분양가 할인 등 거품 뺀 ‘분양상품’ 눈길 가네

입력 2016-04-29 17:33:04 | 수정 2016-04-29 17:33:04
최근에도 저금리와 전세난이 지속되자 수익형 부동산과 내집 마련에 관심이 높아지고 있는 가운데 직접 또는 간접적으로 분양가 할인효과를 볼 수 있는 분양 상품들이 주목을 받고 있다.

대표적 사례로 ▲분양가 할인 ▲중도금 무이자 ▲준공 후 이자 지원 ▲조건 변경 ▲높은 전용률 ▲높은 층고 ▲테라스 등 서비스 면적 제공 등이 있다.

이중에서 분양가 할인은 가장 직접적인 효과를, 나머지는 간접적으로 분양가를 낮춰주는 효과를 내 수익률을 높혀주거나 투자비용을 낮춰주는 효과로 이어지게 된다.

분양가 할인은 대체적으로 준공이 완료되었거나 일정 기간이 지나도록 미분양 상태로 있는 경우 실시하는 경우가 대부분이다.

중도금 무이자도 분양시장에 확산되고 있다. 저금리가 장기화되면서 수익형 부동산에 대한 투자자의 관심이 높아지자 분양업체들이 수요자를 끌어들이기 위해 무이자 지원 카드를 들고 나왔다는게 업계의 설명이다.

주로 아파트 판매를 위해 적용하던 중도금 무이자 제도가 속속 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 잇따라 도입되고 있는 셈이다.

이러한 중도금 무이자 혜택은 투자자의 초기 부담을 줄여줄 뿐 아니라 준공 때까지 추가로 비용 부담이 없기 때문에 그 만큼 분양가 인하효과를 누릴 수 있는 장점이 있다. 예를 들어 분양가가 1억3500만원인 오피스텔에 중도금 60% 무이자 혜택을 제공받게 되면 8100만원에 대한 이자인 연간 324만원(금리 4% 가정)의 할인혜택을 누릴 수 있다. 만약 준공까지의 기간이 길수록 그 혜택은 더욱 커지게 된다.

중도금 무이자 혜택의 경우 준공이 완료되기 전까지 이자를 지원해주는 형태지만 준공이 완료된 이후에도 이자를 지원해주는 경우도 등장하고 있다.

통상적으로 상가 등에서 상권 활성화 기간은 짧게는 2년, 길게는 4년 정도 걸리는 것으로 본다. 상권이 활성화 되는 기간 동안 금융이자를 지원 받는다면 직접적으로는 수익률이 상승하는 효과와 간접적으로는 분양가를 할인받는 효과가 있다.

미분양 물량 해소를 위해 분양업체는 기존 계약조건 변경을 제공하고 있다. 최초 분양 조건보다 소비자에게 유리한 계약 조건을 내놓는 미분양 아파트 단지들이 늘고 있는 셈이다.

중도금 대출 무이자나 계약금 정액제 등으로 계약 조건을 바꾸면 분양가격을 간접 할인해주는 효과를 낼 수 있기 때문이다.

전용률이 높은 상가나 오피스텔 등도 간접적으로 분양가를 낮춰주는 효과를 낸다. 전용률은 실질 분양가에 영향을 주기 때문에 비슷한 수준의 금액, 동일한 공급면적의 상가나 오피스텔이라도 전용률이 높은 경우에 실 사용면적 대비 분양가가 낮아지는 효과가 있다.

일반적으로 상가나 오피스텔의 평균 전용률은 40%대를 유지하지만 최근에는 최대 70~80%를 웃도는 상가나 오피스텔이 등장하면서 수익형 부동산 시장에서의 차별화를 선언하고 있다.
이처럼 수익형 상가나 오피스텔 전용률이 중요한 이유는 투자자나 임차인 모두가 선호하기 때문이다.

테라스 등 서비스 면적을 제공하는 상품도 늘고 있다. 대표적인 상품이 테라스를 갖춘 타운하우스나 테라스 아파트 등이다. 같은 면적이라도 훨씬 더 넓은 공간을 활용할 수 있기 때문에 선호도가 높아졌다.

그럼에도 불구하고 전문가들은 분양사가 제시하는 조건만을 맹신하지 말고 실제 실현 가능한 수익률이나 주거 환경도 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언하고 있다.

부동산일번가 장경철 이사는 "최근 저금리와 전세난으로 업체간의 경쟁 또한 치열해지면서 다양하면서도 수요자 맞춤형 상품들이 속속 등장하고 있다"며 "수익형 상품의 경우 경쟁 상품 공급량 및 임차수요가 풍부한 지역인지 따져봐야 하며 아파트 등 주거용 상품인 경우에는 교통여건, 편의시설, 학군 등 인프라와 개발호재 등이 있는지도 따져봐야 한다"고 말했다.

전국 직간접 분양가 할인효과 주는 분양단지 현황

<직접할인 효과>

동선동 코아루 센타시아(상가)=서울 성북구 동선동에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울에 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 5층~지하 3층 지하주차장, 지하 2층~지상 2층 상가, 지상 3층~4층 오피스텔, 지상 5층~11층 아파트로 이루어져 있다. 준공이 완료된 선시공·후분양 상가로 총 점포수는 138개, 중도금 대출 50~55%, 실투자금 2000만원대부터 소액으로 투자가 가능하다. 최근 공급과잉인 오피스텔 투자금으로 투자가 가능한 소액 상가투자처로 추천업종으로는 약국, 메디컬, 미용실, 편의점, 전문식당, 커피전문점 등이며, 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 시내 및 공항버스를 이용 할 수 있는 정류장이 도보 거리에 6개소가 있으며 또한 지하철 4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철 (2016년 11월 완공 예정) 환승역으로 예정돼 있어 향후 유동인구가 더욱 늘어나고 상권이 활발해 질 것으로 기대된다.

<간접할인 효과>

-중도금 무이자-

평택 오딧세이 이글(오피스텔)=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양 중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 계약면적기준으로 ▲57.0641㎡ 12실 ▲112.017㎡ 48실 ▲115.873㎡ 12실 ▲119.5142㎡ 12실, 총 84실이며 미군기지에서 150m 거리의 입지에 있어 공실 적정 없이 안정적인 수익이 가능하다. 또한 평택 오딧세이 이글만의 우수한 입지로 평택 미공군기지 K-55정문 150m 앞에 위치해 비상상황 발생시 5분 이내 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 렌트하우스라는 평가를 받고 있다. 2016년 미군기지 이전 완료시 총 8000여 가구의 렌탈하우스가 부족한 지역임에도 합리적인 분양가로 안정적인 임대수익이 기대된다. 3.3㎡당 690만원대로 주변 유사상품보다 분양가 대비 4000만~5000만원가량 저렴해 경쟁력을 높혔으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자를 제공해 입주시까지 자금부담을 줄였다.

서울 가산 대명벨리온(오피스텔)=대명건설이 시공하는 '가산 대명벨리온' 오피스텔이 분양 중이다. 지하 3층~지상 16층, 총 585실 규모로 지상 1층은 상가시설, 지상 2~16층은 오피스텔로 구성된다. 해당 사업지 일대는 가산디지털단지와 구로디지털단지에 9700여 개의 기업, 약 16만2000명의 배후 수요를 확보하고 있어 꾸준한 임차수요를 기대할 수 있고 투자가치가 높이 평가되면서 투자자들뿐만 아니라 인근 회사에 종사하는 수요자들의 관심이 높아 계약 체결 속도가 빠르게 진행되고 있다. 1·7호선 가산디지털단지역이 도보 3분 거리에 있다. 분양가는 3.3㎡당 990만원대며 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 계약 중이다.

-준공 후 이자지원-

천안 불당 더 빌드타워(도시형 생활주택)=동명건설은 천안시 불당동 713번지에 ‘불당 더 빌드타워’ 도시형 생활주택 112세대를 선시공·후분양 한다. 대지면적 747.4㎡ 연면적 4802.52㎡ 지하 2층~지상 10층 규모로 1인 세대를 겨냥한 소형주택과 근린생활시설이 공급된다. 천안의 강남으로 불리는 불당동은 중심상업지역의 중심이다. 맞은편 불당신도시가 본격 개발되면 기존 배후수요에 더해 5만여 명의 배후 수요를 두게 된다. 불당동 천안시청 중심상업지구 마지막 부지에 위치하고, 인근에 KTX 천안아산역 및 천안시청, 종합운동장, 교육지원청 등 공공시설과 롯데마트, 이마트 등 대형 교통·편의시설을 고루 갖추었다. 40인치TV, 빌트인냉장고, 세탁기, 시스템에어컨 등 각종 가전과 빌트인 수납장을 비롯한 품격 높은 인테리어로 공간의 효율성과 가치를 높였다. 그리고 건물 내에 다양한 상점들이 입점할 예정이며, 옥상정원, 층별휴게실과 같은 다양한 커뮤니티 시설도 누릴 수 있다. 회사측은 등기 이후에 주택임대관리 전문업체인 (주)신아시스템에서 보증보험에 가입해 3년간 보증금 300만원에 월 40만원의 수익을 보장 및 이자 지원을 통해 높은 투자수익과 안전성을 기대할 수 있다고 밝혔다.

-조건 변경-

인천 가정 시티프라디움(아파트)=인천 가정지구에 들어서는 ‘인천 가정지구 시티프라디움’ 아파트가 일부 잔여분에 대해 선착순 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 25층 16개 동 규모에 총 1598가구의 단지로 구성된다. 인천 가정지구는 루원시티와 청라국제도시 가운데 위치한 택지지구다. 인테리어 스타일 선택 제도를 비롯해 실내수영장, 저층 가구에 테라스가 설치되며 단지 바로 앞에 수변공원이 자리했다. 조경 면적이 약 4만300㎡ 규모로 조성된다. 단지 내 커뮤니티시설로는 실내수영장과 피트니스센터, 3타석 스크린 골프장을 포함한 11타석 실내골프연습장, 독서실 등이 마련된다. 주변 편의시설로는 재래시장, 홈플러스, 병원 등이 있으며, 교육환경으로는 단지 바로 앞에 가원초가 있으며 가현초, 신현중, 신현고 등이 가깝고, 대학교는 가천의대, 인하대 등이 인근에 있다. 인근에 서인천IC, 청라IC가 위치해 있으며 인천국제공항과도 인접해 있다. 광역버스 외 M버스가 있어 서울에서 인천까지 대중교통을 이용할 수 있으며 2016년 6월 인천지하철 2호선 가정오거리역과 2020년 지하철 7호선 루원시티역이 개통 예정이다. 계약금(1차)은 1000만원 정액제이며 중도금 60% 전액 무이자 계약이 제공된다. 입주는 오는 2018년 5월 예정이다.

김포 풍무 2차 푸르지오(아파트)=김포 풍무 2차 푸르지오가 선착순 분양 중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 35층 22개동, 총 2467가구 규모다. 전용면적 59~112㎡로 구성되며, 현재 계약금 정액제, 중도금 무이자 혜택을 제공해 계약자의 부담을 낮췄다. 김포도시철도(김포골드라인)는 한강신도시에서 김포공항역까지 총 23.63km 구간에 걸쳐 총 9개 역이 신설될 예정이며, 이 노선이 개통되면 한강신도시에서 김포공항역까지 20분대에 이동할 수 있고, 김포공항역에서 서울지하철 5·9호선과 인천공항철도로 환승해 마곡지구 10분대, 여의도 20분대, 종로 30분대, 강남권을 40분대에 이동할 수 있다. 또 단지 인근에 있는 김포대로를 이용해, 서울외곽고속도로 김포IC, 올림픽대로 개화IC, 김포대교, 자유로JC 등의 진입이 수월하다. 입주는 2018년 6월 예정이다.

-높은 전용률-

시흥 목감 중앙프라자(상가)=경기도 시흥 목감지구 내 최초 근린생활시설인 목감 중앙프라자 상가가 분양에 나선다. 항아리상권 초입 사거리 코너 정중앙 입지로 연면적 3848.76㎡, 지하 1층~지상 4층 규모로 총 30개 점포(상가는 지상 1층~4층)로 구성된다. 가시성, 접근성, 개방성이 좋은 사거리 코너로 횡단보도 4개가 교차, 보행자 동선이 집중되는 상가라는 평가다. 학원수요가 풍부하고 약 6000가구의 충성도 높고 탄탄한 고정 수요층은 물론 약 1만2000가구의 두터운 배후수요를 확보했다. 목감IC, 조남JC, 서해안고속도로를 통한 수도권 진입 및 서해, 남부권 진입이 용이하고 사업지 사거리 중심으로 차량 이용이 편리하다. 근생시설 용지의 비율이 1.3%에 불과해 희소가치가 기대되며 57%의 높은 전용률을 자랑한다. 층별 권장업종으로 지상 1층은 약국, 편의점, 커피전문점, 은행ATM기 등, 지상 2층은 은행 등 금융기관, 전문식당가 등, 3층 병의원 등 메디컬존, 4층은 학원 등 아카데미존 등이다. 3.3㎡당 분양가는 850만~3500만원선이며 올 11월 준공 예정이다.

김포 골든브릿지힐(타운하우스)=경기 김포시 학운리 산67-24외에 김포 한강신도시 인접한 ‘김포 골든브릿지힐’ 타운하우스가 분양 중이다. 분양면적 6만1820㎡ 대단지에 A, B, C 3블럭 중 1차분 60여 필지를 1필지당 231~529㎡ 내외로 공급한다. 경사 부지를 활용해 앞뒤 필지간 충분한 고저 차이를 둬 앞집 때문에 조망이 가려지는 문제를 최소화했고 A, B, C 3개 블럭으로 조성 중이다. 총 200여 가구 단지로 구성돼 보안 및 관리비 절감에 유리하며 골든브릿지힐 만의 전용 진입로가 설치된다. 야트막한 야산의 아늑한 전원마을로 전세대 도시가스가 공급돼 저렴한 연료비가 장점이다. 골든브릿지힐 타운하우스 위치는 김포한강신도시 중 구래신도시 바로 옆에 있어서 현재 차량으로 5분거리이지만 앞으로 도로부분이 정비되면 2분 정도로 앞당겨진다. 한강신도시 중심상업지와 가까워 종합병원 및 이마트 등 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있다. 주변에 조류생태공원·한강시네폴리스·대명항과 강화지역의 마니산 등 자연친화적인 공간이 위치해 있다. 대지 전용률이 85%선으로 넓은 건축공간 확보가 가능하다.

-서비스 공간 제공-

용인 하우스디 동백 테라스(타운하우스)=용인 동백 택지지구 내에 전용 84㎡ 규모의 소형 테라스 하우스가 1차분을 마감하고 2차분 분양을 앞두고 있다. 행복도시 첫 마을과 문래동 지식산업센터, 광교 법조타운 등을 시공한 대보건설의 ‘하우스디 동백 테라스’로 84㎡ 타입 90가구 단지형 테라스 하우스다. 층간소음 걱정 없는 수직 복층구조로 1~3층은 물론 옥상 테라스까지 1가구가 독립적으로 사용하는 구조다. 각 가구마다 1층 테라스와 옥상테라스 총 2개의 테라스를 이용할 수 있으며 서비스 면적 극대화를 통해 테라스 면적까지 합산시 실 사용면적은 132㎡ 이상에 이른다. 전 가구가 남향과 남동향, 남서향을 누릴 수 있도록 설계되어 채광과 통풍을 극대화했으며 우수한 일조권을 확보했다. 또한 서비스면적 극대화를 통해 실사용 공간을 증가시켰다. 무엇보다 단지 반경 300m 내에 백현 초·중·고가 위치해 있어 우수한 교육환경을 자랑하며 사업지 남측으로는 석성산이 조망돼 수려한 자연경관을 느낄 수 있다.

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