파주운정신도시 3지구 대행개발③특징

민간 참여 개발…LH·건설사 모두 '好好'

입력 2014-09-26 07:32:00 | 수정 2014-09-26 10:58:20
도급 공사비에서 토지 매입 대금 상계 처리
LH, 사업비 조달 부담 줄여…건설사, 공사 수주 + 아파트 용지 선점 가능
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[최성남 기자] LH(한국토지주택공사)가 파주운정3지구 조성 공사에서 활용하는 대행개발은 민간 건설업체와 LH 모두가 '윈·윈(win·win)'할 수 있는 민간 참여형 개발 조성 방식으로 꼽힌다.

대행개발이란 택지 공급에 앞서 도로 상수도 등의 기본시설을 만드는 조성 공사 과정에서 LH가 건설사에 지급하는 조성 공사비와 LH가 공급하는 택지 매입을 희망하는 건설업체의 토지 매입 대금을 상계 처리해 주는 개발 방식을 뜻한다.

LH가 건설업체에 택지 조성을 위해 지급하는 공사비에서 건설업체가 LH에 지불해야 하는 토지 매입 대금을 빼주는 형태라고 보면 된다.

대행개발을 하게 되면 건설업체 입장에서는 조성 공사 수주와 별도로 사업지구 안 공동주택용지 등을 선점할 수 있다. LH는 조성 공사에 필요한 사업비 조달의 부담을 줄일 수 있다.

LH 관계자는 “LH의 부채를 줄이고 경영을 정상화하기 위한 사업 다각화 차원의 방식으로 대행개발을 활용한다”고 말했다.

이번에 LH가 발주하는 조성공사는 운정3지구 1?4공구(지구 계획도)를 합쳐 268만6711㎡ 면적에 설계금액은 약 739억원으로 책정됐다. 공사의 범위는 토공, 도로공, 상수공, 하천공 등의 기본시설공사와 공동가설 등 기타부대공사이다. 공사기간은 43개월이다.

운정3지구 1·4공구 조성 공사의 대행개발을 원하는 건설업체는 운정 1,2지구 A32블록이나 운정3지구 A31블록, A33블록 등 공동주택용지의 매입하면 입찰 자격 조건을 획득하게 된다.

LH는 낙찰 1순위 사업자로 운정 1,2지구 내 공급용지인 A32블록(공동주택용지)을 매입한 업체로 LH가 지급하는 공사비와 토지대금을 50% 상계처리하고, 공사비를 현금으로 지급받는 사업자를 선정키로 했다. A32블록을 매입한 업체로 상계 처리율을 30%로 하는 사업자가 2순위가 된다.

운정 3지구의 공동주택용지인 A31블록이나 A33블록을 매입한 업체로 계약금 10%를 제외한 상계처리율이 30%인 사업자는 3순위이다. 4순위는 A31블록과 A33블록의 매입 업체가 상계 처리율을 50%로 결정하는 업체가 된다.

입찰 업체의 선정은 순위가 빠른 사업자 중에서 조성 공사 가격으로 설계된 금액 대비 88% 이하에 입찰한 업체 중 최저가로 입찰한 곳이 낙찰받게 된다. LH는 최근 5년간 대행 개발을 진행한 결과 평균 낙찰률이 82.7% 정도라고 밝혔다.

예컨대 2순위 건설업체가 낙찰률 82.7%로 낙찰됐다고 가정하면 조성 공사 설계금액 738억원에서 611억원 가량을 공사비로 LH로부터 지급받을 수 있다.

산술하면 해당 업체는 공사기간 43개월 동안 3개월 단위로 43억원 가량을 공사비로 받으며 같은 기간 공사비의 30%인 13억원씩을 토지대금으로 상계 처리하게 된다. 공사기간이 끝난 후 해당업체는 매입한 토지 대금 중 계약금과 공사비 상계금을 제외한 잔금 788억원을 60개월째 일시불로 내면 된다.

건설업체 입장에서는 택지를 매입하기 위해 계약금 10%를 초기에 부담하고 중도금을 내지 않고 60개월째 공사비 상계금 17%를 제외한 73%의 잔금만 납부하면 되는 것이다. 건설사는 초기 자금 부담을 줄이고 많은 공사비를 확보할 수 있다.

3순위 업체는 3개월 단위로 받는 43억원의 50%인 21억원을 상계 처리한다. 다만 6개월 단위로 60개월째까지 토지 매입 중도금을 18억원씩 내야한다. 산술하면 건설업체는 토지 매입을 위해 계약금 10%를 내고 6개월 단위로 중도금 33.5%를 10회 분할 납부하는게 된다. 공사비 상계금은 56.5%다.

한편 LH는 대행개발 입찰자 선정에서 우선 순위 신청자가 2개 업체 이상으로 경합이 성립되면 후순위 신청자는 받지 않는다고 밝혔다. 우선 순위 신청자가 1개에 그칠 경우에는 자동적으로 후순위 신청자로 간주한다. 다만 우선 순위 신청자의 매입 희망 대상 토지와 도급 공사비의 상계 비율은 신청자의 해당 순위에 맞게 적용키로 했다.

토목 시공능력평가액이 900억원 이상인 토목공사업 또는 토목건축공사업 등록업자는 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 입찰 공고는 지난 19일 발표됐으며 입찰에 참여한 업체 중 10월 14일 개찰을 통해 낙찰자를 결정한다. 10월21일 대행개발 실시 협약을 체결하고 10월28일에 도급 공사 계약과 토지 매매 계약을 맺을 예정이다.

운정3지구 대행개발관련 문의는 LH 파주사업본부(파주시 와석순환로 470)로 방문 또는 전화( 031-956-1021, 1022)로 하면 된다. 입찰관련 공고문은 LH 홈페이지(www.lh.or.kr)에서 확인할 수 있다.

한경닷컴 최성남 기자 sulam@hankyung.com

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