에서 꾸준히 수익을 내는 것일까.

불패의 전략 중 첫째는 꾸준한 이론 공부를 통해 남들이 어렵다고 판단할 물건들에 관심을 갖는 것이다. 경매로 나온 물건 중에 치유할 수 없는, 본질적인 하자가 있는 물건은 많지 않다. 다만 공부가 부족해서 그 법적인 하자를 해결할 수 없다고 생각하는 사람이 많을 뿐이다.

얼마 전 H씨는 남들이 꺼리는 대형 건설사 유치권이 신고된 아파트를 낙찰받아, 단기간에 유치권을 해결한 뒤 단 7개월여 만에 2억원에 이르는 기록적인 차익을 남겼다. 유치권이 신고돼 있었지만 은행을 적극적으로 설득해 낙찰가의 80%를 저리로 대출받았기 때문에 투자한 원금은 6000여만원에 불과했다. H씨는 평소 건설사 유치권에 대한 공부를 꾸준히 한 덕에 보석 같은 물건을 발견해 냈고, 그 유치권이 성립 요건을 충족하지 않는다는 것을 간파했다.

두 번째 필승전략은 부동산 전반에 대한 안목을 키우고 부동산 가치증대 방법에 대해 끊임없이 탐구하는 것이다. 승부사 기질을 발휘해 낙찰가를 잘 쓰는 것만이, 최단 기간 내에 명도를 끝마치는 것만이 경매의 전부가 아니다. 진정한 경매의 매혹은 부동산을 제대로 알아야 음미가 가능하고, 부동산의 가치를 증대시키는 방법을 체화해야 탐닉이 가능한 것이다.

K씨는 저가에 낙찰받은 평범한 빌라를 게스트 하우스로 활용해 매달 300만원씩 꾸준한 수익을 내고 있다. 낙찰금액은 6000만원대였고, 외국인 취향에 맞는 리모델링에 들인 비용 1000만원이 투자 금액의 전부였다. 총 7000만원을 투자해 매달 300만원 이상의 수입을 얻는 셈이다.

세 번째 전략은 투자 대상 물건의 다변화다. 토지경매도 있고, 상가경매도 있고, 상가와 토지경매의 장점만을 취합해 놓은 공장경매도 있다. 입지가 좋은 곳에 있는 주유소가 소유자의 무리한 사업 확장으로 경매에 나오기도 한다.

토지경매에도 일반 대지경매를 기본으로 하지만 농지경매도 있고 임야경매도 있다. 농지를 낙찰받아 인근 지주들에게 적정 프리미엄을 붙여 되파는 방식으로 수익을 내는 사람도 있고, 주택연금처럼 농지연금이나 산지연금을 받아 안정적인 노후를 대비할 목적으로 농지 투자를 하는 경매인도 꽤 있다. 환금성이 좋은 아파트 경매만이 전부라는 생각에서 하루 속히 벗어나야 한다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >
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