'재건축 초과이익환수 시행 D-300'…너도나도 속도전

입력 2017-03-05 10:51:21 | 수정 2017-03-05 10:51:21
서울 98개 포함 수도권 142개 단지 9만가구 초과이익환수 '사정권'
다급한 조합 "35층도, 신탁도 좋다" 수용…전문가 "부작용 많을 듯"


'재건축 초과이익환수 시행 D-300'

내년 재건축 초과이익환수제 시행이 300일 앞으로 다가오면서 수도권 재건축 단지들이 속도전에 돌입했다.

올해 말까지 유예된 제도가 내년부터 부활할 예정이어서 초과이익환수제를 피해가기 위해 총력전을 펼치고 있는 것이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

아파트 단지마다 차이가 크지만 향후 집값 전망에 따라 작게는 수백만 원, 일반 분양가를 높게 받을 수 있는 인기 단지의 경우 많게는 억대의 '부담금 폭탄'이 떨어질 것으로 예상된다.

이 때문에 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 이 제도를 피해가려는 단지들이 앞다퉈 잰걸음을 하고 있는 것이다.

◇ 수도권 142곳, 9만 가구 초과이익환수 '사정권'…속도전에 층수도 포기
5일 부동산114 조사에 따르면 3월 현재 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제 적용의 사정권에 있는 단지는 총 142개, 8만9천597가구에 이른다.

이들 아파트는 현재 조합설립인가 단계까지만 진행된 상태로, 올해 말까지 남은 10개월 동안 관리처분인가를 신청하지 못할 경우 초과이익환수제를 피해가지 못한다.

서울이 98개 6만4천676가구로 가장 많고, 경기도가 과천·성남·광명시·안양·수원시 등에서 27개 단지 1만9천707가구, 인천이 17개 단지 5천214가구다.

아직 재건축 지구단위계획 준비 절차 등에 머물며 첫 단추도 끼우지 않은 '잠재적' 추진 단지까지 포함하면 이보다 훨씬 많다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "이 중에서 초과이익환수제 적용으로 특히 '부담금 폭탄'이 우려되는 곳은 강남을 비롯한 서울과 경기도 과천·광명시 정도"라며 "이들 지역을 중심으로 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보인다"고 말했다.

이들 재건축 조합은 말 그대로 사활을 걸었다.

초과이익환수를 피하지 못할 경우 조합원들의 불만이 거셀 것이기 때문이다.

서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)는 당초 45층 높이로 재건축을 계획했다가 서울시 도시계획 심의 과정에서 35층으로 낮추고 최근 시 도시정비계획변경안과 경관심의를 통과했다.

서울시가 '35층' 제한을 고집하면서 층수보다는 사업 속도를 택한 것이다.

신반포 3차·반포 경남·신반포 23차도 최근 35층 조건으로 도시정비계획 변경 절차와 경관심의 문턱을 넘어 건축심의를 준비 중이다.

50층짜리 초고층 아파트 8개 동 건설을 고집하던 송파구 잠실 주공5단지는 최근 서울시 권고를 받아들여 잠실역세권 인근에 짓는 4개 동만 50층으로 하고, 나머지 4개 동은 평균 35층으로 낮춰 정비계획안을 다시 수립했다.

조합 관계자는 "당장 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 중요하다고 판단해 서울시 권고를 수용하기로 했다"며 "최대한 서둘러 연말까지 관리처분 인가를 신청하는 것이 목표"라고 말했다.

중층 아파트인 송파구 신천동 미성·크로바, 진주아파트도 서울시의 35층 안을 수용하면서 올해 1월 정비계획안이 통과됐다.

영등포구 여의도동 일대 시범·공작·수정 아파트 등은 사업 일정을 앞당기기 위해 신탁방식의 재건축을 추진 중이다.

신탁방식은 신탁사가 사업을 위탁받아 비용조달부터 분양까지 재건축을 추진하는 것으로 조합설립을 하지 않아 조합원 동의를 받기까지 1년여가량의 사업 기간을 단축할 수 있다는 것이다.

여의도의 한 중개업소 대표는 "여의도의 경우 강남권에 비해 재건축 사업이 많이 더딘데 사업 속도가 빨라진다고 하니까 초과이익환수를 피해 보려는 마음에 주민들이 신탁방식에 관심을 두는 것 같다"고 말했다.

◇ 연내 관리처분인가 못할 수도…무리한 투자는 금물
그러나 이들 단지 중 과연 얼마나 초과이익환수를 피할 수 있을지는 장담하기 어렵다.

건설업계는 조합설립인가 이후 건축심의를 받기까지 최소 6개월이 걸리고, 이후 사업시행인가를 받기까지 최소 4∼6개월, 관리처분신청까지도 3개월 정도의 시간이 필요하다고 보고 있다.

결국 건축심의가 임박했거나 준비 중인 단지를 제외하고는 물리적인 시간이 부족한 것이다.

강남구 대치동 은마아파트는 이 때문에 재건축 초과이익환수 대신 '높이'를 택했다.

은마아파트 추진위원회는 지난 3일 정비구역지정 및 정비계획수립을 위한 주민설명회를 열고 49층 재건축에 대한 이해를 구했다.

이 자리에서 주민들은 대체로 추진위원회가 제시한 '49층 재건축' 의견에 동의했지만 일부는 서울시의 35층 안을 수용해 사업을 빨리 추진하는 것이 낫지 않느냐며 우려를 나타냈다.

제이앤케이도시정비 백준 대표는 "최근 정비계획을 수립 중이거나 막 통과된 단지들은 연내 관리처분인가 신청까지 시간이 매우 촉박한 상황"이라며 "사업을 서두른다 해도 추진 과정에서 조합원 간 이견이 발생할 수 있고, 오히려 무리하게 속도를 내다가 조합원 의견수렴을 제대로 하지 못해 추후 사업 정산 등에서 문제가 생길 수 있다는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

신탁사를 통한 사업도 마찬가지다.

지난주 신탁방식의 사업도 역시 초과이익환수제를 적용하는 내용의 도시및주거환경정비법이 국회 본회의를 통과해 내년부터는 똑같이 대상이 된다.

일각에선 신탁사들이 사업 수주를 위해 경쟁적으로 뛰어들면서 무분별하게 재건축을 부추긴다는 지적도 나오고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "신탁사업의 경우 기존 조합방식보다 투명성이 높다고 홍보하고 있지만 조합원들의 토지를 신탁회사 앞으로 신탁등기를 해야 하고, 매출의 일정부문을 신탁 수수료로 지급해야 하는 점을 인지하고서는 거부감을 표시하는 조합원들도 늘고 있다"며 "신탁사업 방식이라고 초과이익환수를 피할 수 있는 것은 아니기 때문에 신중히 접근해야 한다"고 말했다.

전문가들은 이처럼 재건축 사업이 과열되면서 부작용도 속출할 것으로 우려하고 있다.

재건축 속도전에 집값 상승을 부추겼다가 추후 거품이 빠질 경우 투자자들의 피해가 불가피하다.

국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "재건축 사업은 충분한 검토와 주민 의견수렴 과정을 거친 곳도 잡음이 끊이지 않는데 무리하게 사업을 추진할 경우 추후 조합 또는 시공사와 분쟁 등에 휘말릴 수 있다"며 "무리한 사업추진은 득보다 실이 많을 수 있으므로 지양해야 한다"고 말했다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr

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