서귀포 제이원타워②투자가치

제주도, 임대수익률 전국 최고 수준…호텔보다 '안정적'

입력 2014-10-02 09:01:00 | 수정 2014-10-02 09:01:00
제주도, 1년치 임대료 내는 연세제도 일반화
도시형생활주택, 오피스텔·분양형 호텔보다 세제 혜택 많아
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[ 김하나 기자 ]제주도는 소형 주택을 임대하기에 최적의 지역으로 꼽히고 있다. 전세 대비 월세의 비율이 약 20대 80으로 월세의 비중이 압도적으로 높기 때문이다. 1년치의 임대료를 한꺼번에 받는 연세제도가 일반화된 점도 임대사업이 유리한 지역인 이유다.

부동산114에 따르면 2012년에는 전국 오피스텔 임대수익률 중 제주 지역은 가장 높은 10.50%대를 기록하기도 했다. 같은 기간 전국이 5.95%였고 서울(5.50%)과 경기(5.99%)였던 것과 비교하면 높은 수준이다.

제주도는 최근 몇년간 인구가 유입되고 있는 지역이다. 관광객은 물론이고 이주수요도 늘고 있다. 제주를 찾는 관광객이 늘어나면서 이들을 대상으로 하는 카페나 식당의 창업도 늘고 있다. 기업 이전이나 개발계획으로 인해 고용이 창출되는 등 경제적인 기회요인이 증가한 것도 한 요인이다.

특히 서귀포시도 개발계획이 집중되면서 인구유입이 두드러지고 있다. 2010년 15만5504명이었던 서귀포시 인구는 2014년 7월 현재 16만1432명으로 3.8% 늘었다. 때문에 서귀포시 아파트 시장은 거래량도 늘고 매매가도 지속적으로 상승하고 있다. 전국적으로 주택시장이 침체됐던 2012년과 2013년에도 각각 2016건, 2385건의 거래가 이뤄졌다. 매매가도 꾸준히 상승곡선을 그리고 있다.

제주가 이처럼 성장세를 보이면서 수익형 부동산으로 분양형 호텔이 각광을 받았다. 제주를 찾는 중국인 관광객이 늘어난 데에 따른 것이지만 공급과잉 우려가 있다. 제주도에서는 지난해부터 올 상반기까지 약 16여곳에서 4000여실의 호텔이 분양됐다. 지난 8월 기준으로 약 18곳 4981실이 건축허가를 받거나 분양중인 것으로 집계됐다.

분양형 호텔은 연 10%대의 수익을 보장한다고는 하나, 관광객을 대상으로 하기 때문에 객실가동여부에 따라 수익률은 변동될 가능성이 있다. 전문 운영사가 아닐 경우 경영에 안정성이 떨어질 수도 있다는 게 전문가들의 의견이다.

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늘어나는 인구에 비해 주택공급은 늘지 않고 있다. 더불어 제주에서는 최근 수익형 부동산으로 소형주택이 떠오르고 있다. 수익형 소형주택은 실거주자를 대상으로 하기 때문에 분양형 호텔과는 달리 안정적인 중장기적 투자를 할 수 있다. 주택이다보니 대한주택보증이 분양보증을 해 사업안정성을 갖췄다. 취득세와 재산세 면제 등 다양한 세제혜택까지 누릴 수 있다.

㈜우리주택이 분양중인 도시형생활주택 ‘제이원타워’(264가구)가 이러한 대표적인 경우다. 이 단지는 전용면적 15㎡가 전체의 93.5%를 차지한다. 분양되는 전 가구가 전용 60㎡ 이하로 분양을 받는 계약자가 임대사업자로 등록을 하면 각종 혜택을 볼 수 있다.

도시형생활주택은 우선 전용 60㎡ 이하를 취득하게 되면 취득세를 면제받는다. 오피스텔은 4.6%의 취득세를 내는 것과 대조된다. 부과세는 비과세인데다 재산세도 소형의 경우 면제 혜택을 받는다. 소득세도 20% 감면혜택이 적용되고 양도세는 주택보유기간에 따라 10~40% 공제를 받을 수 있다. 종합부동산세에서 합산이 배제된다.

대출을 할 수 있는 비율이 높고 분양가가 낮다보니 수익률도 극대화할 수 있다. 제이원타워의 평균분양가는 8591만원이다. 대출은 대한주택보증이 보증하는 60%까지 가능하고 보증금 200만원을 제외하면 실투자금은 3236만원 만으로도 가능하다. 여기에 대출이자를 연 4%, 보증금 200만원에 연임대료를 600만원(월 기준 50만원)으로 기준을 삼으면 실투자금대비 연 수익률은 12.1%에 달한다는 게 분양 관계자의 설명이다.

문제는 관리다. 연세제도가 자리잡은 제주도라지만 그렇다고 1년에 한번씩 세입자와의 계약체결을 위해 제주도를 찾아갈 수는 없는 노릇이다. 제이원타워는 관리업체인 '제이원 하우징'을 설립하고 이 같은 집주인들의 고민을 덜어줄 방침이다.

분양 관계자는 "매매를 알선하고, 임차인을 알선하고 계약하는 일을 위탁으로 진행할 계획"이라며 "시설물이나 사후관리까지 철저하게 하겠다"고 말했다. 다만 수수료는 별도로 책정할 예정이다.

제이원타워의 입주는 2015년 11월 예정이다. 모델하우스는 지하철 2호선 역삼역 6번 출구 인근으로 역삼동 628의 14번지, 마린빌딩 1층에 마련됐다. (02)553-4800

한경닷컴 김하나 기자 hana@hankyung.com

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