주(住)테크로 '제2 연금' 설계

6억 들여 4층으로 재건축…보증금 8억·월세 100만원 '짭짤'

입력 2016-10-14 18:53:26 | 수정 2016-10-14 20:51:58 | 지면정보 2016-10-15 A9면
재테크 성공 사례 살펴보니

서래마을 건물, 대출로 공동매입…리모델링 후 상가로 용도변경
월수입 1300만원…시세 뛰어

강원 영월에 2억 들여 전원주택…2층방 민박업, 월수입 200만원
남는 방 빌려주는 에어비앤비, 50~70대 장년층 집주인 급증
주택을 활용한 재테크는 직장에서 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 중장년층의 최대 관심사 중 하나다. 수명은 길어진 반면 직장 생활을 하면서 확보한 금융자산은 많지 않고, 저금리 탓에 퇴직금 은행 예치 방식으론 안정적인 생활자금 확보도 어려워졌기 때문이다. 집을 담보로 대출을 받거나 세입자 보증금 등으로 주택을 새로 짓고 리모델링에 나서는 사례가 적지 않게 나타나는 이유다. 부동산 전문가들은 “고민만 하지 말고 직접 시도해보는 ‘의지’와 ‘도전의식’이 중요하다”고 말한다. 건축가나 건설업계 전문가, 금융 컨설턴트 등의 도움을 받으면 더 수월하다. 그 나름의 방식으로 재테크에 성공한 이들을 만나보자.

그래픽 = 전희성 기자 lenny80@hankyung.com기사 이미지 보기

그래픽 = 전희성 기자 lenny80@hankyung.com


소규모 재건축의 묘미

지난 13일 찾은 경기 의왕시 내손2동 주민센터 건너편의 단독주택가. 50대 여성 A씨의 다가구주택(사진)은 막 신축공사를 마친 상태였다. 208㎡에 있던 낡은 2층 단독주택은 연면적 430여㎡(약 130평) 4층짜리 다가구주택으로 탈바꿈했다.

건물 1층에 자동차 5대를 댈 수 있는 주차장과 사무실로 쓸 수 있는 작은 공간(근린생활시설용)이 들어섰다. 2~3층에는 방 3개짜리 주택과 투룸, 복층형 투룸 등 총 4가구를 뒀다. 4층 일부 공간과 테라스는 건물주 A씨와 신혼부부인 아들 내외가 거주할 공간이다. 엘리베이터도 설치했다.

공사비와 인허가 비용은 6억원 이상 들었다. 현재 이 동네 방 3개짜리 빌라 전세보증금은 2억5000만~2억6000만원이고 투룸은 보증금 1000만원에 월세 40만원을 받을 수 있다. 전세 세입자 셋만 들여도 건축비가 충당된다. A씨는 보증금 총 8억원을 확보해 건축비를 빼고도 2억원 이상 남을 전망이다. 월세 100만원의 고정 수입도 얻는다.

설계와 공사를 맡은 종합건축회사 덕겸의 유미숙 대표는 “이 동네 단독주택 등은 낡아 세입자를 찾지 못하는 집이 꽤 있다”며 “세입자를 받아도 2년마다 2000만~3000만원을 들여 수리해야 하는 일이 적지 않은데 이를 재건축해 직접 거주하면서 수익을 내는 것도 좋은 방법”이라고 말했다.

리모델링과 용도변경

땅이나 주택 소유자가 아니라면 신축은 쉬운 결정이 아니다. 부지 매입에 많은 비용이 들어가고, 신축 과정에선 건축회사와 실랑이를 하는 사례도 많다.

50대 초반의 직장인 B씨는 지난 5월 서울 서초구 서래마을에서 4층(등기상 지하 1층~지상 3층)짜리 건물을 23억원에 매입했다. 2개층 세입자를 찾지 못해 임대수익률과 건물 가격이 곤두박질치던 급매물이었다. 1층(건축등기상 지하 1층) 도로변에 주차장이 있고 뒤쪽으로 점포가 있었다. 바로 위층에는 고깃집이 영업 중인 건물이었다. 식당에서 올라오는 냄새와 연기 때문에 주거시설인 3~4층에 좀처럼 세입자를 들이지 못하는 게 문제였다.

손에 쥔 돈이 2억~3억원 정도였던 B씨는 거주하는 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받아 일단 5억원을 내놨다. 역시 5억원을 마련한 친구 C씨와 함께 공동 명의로 건물을 매입했다. 나머지 13억원은 건물을 담보로 대출받았다. 그런 뒤 1억5000만원을 들여 전면적인 리모델링을 했다. 잘 보이지 않던 1층 뒤편 가게 점포를 도로변으로 옮기고, 주거시설 2개층은 상가로 용도변경했다. 리모델링엔 한 달이 걸렸다.

인근 공인중개업소 관계자는 “4개층 점포에서 나온 보증금 2억원으로 공사비를 충당했으며 각 층의 월세는 1300만원가량 된다”며 “최근 35억원에 팔라는 매수 희망자도 나타났다”고 말했다. 공사를 맡은 이현욱 광장건축 대표는 “도심 내 신축은 돈이 많이 들고 인허가 절차와 주변 민원에 시달리면 공사 기간도 길어지기 일쑤”라며 “낡았지만 건폐율과 용적률이 꽉 찬 알짜 부동산을 사 리모델링하는 것도 방법”이라고 조언했다.

유흥가 유동인구, 관광객 등이 많이 몰리는 서울 용산구는 건축물 용도변경 허가·신청 건수가 2013년 117건, 2014년 187건, 2015년 210건 등으로 계속 증가하고 있다. 마포구도 2013년 164건, 2014년 204건, 2015년 209건, 올 들어 8월 말까지 129건을 기록하고 있다.

며칠의 손님, 쏠쏠한 수입

남는 방이나 집을 여행객에게 빌려주는 장년층도 늘고 있다. 에어비앤비에 등록된 국내 50~70세 집주인은 1300여명으로 전체 호스트(집주인) 중 가장 급속도로 늘고 있다. 작년보다 올해 2배 이상 늘었다. 내·외국인 관광객이 많이 찾는 강원 속초시에선 호스트의 40%가 50~70대다.

이들은 주로 직접 거주하는 단독·다가구, 아파트, 연립, 다세대주택의 빈방을 숙박공유 사이트에 내놓는다. 현행법상 도시에선 외국인 관광객만, 농어촌 지역에선 내국인도 받을 수 있다. 지역에 따라 다르지만 보통 방 1개 1박 기준 요금은 5만~10만원이 주를 이룬다.

5년 전 인천에서 강원 영월군 흥월리로 귀촌한 장미자 씨(52)는 2층 농가주택의 빈방을 민박업에 활용하고 있다. 1년 전 함께 살던 아들과 딸이 모두 도시로 나가면서 2층에 있던 방과 부엌, 테라스 등을 방치해놓고 있었다. 건축면적 115㎡의 이 집은 8년 전 회사를 그만둔 남편이 농사지을 땅 2508㎡를 사들이면서 한편에 지었다. 건축비(1억5000만원)를 포함해 집 주변에 꽃을 심고 돌담을 쌓는 데 총 2억원이 들었다. 장씨는 “여름 성수기엔 한 달에 20일 이상 예약이 차 월수입이 200만원 정도”라고 말했다.

문혜정/설지연/조수영 기자 selenmoon@hankyung.com

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