제주 소규모 부동산 개발, P.M사에서 해답 찾으면 끝~

입력 2016-11-29 08:30:00 | 수정 2016-11-29 08:30:00
▲제주 지역 인구 유입 및 관광객 증가에 따른 부동산 개발 수요 증가
제주 지역은 현재 전국에서 부동산 개발사업의 열기가 가장 뜨거운 곳 중 하나로 꼽힌다. 세계자연유산과 뛰어난 자연경관, 비자 면제 등으로 인해 관광객 수가 꾸준히 증가하고 있으며 인구 또한 지속적으로 유입되고 있다. 이러한 호재로 인해 땅값 상승과 더불어 부동산 개발사업이 활발하게 진행되고 있다.

실제로 올해 들어 지난 9일까지 제주를 찾은 내·외국인 관광객은 1,384만명으로 사상 최대를 기록했으며, 지난 9월말까지 제주로 이주한 순 이동 인구는 1만1,752명으로 전년 동기대비 11.3% 증가했다. 제주 땅값은 올해 7.06%의 상승률로 전국 최고치를 기록했다. 시군구별로는 서귀포시가 7.48%로 가장 높았으며 제주 제2공항 예정지 인근지역인 표선면이 10.03%로 가장 높았다.

제주에 토지를 보유한 지역 주민들과 토지를 매입한 외지인, 국내외 부동산 투자ㆍ개발 회사들의 부동산 개발 수요 역시 증가하는 추세다. 부동산 개발 시 대형 부동산 개발 회사들은 전문적인 건설사업관리 회사(C.M:Construction Management) 및 개발사업관리 회사(P.M)를 통해 체계적인 사업을 진행하는 것이 일반적이다. 반면 소규모 부동산 개발자들은 전문가의 도움 없이 지인의 소개를 통해 설계사, 시공사와 도급 계약을 체결한 뒤 개발사업을 진행하는 경우가 많다.

하지만 이는 부동산 개발에 대한 정보 부족 및 전문성 부족 등으로 인해 사업 전 타당성검토가 어렵고, 그로 인해 리스크 발생 확률이 높다는 문제점이 있다. 특히 100억원 미만의 공사비가 소요되는 소규모 개발사업 사업자들의 경우 사업수지 분석, 우량 건축사사무소 및 건설회사 선정 등 여러 가지 요소를 꼼꼼히 따져보기 어려운 것이 현실이다.

▲P.M회사, 기획ㆍ설계ㆍ시공관리부터 임대ㆍ분양ㆍ마케팅까지
건축주 직영공사 방식을 통한 부동산 개발의 경우 사업 전 타당성 검토를 통한 사업 기획, 설계자 선정, 설계도서 목록 확정, 설계 계약 방식, 설계관리, 파이낸싱, 시공회사의 시공 능력 및 재무현황 검토, 시공계약 방식, 시공관리, 광고 홍보 마케팅 등에 대한 전문성 부족 이라는 치명적 단점이 있다. 이와 같은 이유로 공사 중 시공 자재에 대한 이견으로 인한 공사비 증가 및 공사 기간 연장 등의 문제점이 발생해 결국 건축주와 시공회사와의 다툼으로 공사가 중단되는 경우도 부지기수다.

최근 제주에서는 이러한 단점들을 보완하기 위해 개발사업관리(P.M:Project Management) 회사를 통해 토지 개발을 진행하는 것이 대안으로 떠오르고 있다. P.M회사에 소속되어 있는 분야별 전문가 및 파트너들은 토지주와 발주자, 조합 등을 대신해 개발 프로젝트의 기획, 설계 단계부터 발주, 시공, 분양, 임대, 관리에 이르기까지 프로젝트의 종합적인 관리를 담당한다. 그로 인해 사업주가 책정한 예산 내에서 최대의 수익을 창출할 수 있도록 프로젝트의 전 단계를 종합 관리하는 것이 특징이다. 이를 통해 리스크 감소와 사업비 절감, 공기 단축, 품질 향상 등의 이점을 사업주에게 제공한다.

▲P.M회사가 개발사업에 참여한 제주 '로파 인 표선', 사업비 공개로 신뢰성 확보
일례로 제주 서귀포시 표선면에 위치한 '로파 인 표선' 타운하우스에는 부동산 개발사업관리 회사인 ㈜토미디앤씨와 기업경영 컨설팅 전문회사 디올㈜이 참여했다. 양사는 부동산 개발과 관련된 각 분야의 전문가들을 파트너로 영입해 제주 타운하우스에 대한 맞춤형 P.M 시스템인 'ROPA(로파)' 프로젝트를 기획했고, 이 시스템을 통해 개발사업이 진행되고 있다.

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로파 프로젝트는 제주 소규모 부지 보유자를 위한 맞춤형 개발사업관리 시스템으로, 건축주와 P.M회사가 개발사업관리에 대한 계약을 체결하고 건축주 직영 형식으로 사업이 진행된다.

로파 프로젝트의 특징 중 하나는 총 사업 비용을 홈페이지와 블로그에 투명하게 공개한다는 점이다. 이를 통해 분양 받을 예정인 사람들에게 분양 가격의 진정성을 인지하도록 했다. 건축에 사용되는 재료의 마감표 역시 온라인 상에서 모두 공개해 누구나 알 수 있도록 했다. 건축에 사용되는 자재를 미리 확인하고 완공 전 건물에 대한 완성도를 파악할 수 있도록 해 사업자뿐만 아니라 수분양자의 신뢰까지 확보했다는 평가를 받는다.

제주 지역 부동산 관계자는 "이 타운하우스는 프리미엄 풀빌라형으로 제주에 위치한 자연녹지 및 계획관리지역에 건축되는 타운하우스 중 가장 고가의 분양 금액이 책정됐다. 그럼에도 불구하고 투명한 사업비 및 재료마감표의 공개로 사업주의 신뢰성과 분양가 적정성을 확보해 분양 문의가 이어지고 있다"고 설명했다.

P.M회사인 ㈜토미디앤씨와 디올㈜ 관계자는 "로파 인 표선의 토목과 조경, 건축의 순수 공사비는 평당 965만2,000원에 책정돼 토목 공사가 진행되고 있고 현재 제주에서 건축예정인 타운하우스 평균 순수 공사비는 평당 약 550~650만원 수준"이라고 설명했다.

이어 '로파 인 표선'의 분양 가격 책정 항목 중 토지비는 평당 100만원을 적용했다. 현재 표선리 일대 자연녹지에 위치하고 건축 허가 승인을 받을 수 있는 토지의 경우, 매물 시세가 평당 약 150만~250만원대에 형성돼 있다"고 구체적인 액수를 전했다.

로파 인 표선 개발사업을 진행하고 있는 P.M회사는 제주의 미래 주택산업에 대해 "제주의 경우 육지처럼 부동산이나 건설업의 관점이 아닌 '주거 서비스 산업'이 될 것이다. 단순히 주택 개발과 건설, 판매만을 중심으로 하는 산업 구조에서 더 나아가 주택 임대와 관리, 유통, 생활 서비스의 영역으로까지 확대될 것"이라며 "로파 인 표선은 위와 같은 주택산업 흐름에 맞춰 기획됐다"라고 밝혔다.

이처럼 향후 제주에 건축되는 타운하우스는 단순히 주거문제 해결을 위한 수요와 공급에서 벗어나 '복합 생활 문화 공간'으로까지 그 의미가 점차 확대되고 있으며 수요 또한 꾸준히 증가할 것으로 전망된다. 이에 따라 체계적인 토지 개발사업관리가 필요하다는 인식 역시 높아지는 추세다. 소규모 부동산 개발을 계획 중인 예비 사업자가 사업의 안전성과 투명성을 원한다면 P.M회사를 통해 그 해답을 찾을 수 있을 것으로 보인다.

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