정충진 변호사의 실전! 경매

(27) 3000만원으로 2년 안에 '3억 만들기'…전세가보다 낮게 낙찰받아 종잣돈 늘려

입력 2016-09-21 16:20:57 | 수정 2016-10-04 10:26:58 | 지면정보 2016-09-22 B5면
일단 1차 목표는 1억 만들기
낙찰 주택 조기매각 쉽지않아
전세로 돌려 자금 회수
① 종잣돈으로 목돈 마련하기

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누구나 어렵지 않게 마련할 수 있는 과소한 종잣돈으로 경매를 통해 단기간에 3억원이라는 거액을 만들어낼 수 있을까. 어느 날 문득 내 머릿속에 들어앉은 의문이다. 그동안 견고히 쌓아온 경험과 축적된 노하우를 기반으로 한다면 충분히 달성 가능한 목표라는 생각이 들었다.

망설임 없이 곧바로 움직였다. 일명 ‘3억 프로젝트’의 시작이었다. 평범한 직장인이 주인공이 돼 최소한의 종잣돈인 3000만원으로 2년 안에 3억원을 만들어내겠다는 계획이었다.

필자가 시솝으로 있는 ‘행복한 부자를 꿈꾸는 사람들’이라는 카페에 공지를 올렸고 수많은 사람이 지원했다. 엄격한 선발을 위해 3차까지 미션을 거쳤고 마지막 면접을 통해 3억 프로젝트에 적합한 열정과 인성을 지닌 한 분을 최종 선발했다. 3억 프로젝트의 취지에 걸맞게 무주택 서민 중에서 뽑았다. 당선자는 그동안 모아놓은 돈에 남편 명의의 신용대출금을 보태 종잣돈 3000만원을 어렵사리 마련했다. 3억 프로젝트의 첫 번째 난관은 과소한 종잣돈이었다. 과거 경매 사례를 철저히 분석해보니 3000만원으로 낙찰받을 수 있는 물건이 많지 않았고, 혹여 어렵사리 물건을 찾아냈다 해도 경쟁률이 너무 높았다.

그렇다고 초반부터 경쟁이 덜한 특수물건 쪽으로 눈을 돌릴 수도 없었다. 해결에 장시간이 소요되는 특수물건은 한 번 투자하면 오랫동안 자금이 묶여 더 이상 투자를 계속할 수 없다.

3000만원의 과소한 종잣돈으로 최대한 빠른 시간 안에 경쟁력 있는 종잣돈인 1억원을 마련한다면 3억 프로젝트는 성공할 수 있다는 확신이 들었다. 일단 종잣돈을 1억원으로만 불려놓으면 단 한 번의 입찰로 종잣돈 1억원을 3억원으로 불릴 수 있는 물건은 얼마든지 찾아낼 수 있다는 자신이 있었다. 관건은 3000만원이라는 과소한 종잣돈의 몸피를 어떻게 최단기간에 불리는가였다. 또한 낙찰받더라도 장기간 돈이 묶여서는 안 되니 곧바로 투하자금을 회수할 수 있는 방법을 강구해야 했다.

낙찰 후 곧바로 매각해 순자산을 불리는 방법이 가장 일반적이겠으나 3억 프로젝트를 처음 시작할 당시 부동산 경기는 장기적인 침체의 끝자락에 머물러 있어서 조기 매각이 쉽지 않은 상황이었다.

결국 낙찰받고 곧바로 매각하는 방식이 아니라, 최대한 전세가보다 낮은 가격에 낙찰받아 전세금으로 일단 투하자금을 회수하거나 대출을 충분히 받은 뒤 월세를 놓아 그 보증금으로 투입자금을 회수하는 방법을 선택했다. 매각은 어렵지만 공급 부족의 여파로 임차 수요는 풍부했고 전세가율이 하루가 다르게 상승하던 시기여서 충분히 가능한 전략이었다. 투하자금만 조기에 회수한다면 3000만원으로도 얼마든지 묶이는 자금 없이 투자를 계속할 수 있고, 게다가 전세보증금이 투자금을 웃돈다면 종잣돈마저 증액되는 효과가 있었다.

가능한 한 대출을 많이 받은 뒤 월세를 놓아 보증금으로 투하자금을 회수하는 방법을 이용하면 초저금리로 대출이자를 내고도 월세가 남아 매달 고정적인 월세가 들어오는 구조를 만들어낼 수도 있었다. 전세대란이라 일컬을 만큼 풍부한 임차 수요는 3억 프로젝트의 성공을 뒷받침하는 든든한 버팀목이 돼줄 터였다. 이런 방법으로 순자산을 늘려가다가 3억 프로젝트 막바지에 위장임차인이나 허위 유치권이 신고된 복잡한 특수물건을 하나 낙찰받아 조기에 정리할 수 있다면 순자산 3억원은 어렵지 않게 달성할 수 있다는 생각이 들었다.

신중히 물건을 고르다가 드디어 첫 낙찰을 받았다. 인천에 있는 아담한 빌라였다. 감정가 1억4500만원에, 시세는 1억3000만원 정도에 형성된 물건을 3명의 경쟁자를 물리치고 8789만7000원에 낙찰받았다. 대출을 받아 잔금을 낸 뒤 소소한 리노베이션에 들어갔다. 비용 절감을 위해 3억 프로젝트의 주인공이 청소와 인테리어 등을 직접 하는 방식을 취했다. 그렇게 곱게 포장해 1억원에 전세를 놓았다. 등기비용, 명도비용 등을 포함한 실제 투입금액은 9200만원 정도였는데 1억원에 전세를 놓았으니 종잣돈으로 활용할 수 있는 금액이 3800만원으로 늘어난 데다 시세는 1억3000만원 이상 형성되고 있었으니 순자산이 4000만원 정도 증대됐다. 첫 수확치고는 알찬 결실이었다.(계속)

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