'무상 임대차 확인서' 써줬다간 보증금 날릴 수도

입력 2017-04-19 16:52:48 | 수정 2017-04-20 09:53:49 | 지면정보 2017-04-20 B5면
정충진 변호사의 실전! 경매 <36>
등기부상 선순위로 설정된 가압류나 저당권 등 이른바 ‘말소기준권리’보다 앞선 일자로 전입신고를 한 임차인의 보증금은 당해 경매절차에서 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 한다. 이를 대항력이라고 하는데, 보증금을 반환해주지 않으면 낙찰자의 명도요구에 대항할 수 있는 힘이 있다는 의미다.

그러나 임차인이 실제로는 대항력있는 임차인임에도 ‘자신은 무상으로 거주하는 자이고 앞으로도 은행에게 임차인의 권리를 주장하지 않겠다’는 취지의 이른바 ‘무상임대차 확인서’를 써준 경우에는 실무상 논란이 있었다. 무상임대차확인서는 대출을 많이 받고자 하는 집주인의 요청이 있을 때 법률에 무지한 임차인이 호의로 작성해주는 경우가 대부분이다.

임차인이 경매절차와 무관한 은행의 현황조사 당시 비록 본인이 무상거주자라고 확인을 해주었더라도 경매절차에서 진정한 임차인임을 공고히 했다면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다는 것이 과거 대법원 판례의 주류였다.

그런데 얼마 전 선고된 대법원 판례는 이와 결론을 달리해 주목된다. 즉, 무상임대차 확인서를 써 준 임차인이 진정한 임차인이라는 전제하에 당해 경매절차에서 권리를 주장해도 위 확인서의 수령인인 은행 측에서 무상임대차확인서의 존재를 밝히고 배당배제 신청을 하는 등 위 임차인이 무상임차인임을 밝히는 행위를 했다면, 이를 믿고 매수가격을 결정한 낙찰자의 신뢰를 존중해 임차인이 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 주장할 수 없다는 취지로 판시를 한 것이다.

결국 채권은행의 신뢰가 무상임대차확인서 제출 및 배당배제신청 등으로 당해 경매절차에까지 이어졌다면 무상임대차확인서를 써 준 임차인은 종국적으로 대항력을 상실한다는 의미이니 임차인으로서는 비록 호의라도 함부로 무상임대차확인서는 써줘서는 안 될 것이다.

여기까지는 판례가 분명하니 임차인이 조심하면 되겠지만, 실무에서는 위 대법원 판례와는 또 다른 사안이 문제가 된 경우가 있었다.

즉, 무상임대차확인서를 작성해 준 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고 및 배당요구까지 해 자신이 진정한 임차인이라는 사실을 공고히 하였고 채권은행에서도 무상임대차확인서가 있다는 사실을 당해 경매절차에서 미처 밝히지 못한 상태로 경매가 진행되었던 사안이었다.

결국 무상임대차 확인서를 써준 임차인의 경우 비록 그 확인서가 경매절차에 현출되지 않았어도 낙찰자가 위 임차인이 진정한 임차인이어서 보증금 전액을 배당받을 수 있으리라는 신뢰를 하고 입찰가를 높게 산정하였다면 그 신뢰를 존중해 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 수 없다는 것이 판례의 취지다.

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