평균 70% 달하는 금융대출 활용한 중소형 빌딩 투자 늘어

입력 2016-03-29 10:43:55 | 수정 2016-03-29 10:43:55
주택담보대출 억제 추세와 비교돼
“공실 위험 줄이면 임대수익 가능”
대규모 금융대출을 활용한 중소형 빌딩투자가 늘어나는 추세다.<사진은 매물내용과 관련없음>기사 이미지 보기

대규모 금융대출을 활용한 중소형 빌딩투자가 늘어나는 추세다.<사진은 매물내용과 관련없음>

[김호영 기자]올 들어 아파트 등 주택에 대한 담보대출이 억제되고 있는 가운데 중소형 빌딩은 저금리의 금융대출을 활용한 투자가 활발한 것으로 나타났다.

중소형 빌딩전문 중개회사인 원빌딩에 따르면 올 1분기중 서울지역에서 거래 성사시킨 31건(2210억원 규모) 가운데 20건은 금융대출로 이뤄진 것으로 조사됐다. 나머지 11건은 대부분 자체자금(대출비율 0~7%)으로 조달돼 투자자가 원할 경우 중소형 빌딩에 대한 금융대출은 가능했던 것으로 분석된다.

투자자들은 신용도 및 매입건물의 일정한 임대료 수입계획을 바탕으로 매입가 대비 평균 66%의 금융대출을 받아 레버리지 효과를 기대하고 있는 것으로 나타났다. 저금리 기조가 지속되면서 마땅히 돈을 굴릴 데가 없어진 은퇴자 가운데는 금융대출을 활용해 중소형 빌딩을 매입하고 매달 고정 임대수익을 올리는 경우도 있다.

실제로 2년 뒤 정년퇴직을 앞두고 있는 A씨는 그동안 모아둔 7억원으로 노후를 대비하고 싶어 수익형 부동산을 물색했지만 자금이 턱없이 부족했다. 그는 거주하고 있던 아파트를 전세 놓아 마련된 자금에다 무려 30억원의 담보대출을 통해 서울 강남에 43억원 규모의 건물을 매입했다. 매입가 대비 대출비율은 69.7%에 달했다.

A씨가 매입한 건물은 1층 음식점, 2~4층은 사무실로 구성돼 금융회사의 실사 결과 꾸준한 임대수입을 올리는 것으로 판단돼 담보대출이 가능했다는 분석이다. 건물 5층에 A씨가 거주할 방 3개로 이뤄진 주택을 제외하고 월 1,500만원의 임대료가 나오기 때문이다. 대출이자 비용 월 750만원을 갚고도 수익이 발생하는 셈이다.

사무실 임대료보다 낮은 저금리의 금융대출을 이용해 사옥용 빌딩을 매입하는 중소기업들도 속속 나오고 있다.

사무실 임대료로 월 2,000만원씩 지출하고 있던 중소기업 B사는 최근 서울 송파구에서 매물로 나온 지상 6층 건물을 60억원에 사들였다. 자기자본 15억원에 대출로 45억원을 받았다.

대출이자는 한 달에 1,125만원으로 예상돼 과거 사무실 임대료보다 적게 나온다. B사는 대표이사 개인 명의로 빌딩을 매입한 후 B사 법인을 입주시키는 계획을 금융회사에 제시하면서 대규모 대출이 가능했던 것으로 알려지고 있다. 경영실적이 꾸준해 개인 및 법인 모두 신용도가 높았기 때문이다. 보증금 2억원에 월 2,000만원의 임대료를 받는 내용의 개인 대 법인간 임대차 계약을 맺는 방식이다.

자기자본에 비해 3~4배가 넘는 금융대출이 가능하려면 매입대상 건물에서 꾸준한 임대수입이 예상되어야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

김주환 원빌딩 이사는 “자기자본 대비 대출비율이 높으면 위험하다고 생각할 수 있지만 공실이 없으면 위험도 줄어 든다”며 “아파트와 달리 빌딩은 임대수익이 발생하기 때문에 저금리의 대출을 활용한 투자가 늘어나는 요인”이라고 설명했다.

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com

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