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강남 집값 과열…선별적 '족집게' 처방 나올까

입력 2016-10-23 14:05:13 | 수정 2016-10-23 14:05:14
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정부가 과열 우려가 있는 집값 급등지역에 대한 규제대책을 검토하고 있는 가운데 조만간 부동산 대책을 발표할 것으로 보인다.

공식적으로 발표 시기는 미정이지만 이르면 이달 말이나 다음 달 초가 될 가능성이 크다.

국토교통부 관계자는 23일 "최근 2∼3주간 서울 강남권 아파트값 상승폭이 주춤한 상태이지만 여전히 예년에 비해 가격이 높고 상승폭도 작지 않다고 판단하고 있다"며 "상승폭이 일부 꺾였다고 해서 과열 우려가 있는 곳의 시세가 떨어진 것은 아니다"라고 말했다.

이 관계자는 "내년 이후 입주물량이 급증해 주택가격이 하락할 가능성이 있다고 볼 때 뒤늦게 집을 매입해 상투 잡은 사람들은 피해를 볼 수 있을 것으로 우려된다"며 "실수요자들을 보호할 수 있는 장치가 필요하다는 정부의 판단이 달라진 것은 없다"고 강조했다.

국토부는 현재 검토된 대책을 중심으로 내부 최종 조율과 관계기관 협의 등을 마치는 대로 부동산 대책을 발표한다는 방침이다.

구체적인 발표 시기에 대해서는 "아직 정해지지 않았지만 (대책 발표까지) 오래 걸리지 않을 것"이라고 말했다.

부동산 업계에서는 계절적 변수 등을 고려할 때 이달 말이나 다음 달 초가 유력한 것으로 보고 있다.

부동산 시장에선 정부 대책이 정부가 의도한 대로 선별적 '족집게' 처방이 가능할 것인지에 이목이 집중돼 있다.

같은 서울 내에서도 강남과 비강남권의 가격 상승 격차도 크지만 구나 동 단위로 상황이 다르고, 재건축 추진 아파트와 일반 아파트간의 가격 차이도 커 정부가 어떠한 선택을 하느냐에 따라 시장이 급속도로 냉각될 수도 있기 때문이다.

실제 부동산114 조사 결과 올해 들어 서울지역 재건축 아파트값은 평균 16.31% 올랐다. 이 가운데 강남 3구의 재건축 아파트값은 평균 16.64% 상승했다.

반면 재건축 단지를 제외한 일반 아파트값 상승률은 5%로 재건축의 3분의 1 수준에도 못 미친다.

강남 3구의 일반아파트값 상승률도 5.74%로 서울 평균과 비슷한 수준이다. 재건축 추진 아파트만 가격이 눈에 띄게 상승한 것이다.

이에 비해 부동산 과열기로 불리는 2006년은 재건축뿐만 아니라 일반 아파트값까지 급등하는 등 전방위적으로 집값이 상승했다.

2006년 한 해 동안 서울지역 재건축 아파트값이 37.71% 오르는 동안 재건축 제외 일반아파트값도 30% 상승했다.

이 시기 전국 전체 아파트값도 24.80% 오르면서 초강세를 보였다. 그러나 올해 전국 아파트값 상승률은 3.45%에 그친다.

다만 서울지역 25개 자치구 중 서초, 마포, 성동구 등 14개 자치구의 3.3㎡당 가격이 전 고점을 넘긴 역대 최고가라는 점에서 집값 부담이 만만치 않다는 지적도 있다.

정부도 어떤 수준의 대책을 내놓을지 마지막까지 고민하고 있다. 자칫 잘못하면 기존 주택시장과 실수요 시장까지 위축될 수 있어서다.

현행법상 집값이 오른 곳만 규제를 가하는 '선별적' 대책이 가능한 것은 투기과열지구 지정뿐이다.

그러나 투기과열지구로 지정하면 입주 때까지 분양권 전매가 제한되고 청약 당첨자는 5년 내 1순위 청약이 금지된다.

또 도시및주거환경정비법에 의해 재건축 조합원의 지위 양도가 제한되고 최대 3가구까지 가능한 조합원 분양 가구 수가 1가구로 줄어든다.

주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 강화되는 등 전방위적인 규제가 이뤄진다.

국토부 관계자는 "투기과열지구를 분석해보니 얽혀 있는 관련 법과 규제가 15개 안팎에 이른다"고 말했다.

이 때문에 정부는 투기과열지구라는 '그물망식' 규제보다는 집값이 급등한 곳을 집값 관리지역이나 투기우려지역 등의 새로운 형태의 카테고리로 묶어 투기과열지구보다는 약하지만 과열을 잠재우는 선의 규제를 내놓을 가능성이 커보인다.

투기과열지구의 자체 규제 기준을 낮추려면 연관된 법을 개정하는 데 오랜 기간이 소요되고 집값이 내려간 뒤 대책이 나오는 '뒷북정책'이라는 비난이 커질 수 있다.

현재 거론되고 있는 가능성 큰 규제는 분양권 전매제한 기간을 서울 기준 6개월에서 1년 또는 입주시까지로 연장하고 일정 기간 재당첨 제한을 두는 것이다.

과열된 청약시장이 일반분양 분양가 상승을 초래하고 이로 인해 재건축 시장이 과열되는데 영향을 주고 있기 때문이다.

지방 전체 또는 청약 과열이 빈번한 부산·대구의 경우 6개월로 앞당겨져 있는 1순위 자격 요건을 서울과 마찬가지로 1년으로 연장할 가능성도 있다.

일각에서는 재건축 투자 과열을 막기 위해 조합원들의 분양 가구수(현재 3가구)를 줄이고 총부채상환비율(DTI)을 강화하는 등의 금융규제를 취할 가능성도 있다고 예상한다.

한경닷컴 산업경제팀
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