수익률 굿 3인방 '대학가' '행정타운' '외국인 밀집지역'…임대사업 해볼까

입력 2016-04-14 09:24:56 | 수정 2016-04-14 09:24:56
최근 저금리로 어느 지역에 투자해야 보다 나은 수익을 얻을 수 있을지에 관심이 높아지고 있다.

업계에서는 수익률 높은 3인방으로 ▲대학가 ▲행정타운 ▲외국인 밀집지역 등을 꼽고 있다.

먼저 대학가와 행정타운은 고정수요는 물론 외부에서 유입되는 인구까지 유입되어 안정적인 수익창출이 가능하다는 평가다.

외국인 밀집지역은 멀지 않은 시기에 국내 거주 외국인이 200만 돌파 초읽기에 들어갔고 메르스 등으로 국내 방문 외국인이 다소 줄기는 했지만, 외국인 관광객이 몰리는 지역의 경우 10%대에 높은 수익이 기대된다는 것이 업계의 전반적인 견해다.

▲대학가=서울지역 주요 대학가 상가 투자가 주목받고 있다. 저금리 기조로 은행의 예·적금 금리는 1%대 머물러 있지만 대학가 상가 투자 수익률은 최소 5% 중반을 넘고 있어서다.

특히 서울 강북지역 대학가 상가는 강남권이나 수도권 신도시, 택지지구보다 투자금이 적게 든다.

반면 임대료 차이는 크지 않아 수익을 얻는데 유리하다는 게 업계의 분석이다. 각 상권 부동산중개업소에 따르면 대학교가 밀집한 서울 서대문구와 성북구, 성동구 일대 상가 투자 수익률은 연 5%를 웃돌고 있다. 특히 대학교가 몰려 있는 신촌 일대 상가 투자 수익률은 7% 초반을 대학교가 몰려있는 종로구 대학로와 성북구 성신여대역 상권은 6~6.8%의 수익을 올려 수익형 부동산의 '기대 수익률'인 5%를 웃돌고 있는 것으로 나타났다.

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이처럼 서울 대학가 상가가 주요 투자처로 꼽히는 이유는 안정적인 수요층을 두고 있어서다.

서울에 있는 대학교는 대부분 지하철 역세권과 가까워서 유동인구가 많은 것. 신촌 일대는 지하철 2호선, 건국대는 지하철 2·7호선, 대학로는 지하철 4호선이 지난다. 성신여대역은 4호선과 올해 12월 개통예정인 경전철 우이~신설역의 개통으로 환승역이 되며 한양대 일대는 지하철 1·5호선과 중앙선 환승역인 왕십리역이 있다.

대학가 주변 오피스텔 등도 안정적인 투자 대상으로 인기를 누리고 있다. 대학가 주변 오피스텔은 안정적인 임차 수요에 힘입어 수익형 부동산시장의 스테디셀러로 자리매김했다. 지하철, 버스 등 대중교통 여건이 우수하고 편의시설도 잘 갖춰져 있기 때문에 대학생을 비롯해 직장인, 신혼부부 등 다양한 임대수요층을 확보하고 있다.

또 오피스 밀집지역보다 임차인의 거주 기간이 길어 안정성도 높다. 한 번 집을 구한 대학생의 경우 임대조건이 맞으면 졸업할 때까지 또는 직장에 취업한 이후에도 계속 거주하는 경우가 많기 때문이다.

임차인 변동시 일시적인 공실에 따른 임대수익 손실과 중개수수료 부담이 거의 없다는 것도 강점이다.

실제로 대학들이 몰려 있는 서울 동대문구와 서대문구, 광진구, 동작구 등의 오피스텔 임대수익률은 서울지역 평균 수익률을 웃도는 것으로 나타났다.

최근 한 부동산정보업체가 조사한 자료에 따르면 서울 오피스텔의 평균 연간 임대수익률은 5.24%였는데 이 가운데 대학가가 자리 잡은 지역의 경우 평균보다 높은 임대수익률을 기록하고 있다.

경희대, 한국외대, 서울시립대 등이 자리잡은 동대문구는 5.89%로 평균을 웃도는 임대수익률을 나타냈다. 연세대와 이화여대, 서강대 등이 위치한 서대문구와 건국대, 세종대가 위치한 광진구의 임대수익률은 5.27%를 기록했다.

신규 분양에서도 대학가 주변 오피스텔은 두각을 나타내고 있다. 지하철 2·6호선 합정역 인근 마포 한강 2차 푸르지오 오피스텔은 총 448실 분양에서 계약시작 후 1주일만에 100% 계약에 성공했다. 역세권에 대학가를 끼고 있는 점이 분양 성공요인으로 분석된다.


▲행정타운=행정타운 형성지역도 안정적인 수익이 기대된다. 이들 주변은 교통·생활 인프라 등이 잘 형성되어 투자자와 임차인 선호도가 높은 곳이다.

최근 관공서 등 이전, 산업단지 조성 등으로 속속 신흥 행정타운이 조성되거나 예정에 있어 관심을 끌고 있다.

실제 행정타운 인근 상업시설의 수익률이 지역 평균을 앞섰다. 한국감정원이 발표한 상업용부동산임대동향조사에 따르면, 2014년도 경기 고양 고양시청 인근 매장용빌딩 연간투자수익률은 9.75%로 경기도 평균 수익률(6.23%)을 상회했고, 부산 연제구 부산시청, 부산지방경찰청 등 행정기관 26개소가 밀집해 있는 연산로터리 일대도 7.2%로 부산광역시 평균(6.64%)를 웃돌은 것으로 나타났다.

도청, 시청, 구청, 법원, 세무서, 출입국관리소 등과 같은 대형 관공서의 이전과 산업단지의 조성이 해당 지역의 부동산에 불러오는 영향은 실로 막대하다.근본적인 이유는 지역내 인구의 증가다. 관공서나 산업단지가 들어오면 당장 상주인구가 늘어나며 뿐만아니라 각종 행정 민원 처리 민원인과 산업단지 방문자 등 유동인구가 풍부해진다.

따라서 사람이 몰려 주변 상가는 북적대고, 오피스텔·오피스 등의 임대 수요는 넘칠 수밖에 없다.

다만, 관공서 등의 이전·입주가 계획대로 진행되고 있는지 교통여건은 개선되고 있는지 등을 꼭 확인해 봐야 한다. 또한 관공서 등의 주5일제 근무로 주말이나 공휴일에는 상가 이용객의 방문이 급격하게 줄어들 수 있다는 점에도 유의해야 하며 주말·공휴일에는 매출상 어려움을 해소할 수 있는 방안이 있는지도 따져봐야 한다.


▲외국인 밀집지역=최근 수익형 부동산시장에서 외국인을 상대로 한 임대사업이 주목받고 있다.

한국을 찾는 외국인 관광객이 해마다 증가하고 있고 지난해 기준 국내에 거주하는 외국인의 수는 174만1919명으로 나타났다.

외국인 임대는 보증금 필요 없이 1~2년 치 월세를 미리 선납하는 개념인 ‘깔세’ 방식을 일반적으로 채택하고 있어 체감 수익률이 높은 것이 특징이다.

외국인 수요가 풍부한 주요 지역으로는 주한미군, 외국인 대사관, 외국인 학교, 외국계 기업 등이 밀집한 서울 강남·마포·영등포·용산·종로, 경기 평택, 인천 송도, 청라 등지가 꼽힌다.

외국인에게 임대를 놓을 수 있는 주택은 아파트, 오피스텔, 원룸, 고급 빌라, 레지던스, 호텔 등으로 비교적 선택의 폭이 다양하다.외국인 세입자들은 확정일자 신고나 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하지 않는 경우가 많기 때문에 국세청은 일반적으로 신고내역을 기준으로 과세하는 상황에서 외국인 대상 임대의 경우 소득이 잘 드러나지 않아 세금 부담을 경감할 수도 있는 장점도 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 수익형 부동산 등 임대용 상품의 인기만큼 공급도 활발해 수익률 하락 우려가 있는 것이 현실”이라며 “안정적이 수익이나 고 수익이 기대되는 지역일지라도 해당 상품의 입지나 경쟁력에 따라 수익이 차이가 날 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.


대학가·행정타운·외국인 밀집지 공급중인 임대형 상품 현황

-대학가-

●동선동 코아루 센타시아(상가)=서울 성북구 동선동에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울에 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 5층~지하 3층 지하주차장, 지하 2층~지상 2층 상가, 지상 3층~4층 오피스텔, 지상 5층~11층 아파트로 이루어져 있다. 준공이 완료된 선시공·후분양 상가로 총점포수는 138개, 중도금 대출 50~55%, 실투자금 2,000만원대부터 소액으로 투자가 가능하다. 최근 공급과잉인 오피스텔 투자금으로 투자가 가능한 소액 상가투자처로 추천업종으로는 약국, 메디컬, 미용실, 편의점, 전문식당, 커피전문점 등이며, 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 시내 및 공항버스를 이용 할 수 있는 정류장이 도보 거리에 6개소가 있으며 또한 지하철4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철 (2016년 11월 완공예정) 환승역으로 예정되어 있어 향후 더블역세권으로 현재보다 유동인구가 더욱 활발해 질 것으로 기대된다.

●청계 포레스트힐(오피스텔, 도시형 생활주택)=서울시 동대문구 신설동 100-26번지 일대에 대지면적 915.2㎡ 규모에 지하 4층~지상 20층의 ‘청계 포레스트힐’ 오피스텔이 분양한다. 청계천 조망이 가능하며 남산과 서울숲 등 자연경관이 20분 이내 거리에 있다. 오피스텔 170실, 도시형 생활주택 90채로 총 260세대 규모로 구성되어 있으며 1층에는 상가가 입점된다. 개방감과 시야를 고려한 2m 이상의 층고로 1~2인이 생활하기 적합한 원룸형이다. 모든 가구 및 가전은 풀옵션 빌트인으로 돼 있다. 2층~14층은 오피스텔이 위치하고 15층~20층까지 도시형 생활주택이 공급되며 오피스텔과 생활주택 모두 전용면적 14㎡~19㎡의 소형평형으로 구성돼 있으며 16가지 타입으로 선택할 수 있다. 지하철 1·2호선 신설동역이 도보 5분거리에 있으며 1·6호선 동묘앞역 역세권에 위치한다. 백화점, 대형마트와 경동시장, 중앙상가장 등 생활편의 시설이 근접해 있고 동대문구청, 경찰서, 금융기관 등 각종 관공서 등이 도보권 내에 밀집해 있다. 인근의 고려대·경희대 등 대학이 인접하며 유동인구 약 100만여명의 동대문상권과 종로업무지구, 두산 타워 면세점 오픈으로 약 5천여명의 고용창출이 예상된다. 또한 이지역 외국인 관광객방문 수는 연간 250만명에 육박한다. 현재 중도금 60%무이자가 가능하며 선착순 호수지정이 가능하다.


-행정타운-

●불당 더 빌드타워(도시형 생활주택)=동명건설은 천안시 불당동 713번지에 ‘불당 더 빌드타워’ 도시형 생활주택 112세대를 선시공·후분양한다. 대지면적 747.40㎡ 연면적 4802.52㎡ 지하 2층~지상 10층 규모로 1인세대를 겨냥한 소형주택과 근린생활시설이 공급된다. 천안의 강남으로 불리는 불당동은 중심상업지역 중심이다. 맞은편 불당신도시가 본격 개발되면 기존 배후수요에 더해 5만여명의 배후 수요를 두고 있다. 불당동 천안시청 중심상업지구 마지막 부지에 위치하고, 인근에 KTX 천안아산역 및 천안시청 등 행정타운, 종합운동장, 교육지원청 등 공공시설과 롯데마트, 이마트 등 대형 교통·편의시설을 고루 갖추었다. 40인치TV, 빌트인냉장고, 세탁기, 시스템에어컨 등 각종 첨단가전과 빌트인 수납장을 비롯한 품격 높은 인테리어로 공간의 효율성과 가치를 극대화했다. 그리고 건물 내에 다양한 상점들이 입점 예정이며, 옥상정원, 층별휴게실과 같은 다양한 커뮤니티 시설도 누릴 수 있다. 불당 더 빌드타워는 취득세, 재산세 면제 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 있고, 올해 4월준공이 예정되어 빠른투자 수익을 기대할 수 있다. 계약자의 경우 등기 이후에 주택임대관리 전문업체인 (주)신아시스템에서 보증보험에 가입해 3년간 보증금 300만원에 월 40만원의 수익을 보장 및 이자지원을 통해 높은 투자수익과 안전성을 기대할 수 있다고 회사측은 밝혔다.


-외국인 밀집지역-

●평택 오딧세이 이글(렌탈하우스)=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 계약면적기준으로 ▲57.0641㎡ 12실 ▲112.0170㎡ 48실 ▲115.8730㎡ 12실 ▲119.5142㎡ 12실, 총 84실이며 미군기지에서 150m 거리의 입지에 있어 공실 적정 없이 안정적인 수익이 가능하다. 또한 평택 오딧세이 이글만의 우수한 입지로 평택 미공군기지 K-55정문 150m 앞에 위치해 비상상활 발생시 5분 이내에 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 렌트하우스라는 평가를 받고 있다. 2016년 미군기지 이전 완료로 총 8천여세대의 렌트하우스가 절대부족한 지역인데 합리적인 분양가로 안정적인 임대수익이 기대된다. 인근에 개발호재도 풍부해 평택 부동산이 뜨겁다. 평택에 삼성전자에서 10조원투자, LG전자 입주 및 협력업체 대이동, 3만명이 유입되는 고덕국제도시 개발, 2016년 KTX 신평택역 개통으로 서울까지 30분이면 이동이 가능하다. 3.3㎡당 690만원대로 주변 유사상품보다 분양가 대비 4,000만~5,000만원가량 저렴해 경쟁력을 높혔으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자로 입주시까지 자금부담을 줄였다. 3중보안 시스템, 미군 선호형 구조, 룸 3개·화장실 2개, 입주민을 위한 다양한 커뮤니티 구비해 직주접근의 최적의 입지를 자랑하며 2017년 8월경 준공예정이다.

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