일본 J-리츠,주택 임대료 하락에 대처하는 자세는?

입력 2016-06-21 07:09:00 | 수정 2016-06-21 07:09:00
오래될수록 수익률 떨어지는 주택
적절한 리모델링으로 임대료 올려
부동산 임대시장에서 월세비중이 점점 커지고 있다.

국토교통부 통계에 따르면 지난해 기준 전월세에서 월세 비중은 44.2%로 2011년의 33.0%에 비해 4년 만에 11%포인트 증가한 것으로 나타났다. 현재 추세대로라면 조만간 전세비중을 앞지르는 월세 역전(逆轉)현상이 예상된다는 게 전문가들의 진단이다.

월세비중이 확대되면 임대시장도 커질 것으로 전망된다. 이런 시장 분위기를 감안해 한국생산성본부 부설 부동산전문 교육기관인 한국사회능력개발원(원장 강재서)은 처음으로 일본 임대주택시장을 둘러보는 해외연수를 진행해 인기를 끌었다. 지난 6월 14일부터 17일까지 이뤄진 이번 연수에는 당초 모집인원 25명을 훌쩍 넘겨 임대주택에 대한 관심을 방증했다.

일본 도쿄 빅사이트(Big Sight)에서 열린 임대주택박람회 관람, 임대주택 관리회사인 도쿄리버블 세미나에 이어 일본 유력 종합상사인 이토추 계열의 부동산투자신탁(J-리츠)인 어드밴스 레지던스 인베스트먼트사(Advance Residence Investment Corporation) 방문 등으로 진행된 이번 연수는 일본 임대주택 시장을 엿볼 수 있는 기회였다.

특히 임대주택을 주력으로 하는 어드밴스 레지던스 인베스트먼트의 사업내용 및 리츠구조는 일본 임대주택 시장을 들여다보는 창(窓)과 같았다. 이 회사 기무라(木村) 영업본부장이 설명한 일본 리츠 및 주택임대 현황을 간추린다.

▶주식 상장(上場)현황
일본 도쿄증권거래소에 상장된 J-리츠는 올 5월말 기준 54개사이며 시가총액은 약 11조8000억엔(약 120조9800억원)으로 나타났다. 비상장회사를 포함하면 부동산투자신탁의 시가총액은 200조원에 달한다. 2020년에는 시가총액이 300조원에 달할 전망이다.

상장된 J-리츠 가운데 복합시설을 운영하는 회사는 21개로 가장 많은 것으로 나타났다. 이어서 임대주택 9개사, 오피스빌딩 8개사 순이다. 물류시설을 운영하는 리츠가 5개, 고령화 사회를 반영해 노인주택(헬스케어센터)을 관리하는 리츠 3개가 상장돼 있는 것도 눈길을 끌고 있다. 상업시설(4개) 호텔(3개) 산업시설(1개) 등 다양한 분야에서 리츠가 상장돼 있다.

도쿄증권거래소(1부 기준)에 상장된 회사가 1,954개사에 시가총액이 512조1000억엔임을 감안할 때 J-리츠는 회사수 기준으로 2.7%, 시가총액 기준으로는 2.3%를 차지하고 있다.

참고로 올 5월말 기준 국내에서 운용중인 131개 리츠 가운데 주식시장에서 거래되는 상장 리츠는 3개이며 시가총액은 1000억원 정도로 나타났다.
일본 도쿄 롯폰기 힐즈 전망대에서 내려다 본 도심 모습.기사 이미지 보기

일본 도쿄 롯폰기 힐즈 전망대에서 내려다 본 도심 모습.


▶일본의 주택임대 계약관행
일본에도 임대차 계약기간은 통상 2년이다. 임차인은 한 달 전에만 통보하면 계약기간 내 중도해지가 가능하고 급격한 임대료 인상도 없어 임차인 권리가 보장되는 시스템이다.

임차인은 월 임대료의 1~2개월치 보증금을 내고 주택을 구할 수 있다. 임차인 부담이 적기 때문에 월세시장이 활발할 수 있는 요인이 된다. 다만, 주택을 임대해줘서 고맙다는 의미로 통상 한 달 치의 임대료에 해당하는 금액을 집주인에게 사례금(禮金) 지급하는 것은 독특하다.

J-리츠 회사는 임대한 부동산을 관리회사(PM)에 위탁관리 하는데 신규계약 수수료는 한 달 치의 임대료를 지불한다. 임차인 모집은 부동산 중개업소를 통해 이뤄진다. 부동산 중개업소가 임차인에서 받는 수수료도 한 달 치의 임대료에 해당한다.

계약 갱신 때는 임차인이 리츠회사에 통상 한 달 치의 임대료에 해당하는 금액을 갱신료로 지불하는 게 일반적이지만 공실이 많은 지역이나 임차인 유치경쟁이 치열한 곳에서는 갱신료를 받지 않는 추세이다.
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▶주택임대 J-리츠의 투자대상
J-리츠가 주로 운영하는 부동산은 상업시설 오피스 주택 및 복합시설이다. 이 가운데 일본경제 버블기(1988년~1991년) 이전까지는 상업시설 오피스 주택 모두 임대료 지수가 가파른 상승세를 보이다가 버블이 꺼지면서 오피스가 가장 큰 폭으로 임대료 지수가 떨어졌다.

주택의 임대료 지수는 상대적으로 안정세를 나타내고 있다. 상승세는 아니지만 그렇다고 하락하지 않는 특징을 보이고 있다. 임대주택을 운영하는 J-리츠도 수익성을 겨냥해 특정지역에 집중 투자하는 패턴을 보이고 있다.

일본부동산투자신탁협회에 따르면 임대주택 전문 J-리츠는 대도시의 도심에 주로 투자하고 있는 것으로 나타났다. 도쿄의 경우 치요다 신주쿠 시부야 등 주요 7구(區)가 투자지역의 43%를 차지하고 있다. 주요 7구 주변을 감싸는 부도심(29%)까지 합치면 도쿄23구가 투자지역의 72%에 달하고 있다. 도쿄로 인구유입이 그만큼 많다는 의미이기도 하다.

부동산 물건별로는 우리의 원룸에 해당하는 싱글(52%) 및 콤팩트(31%)가 투자대상의 83%에 이르고 있는 것으로 나타났다. 건축연한의 경우 신축한지 15년 이하가 투자대상의 84%를 차지해 임대료를 더 받을 수 있는 신축을 선호하고 있는 것으로 조사됐다.

월임대료의 경우 10만엔(약 110만원)이 가장 많은 42%를 차지하는 것으로 비롯해 25만엔 미만이 투자대상 전체의 77%로 나타났다.

일본 임대주택 J-리츠 가운데 가장 규모가 큰 어드밴스 레지던스 인베스트먼트는 건축한지 오래될수록 임대료가 떨어져 수익성이 하락하는 것을 방지하기 위해 전문적이면서도 계획적인 리모델링 투자에 나서 임대료 상승효과를 거두고 있다고 밝혔다.

이번 일본연수단에 동행한 부동산투자자문 회사 알투코리아의 이현 대표이사는 “우리 임대시장의 경우도 당연히 신축보다 재고가 늘어날 것”이라며 “단순히 시설유지 차원이 아니라 주거환경 개선을 통해 상품경쟁력을 높이려는 임대인들의 안목과 노력이 요구된다”고 말했다.

도쿄=김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com

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