저금리, 전세난에 주목 받는 분양시장 4가지 테마

입력 2016-04-22 12:33:35 | 수정 2016-04-22 12:33:35
저금리가 지속되고 전세난이 심화되자 어떤 분양 단지에 관심을 둘지 투자자와 실수요자의 고민이 늘고 있다.

투자를 고려한 수요는 아무래도 임차수요가 풍부하면서 공급 측면에서도 희소성이 높은 투자처를 선호하고, 실수요자의 경우 쾌적한 주거환경과 한푼이라도 비용을 아낄 수 있는 상품이 선호되고 있는 추세다.

따라서 ▲역세권 수익형 부동산 ▲외국인 렌탈하우스 ▲미분양 주택 ▲테라스 하우스 등이 꾸준히 주목을 받을 것으로 전망된다.

역세권 수익형 부동산=역세권 ‘수익형 부동산’은 영원한 투자 1순위다. 특히 초역세권에서 공급되는 수익형 상품은 장점이 많아 투자자나 임차인의 선호도가 높다. 역에서 가까울수록 입지가 좋을 뿐만아니라 유동인구 확보에 유리하기 때문이다.

먼저 대표적인 수익형 상품인 상가의 경우 초역세권 입지가 관건이다. 소비층 접근거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 초역세권 상가를 선호한다. 또한 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 안정적으로 유입된다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

저금리에 소액 투자처로 주목받는 오피스텔의 경우도 초역세권 입지가 중요한 이유는 수익률은 좌우하기 때문이다. 오피스텔 등 주거용 수익형 상품은 직주근접(職主接近)을 가장 먼저 따지는 20~30대 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권을 최적의 입지로 꼽는다.

외국인 렌탈하우스=외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다. 평택 미군기지 이전 부지에는 서울 용산 미8군 사령부, 동두천 미2사단 사령부 등이 이전하는데 군인 및 가족·군무원 등을 포함해 약 8만명의 인구유입이 예상된다. 올해 미군기지 이전이 완료되면 총 8000여 가구의 렌탈하우스가 필요한 것으로 예상돼 안정적인 임대수익이 기대된다.

미분양 주택=지난해 말부터 미분양 주택이 다시 늘고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 12월 말 현재 전국 미분양 주택은 6만1512채였다. 지난해 10월까지 3만 채 수준을 유지하던 미분양 주택이 2개월 만에 거의 두배 수준으로 급증했다. 전세난에 지쳐 내집마련을 하려는 실수요자에게 미분양 주택은 청약경쟁 없이 새 아파트를 분양받을 수 있는 유일한 상품으로 청약통장이 필요없고 원하는 호수를 고를 수 있으며 분양업체는 미분양을 해소하기 위해 다양한 혜택을 제공한다.

다만 미분양 주택에도 옥석이 있으니 잘 따져야 한다. 미분양 주택이 생긴 정확한 원인을 따져보는 것이 중요하다. 만약 입지가 양호하고 분양 가격이 과도하지 않은데도 미분양이 생겼다면 분양 공급이 일시적으로 늘어 미분양이 생겼을 가능성이 높다.

테라스 하우스=작년에 이어 올해도 테라스하우스의 희소성이 부각되면서 그 인기가 식지 않을 것으로 보인다. 업계에 따르면 도심 속 쾌적한 주거생활을 우선시하는 수요자가 늘면서 공동주택의 편리함과 단독주택의 독립성을 혼합한 '테라스 하우스'에 대한 인기가 높다.

공동주택은 여러 세대가 거주하기 때문에 사생활 침해, 각종 소음, 주차공간 등의 문제가 끊이지 않는다. 최근 층간 소음을 통해 이웃 간의 사건 사고가 끊이지 않고 있으며, 주차공간의 부족과 문콕 사고 등 주차문제와 사생활 보호 등의 문제가 사회적 이슈로 떠오르고 있다. 이에 최근 건설사들은 이러한 수요자들의 의견을 반영해 공동주택의 장점을 갖추고, 문제점을 해결하는 상품들을 공급하고 있다.

테라스하우스는 입주자가 테라스를 정원, 카페테리아, 바비큐 장소 등 취향에 따라 다양하게 활용해 전원주택 부럽지 않은 여유로움을 즐길 수 있다는 게 장점이다.

부동산일번가 장경철 이사는 “최근 분양상품의 단점을 개선하고 쾌적성, 수익성을 높힌 결합형 상품들이 인기”라며 “주거용의 경우 학군이나 교통, 주거환경을 수익형 상품은 희소성을 강조되는 추세이므로 트렌드를 감안한 투자가 필요하다”고 말했다.

저금리, 전세난 수혜 전국 분양중인 단지 현황

-역세권 수익형-

서울 강동역 파밀리에 테라자(상가)=서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르는 강동역은 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다. 또 중심에는 상시 이벤트를 열 수 있는 선큰광장과 폭 8m의 넓은 보행통로를 조성해 스트리트 상가의 특징을 살렸다는 게 분양 관계자의 설명이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다. 테라스로 조성(일부)되는 지상 1층은 미용실, 중개업소, 편의점 등과 외부에서 유입되는 고객을 위한 약국, 이동통신 대리점 등이 입점하기에 알맞다. 천호대로변 업무동 상가도 분양 중이다. 지상 1층~5층이 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터며, 전용면적은 80.85㎡~270.12㎡, 추천 업종으로는 1층은 약국, 커피전문점, 전문음식점, 은행ATM기 등, 2층은 은행·증권 등 금융기관, 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등 메디컬 존이다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.

서울 동선동 코아루 센타시아(상가)=서울 성북구 동선동에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가가 분양 및 임대 중이다. 서울의 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 5층~지하 3층 지하주차장, 지하 2층~지상 2층 상가, 지상 3층~4층 오피스텔, 지상 5층~11층 아파트로 이루어져 있다. 준공이 완료된 선시공·후분양 상가로 총 점포수는 138개, 중도금 대출 50~55%, 실투자금 2000만원대부터 소액으로 투자할 수 있다. 최근 공급과잉인 오피스텔 투자금으로 투자가 가능한 소액 상가투자처로 추천업종으로는 약국, 메디컬, 미용실, 편의점, 전문식당, 커피전문점 등이며, 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 시내 및 공항버스를 이용 할 수 있는 정류장이 도보 거리에 6개소가 있으며 또한 지하철 4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철 (2016년 11월 완공 예정) 환승역으로 예정되어 있어 현재보다 유동인구가 늘어나고 상권이 더욱 활발해 질 것으로 기대된다.

-외국인 렌탈하우스-

평택 오딧에이 이글=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양 중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 계약면적기준으로 ▲57.0641㎡ 12실 ▲112.0170㎡ 48실 ▲115.8730㎡ 12실 ▲119.5142㎡ 12실, 총 84실이며 미군기지에서 150m 거리의 입지에 있어 안정적인 임대수익이 가능하다. 또한 평택 오딧세이 이글만의 우수한 입지로 평택 미공군기지 K-55정문 150m 앞에 위치해 비상상황 발생시 5분 이내 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 렌트하우스라는 평가를 받고 있다. 2016년 미군기지 이전 완료 시 총 8000여 가구의 렌트하우스가 부족한 지역인데 반해 분양가가 합리적이고 안정적인 임대수익이 기대된다. 인근 지역 개발호재도 풍부하다. 삼성전자의 10조원 투자, LG전자 입주 및 협력업체 대이동, 3만명이 유입되는 고덕국제도시 개발, 2016년 KTX 신평택역 개통으로 서울까지 30분이면 이동이 가능하다. 3.3㎡당 690만원대로 주변 유사 상품보다 분양가 대비 4000만~5000만원가량 저렴해 경쟁력을 높혔으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택을 제공해 입주 시까지 자금부담을 줄였다. 3중 보안 시스템, 미군 선호형 구조, 룸 3개·화장실 2개, 입주민을 위한 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘다. 2017년 8월경 준공 예정이다.

-미분양 주택-

김포 풍무2차 푸르지오(아파트)=‘김포 풍무2차 푸르지오’가 선착순 분양 중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 35층 22개동, 총 2467가구 규모다. 전용면적 59~112㎡로 구성되며, 현재 계약금 정액제, 중도금 무이자 혜택을 제공해 계약자의 부담을 낮췄다. 이 단지 안에는 피트니스 클럽을 비롯해 GX클럽, 골프클럽, 체육관, 사우나, 푸른도서관, 시니어클럽 등을 갖춘 커뮤니티시설과 어린이 180명을 수용할 수 있는 어린이집, 야외물놀이장, 놀이터, 텃밭 등이 들어설 예정이다. 김포도시철도(김포골드라인)는 한강신도시에서 김포공항역까지 총 23.63km 구간에 걸쳐 총 9개역이 신설될 예정이며, 이 노선이 개통되면 한강신도시에서 김포공항역까지 20분대에 이동이 가능해지고, 김포공항역에서 서울지하철 5·9호선과 인천공항철도로 환승해 마곡지구 10분대, 여의도 20분대, 종로 30분대, 강남권을 40분대에 이동할 수 있다. 또 단지 인근에 있는 김포대로를 이용해, 서울외곽고속도로 김포IC, 올림픽대로 개화IC, 김포대교, 자유로JC 등의 진입이 수월하다. 또한 2020년 김포도시개발기본계획에 따라 풍무역세권 개발사업이 추진되면서 개발호재에 대한 기대감도 풍부하다. 입주는 2018년 6월 예정이다.

서울 하월곡동 동일하이빌 뉴시티(아파트)=서울 성북구 하월곡동 즉시입주 주상복합 아파트인 '하월곡동 동일하이빌 뉴시티'가 공급면적 155㎡, 297㎡ 아파트를 각각 20%, 30%선으로 파격적인 조건에 분양한다. 지하 7층~지상 36층 4개동 규모로 공급면적 155~297㎡ 440가구로 구성됐다. 에어컨과 발코니 확장이 무료로 제공되며 전용률이 무려 105~109%선이다. 지역 내 랜드마크형 고층 건물로 인근 국립공원인 북한산·도봉산·개운산 등을 조망할 수 있어 거주환경이 쾌적하다. 단지 내에 수영장, 골프연습장, 피트니스센터 등 다양한 커뮤니티 시설이 갖춰져 있으며 사업지 주변으로 길음·미아·장위뉴타운이 자리 잡고 있어 개발 기대감도 높다. 길음·미아 일대에 주상복합아파트들 건립이 추진되고 있어 주상복합촌이 형성될 전망이다.서울 지하철 4호선 길음역, 미아삼거리역과 6호선 월곡(동덕여대)역이 가까워 대중교통을 이용하기 편리하며 내부순환도로와 인접해 있어 서울 도심과 강남 접근성이 좋다. 단지 앞 종암사거리에는 2017년 경전철 동북선 착공이 추진되고 있다. 현대백화점 미아점이 도보 거리에 있고 북서울꿈의숲, 월곡근린공원, 홍릉근린공원 등이 인근에 있다. 고려대종합병원, 경희대병원 등 병원 시설도 가깝다. 주변에 영훈초, 대일외고, 신일고, 카이스트, 고려대 등 교육시설도 위치해 있다.

인천 가정지구 시티프라디움(아파트)=인천 가정지구에 들어서는 ‘인천 가정지구 시티 프라디움’ 아파트가 일부 잔여분에 대해 선착순 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 25층 16개동 총 1598가구 규모 단지로 구성된다. 인천 가정지구는 루원시티와 청라국제도시 가운데 위치한 택지지구이다. 이 아파트는 인테리어 스타일 선택 제도를 비롯해 실내수영장, 저층 세대 테라스가 설치된다. 루원시티와 근접하고 단지 바로 앞에 수변공원이 자리했다. 조경 면적이 약 4만300㎡ 규모로 조성된다. 인테리어 스타일 선택제는 기존 어반, 노블에서 모던 스타일을 하나 더 추가해 소비자가 인테리어 스타일을 선택할 수 있으며 실내 수영장은 25m 길이 4개 레인 규모에 유아풀까지 겸비했다. 또한 전 가구 남향 위주 단지 배치와 4Bay로 설계(일부 가구 제외)됐다. 단지 내 커뮤니티시설로는 실내수영장과 피트니스센터, 3타석 스크린 골프장을 포함한 11타석 실내골프연습장, 독서실 등이 마련된다. 주변 편의시설로는 재래시장, 홈플러스, 병원 등이 있으며, 교육환경으로는 단지 바로 앞에 가원초가 있으며 가현초, 신현중, 신현고 등이 가깝고, 대학교는 가천의대, 인하대 등이 인근에 있다. 인근에 서인천IC, 청라IC가 위치해 있으며 인천국제공항과도 인접해 있다. 광역버스 외 M버스가 있어 서울에서 인천까지 대중교통을 이용할 수 있으며 2016년 6월 지하철 2호선 가정오거리역과 2020년 지하철 7호선 루원시티역이 개통 예정이다. 한편 인천 가정지구 시티프라디움 계약금(1차)은 1000만원 정액제이며 중도금 60% 전액 무이자 혜택이 제공된다. 입주는 오는 2018년 5월 예정이다.

-테라스 하우스-

용인 하우스디 동백 테라스=용인 동백 택지지구 내에 전용 84㎡, 90가구 규모의 소형 테라스 하우스가 1차분을 마감하고 2차분 분양을 앞두고 있다. 층간소음 걱정 없는 수직 복층구조로 1~3층은 물론 옥상 테라스까지 1가구가 독립적으로 사용하는 구조다. 각 가구마다 1층 테라스와 옥상테라스 총 2개의 테라스를 이용할 수 있으며 서비스 면적 극대화를 통해 테라스 면적까지 합산시 실 사용면적은 132㎡ 이상에 이른다. 전 세대가 남향과 남동향, 남서향을 누릴 수 있도록 설계되어 채광과 통풍을 극대화했으며 우수한 일조권을 확보했다. 또한 서비스 면적을 늘려 실사용 공간을 증가시켰다. 무엇보다 단지 반경 300m 내에 백현초·중·고가 위치해 있어 우수한 교육환경을 갖췄고 사업지 남측으로는 석성산이 조망돼 수려한 자연경관을 느낄 수 있다. 산오름공원과 한들공원, 동백 호수공원 등 완벽한 녹색 인프라와 생활체육시설이 근접해 있어 건강한 여가생활을 즐길 수 있을 것으로 기대를 모으고 있다. 특히 경부고속도로와 영동고속도로에 인접한 위치의 용인동백지구는 우수한 광역교통망을 자랑하며 용인경전철(에버라인) 이용시 분당선 기흥역까지 4정거장으로 대중교통 역시 편리하다. 2021년 개통 예정인 GTX 구성역은 강남 접근성 향상에 큰 도움이 될 전망이다. 계약금 정액제(1차:1000만원), 중도금 60% 무이자와 발코니 무료 확장 혜택이 주어진다. 2016년 11월 입주 예정이다.

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