공장터·은행지점·학원까지 '뉴 스테이 변신'

입력 2016-07-26 18:05:40 | 수정 2016-07-27 08:50:10 | 지면정보 2016-07-27 A25면
1%대 금리 허브리츠의 힘
공모채권 1000억원 발행 성공
조달비 낮아 다양한 사업 가능…노량진·인천 서창 등 12곳 지어

뉴 스테이 형태도 다양화
부산 광안동·대구 대명동 등 옛 하나은행 지점에 오피스텔
동탄2엔 테라스하우스도
‘뉴 스테이 허브리츠’와 GS건설이 공동 출자해 건설하는 ‘동탄레이크 자이더테라스’ 조감도. GS건설 제공기사 이미지 보기

‘뉴 스테이 허브리츠’와 GS건설이 공동 출자해 건설하는 ‘동탄레이크 자이더테라스’ 조감도. GS건설 제공


도심형 ‘뉴 스테이(기업형 임대주택)’ 사업 지역이 다양해지고 있다. 은행 지점 부지, 공장 터 등에 이어 대형 학원 부지도 사업 대상지에 포함됐다. 2년 학점은행제 학교인 서울 노량진동 고려직업전문학교가 교육시설로는 처음 리츠(부동산투자회사)와 손잡고 뉴 스테이 사업을 벌인다.

이 학교의 뉴 스테이 사업 성사 배경엔 ‘뉴 스테이 허브리츠(이하 허브리츠)’가 자리하고 있다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 고안해 지난해 출범시킨 리츠로 지난 22일 첫 공모 채권 1000억원(금리 연 1.84%, 12년 만기) 발행에 성공했다. 허브리츠엔 HUG가 3548억원 전액을 출자했다.

○허브리츠 본격 가동

기존 뉴 스테이 리츠는 사업비 대부분을 상대적으로 금리가 높은 은행 대출(프로젝트 파이낸싱·PF)로 조달했다. 주택 경기에 따른 사업 불확실성 때문이다. 허브리츠는 모자(母子)형 사업 구조라 기존과 다르다. 주택도시기금이 개별 리츠에 출자하지 않고 허브리츠에 출자하면 허브리츠가 개별 리츠에 재출자한다. 개별 출자에 비해 위험을 분산할 수 있다. 고려전문학교 뉴 스테이 사업에 투자하는 마스턴제14호위탁관리리츠도 이 허브리츠의 자(子)리츠다.

이번 채권 발행으로 뉴 스테이에 금융회사가 참여할 수 있는 길이 넓어졌다고 국토부는 평가했다. 국토부 관계자는 “연 3%대 초반으로 발행하던 임대리츠 PF 대출에 비해 금리가 1.84%로 낮아 사업비 절감에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.

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○학원도 뉴 스테이로 변신

허브리츠가 필요한 이유를 보여주는 사례가 이번 고려전문학교 터에 짓는 뉴 스테이다. 이테크건설이 도시형 생활주택 19층짜리 1개 동(207가구)과 8층짜리 학원·상업시설 1개 동을 새로 짓는다. 이곳 사업을 리츠를 통해 제안한 고려전문학교 운영업체 고려이스쿨은 지난해 말 기준 완전 자본잠식 상태다. 부채비율이 1457%에 달한다. HUG 관계자는 “2대 주주인 사업제안자(고려이스쿨)의 재무상태를 볼 때 위험성 때문에 개별 리츠로는 투자자를 찾기 어려운 구조”라고 설명했다.

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그러나 허브리츠는 이곳을 포함해 경기 화성 동탄2신도시, 부산 양정동 등 전국 12개 뉴 스테이 사업을 담당한다. 한 사업장에서 손해를 보더라도 다른 사업장에서 만회할 수 있는 구조다.

허브리츠는 힐탑건설을 통해 부산 양정·광안동, 대구 포정·대명동 등 네 곳 하나은행 지점 부지에 오피스텔 719실을 지을 예정이다. 이곳 뉴 스테이 리츠(KEB하나스테이제1호위탁관리리츠)에 353억원을 출자했다. KT도 허브리츠의 자리츠를 통해 창고로 쓰던 대구 대명동 부지에 뉴 스테이 409가구를 짓기로 했다. 이들 뉴 스테이는 모두 내년 입주자를 모집한다.

○‘테라스형 뉴 스테이’ 다음달 공급

다음달 중순 경기 화성 동탄2신도시 B-15·16블록에서 공급하는 GS건설의 ‘동탄레이크자이더테라스’도 뉴 스테이다. 총 사업비 3602억원 가운데 허브리츠와 GS건설이 각각 504억원, 217억원을 출자하고 나머지는 은행 대출로 조달한다. 27개 동, 483가구(전용면적 96~106㎡) 전체가 동탄신도시에서 처음 선보이는 테라스하우스다. 롯데건설이 동탄2신도시에서 지난달 선보인 ‘동탄2롯데캐슬’과 ‘신동탄롯데캐슬’은 분양 계약을 하고 있는 중이다. 허브리츠가 각각 274억원과 660억원을 출자했다.

허브리츠가 이번에 조달한 채권 1000억원은 모두 LH(한국토지주택공사)가 조성 중인 택지지구 내 뉴 스테이 리츠 출자금으로 사용될 예정이다. 경기 수원 호매실지구 C-5블록 힐스테이트(800가구), 김포한강신도시 Ab-22블록 롯데캐슬(912가구), 인천 서창2지구 13블록 꿈에그린(1212가구) 등 네 곳이다. 현대건설과 한화건설은 오는 9~10월, 롯데건설은 내년 하반기 입주자를 모집할 예정이다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com

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