전월세 거주인 명심할 '10계명'은?

입력 2012-12-18 09:53:11 | 수정 2012-12-18 09:53:11
최근 몇 년간 전국적으로 전월세 가격이 크게 오르면서, 무주택 서민들의 주거 불안이 심화됐다. 올 들어 상승폭이 다소 둔화됐으나, 이미 서민들 입장에서는 저렴한 전월세집 구하기는 하늘의 별따기 만큼이나 어려운 상황이됐다.

게다가 어렵게 전월세 집을 얻었어도, 계약 과정부터 거주기간, 계약 종료 시점에 적절히 대처하지 못한다면 소중한 임차보증금을 손해 볼 우려가 있어 주의해야 한다. 부동산정보업체 ㈜부동산써브(www.serve.co.kr)는 18일 실수요자들이 전월세 집을 찾을 때 도움이 될 만한 10계명을 소개했다.

◆좋은 집 찾기 위한 노력 필수

좋은 전월세집, 즉 내가 원하는(부담 가능한) 수준의 가격과 입지여건을 갖춘 주택을 찾기 위해서는 최소 한 달 이상의 여유 시간을 두고 꾸준히 노력해야 한다. 최근 몇 년 사이 전월세 값이 급등하고 있다. 때문에 시세보다 저렴하거나 임대차 가격 대비 주거환경이 우수한 집이 임차물건으로 시장에 나오면 보통 하루, 길어야 2~3일 안에 계약될 가능성이 높다.

매일 부동산 중개업소를 방문하거나, 전화 또는 인터넷 웹 서핑 등을 통해 실시간으로 임차주택을 찾아야 한다. 중개업소마다 취급 물건이 다르기 때문에 지역별로 최소 2군데 이상 문의해야 한다. 실시간으로 집주인들이 내부 사진과 함께 임차물건을 등록하는 전월세 (인터넷)카페 등을 활용하는 것도 좋다.

◆가격아파트가 대세는 아니야

단기간에 급등한 전월세 가격이 부담스럽다면, 상대적으로 임대차 비용 수준이 저렴한 다가구·다세대, 소형빌라 등의 주택을 찾는 것도 고려해 볼만 하다. 아파트가 체계적인 관리가 쉽고 보안 등 안전성이 더 우수한 편이라 찾는 수요가 많지만, 가격이 비싼데다가 층간소음 등 원치 않는 주거 피해가 발생할 수 있는 단점도 있기 때문이다.

◆은행대출은 정부 지원 적극 활용해야

전월세집을 찾는 단계에서는 자금이 충분치 않다면 은행에서 전세대출 가능 여부를 확인해야 한다. 부담 가능한 금액이 확정되면 주택을 찾기가 한결 수월하기 때문이다. 대출을 받아야 하는 경우 정부가 지원하는 상품의 자격조건을 따져보자. 현재 지자체장의 추천을 받은 저소득가구는 수도권 과밀억제권역 기준 최대 한도액 5600만원(전세 보증금의 70%까지, 3자녀 가구는 최대 6300만원)까지 연이율 2%의 저리로 국민주택기금의 전세자금 대출을 받을 수 있다.

연소득(급여) 3000만 원(신혼부부는 3500만 원)이하인 무주택세대주는 연이율 4%로 근로자/서민 전세자금 대출을 최대 8000만 원 이내에서 받을 수 있다. 이 외에 각 시중은행별로 기준소득을 초과하는 전월세 임차인을 위한 대출 상품을 취급하고 있다.

◆계약단계, 집주인 본인확인+등기부등본 열람

계약 준비 단계는 해당 임대차 주택의 부동산등기부 등본을 확인해야 한다. 실제 부동산의 소유자와 계약하는 당사자가 동일인인지 인적사항 등을 꼼꼼히 봐야 하며, 만약 주택 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결해야 한다면, 위임장과 인감 증명서를 반드시 요구해야 한다.

등기부등본 열람을 통해서는 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출 받은 금액 등을 확인할 수 있다. 이 때 세입자는 계약(납부)할 임대차(전월세) 보증금과 집주인이 기존에 받은 대출금의 합계가 해당 주택 시세의 70%를 넘는지 확인해야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 20% 이상 저렴한 값에 낙찰되는 경우가 많기 때문에 소중한 보증금을 손해 볼 가능성을 미리 차단하는 것이다. 집이 경매로 낙찰되면, 낙찰금으로 내 보증금보다 등기부등본상 먼저 설정된 집주인의 기존대출 등 선순위 저당권부터 공제한 후 보증금을 보상받게 된다. 따라서 낙찰금액이 부족하면 보증금을 손해 볼 수 있다. 시세 확인은 인근 중개업소와 국토해양부가 공개하는 실거래가격 등을 참고하자.

잔금은 최소한 납부 기록이 명확하도록 은행 자동이체로 하는 것이 좋고, 집주인이 기존에 받은 대출금이 많다면, 전세보증금으로 해당 대출을 일부 상환 할 것을(금액은 협의) 특약으로 계약서에 명시하자. 또한 입주 시 필요한 도배와 장판 비용 등도 누가 부담할 것인지, 계약서 작성 완료 전 확정하는 것이 현명하다.

◆계약 후, 대항력 취득 및 확정일자+주민등록 전입 준비

계약서 작성 후에는 확정일자를 받고, 전세자금 대출 확인 등 잔금을 치를 준비를 해야 한다. 확정일자는 주택임대차계약서를 갖고 주택 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 받을 수 있는데, 확정일자를 받으면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

주택 입주시점에서는 전월세집 거주에서 가장 중요한 주택의 인도와 주민등록을 원활하게 마쳐야 한다. 별도의 공시방법이 없는 주택 임대차계약에서는 잔금 납부와 동시에 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)를 마치면, 다음날 오전 0시부터 제3자에 대한 효력, 즉 대항력을 갖추게 된다. 주택 인도(점유)와 주민등록은 전월세 주택 거주 시 내 보증금을 지킬 수 있는 가장 중요하면서도 기본 절차이기 때문에, 꼼꼼하게 신경 써야 한다.

◆계약 완료 후, 최소 2년간 거주 가능한지 임대차 해지 사유 확인

임대차 계약 완료 후 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면, 세입자는 앞으로 최소 2년 간 전월세 집을 사용할 수 있다. 임대인과 임차인 모두 계약 기간 중이라도 계약을 중도 해지할 수 있는 경우가 있어 주의해야 한다.

임차인은 임차주택의 일부가 임차인 과실 없이 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 사용(거주)할 수 없는 경우 전월세 계약을 중도해지 할 수 있다. 또한 임대인이 임차인 의견을 무시하고 과하게 보존행위를 함으로써 거주 목적을 달성 할 수 없다면 이 역시 해지할 수 있다. 계약 기간 중 집주인이 변경된 경우도 중도해지 사유가 된다.

임대인은 임차인이 약정한 차임(월세 등)을 2회 이상 연체하거나, 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 그밖에 임차인이 주택을 사용 목적에 맞게 사용해야 하는 의무 등을 현저히 위반한 경우 등이 발생하면 중도해지를 통보할 수 있다.

◆대출 원리금 및 월세 소득공제는 '덤'

정부가 임차인의 주거비 부담완화를 위해 전월세 관련 소득공제 제도를 시행하고 있기 때문에 이를 꼼꼼히 챙겨볼만 하다. 올해부터는 소득공제 대상이 총 급여액 5000만 원 이하로 기준 금액이 완화됐고 단독세대주도 전월세 공제를 받을 수 있다.

전세자금 대출을 받은 무주택세대주는 원리금을 중도 상환하면, 상환액의 40%가 소득공제 된다. 또한 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 월세로 임차한 세입자는 년간 월세 총 납부액의 40%가 소득 공제된다. 전세대출 원리금 상환과 월세공제는 모두 합쳐서 연간 최대 300만원까지 공제 받을 수 있다.

◆임대차 1년 6개월 시점, 재계약 대비

전월세 거주 후 1년 6개월 정도의 시간이 지나면, 보통 2년 계약이 대부분인 임대차 계약 특성상 재계약 또는 계약종료 이후를 준비해야 할 시기다. 임대차보호법상 임대차계약을 갱신하거나 계약조건을 변경하고 싶으면 임대인은 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통지해야 한다.

만약 해당기간까지 별도의 통지가 없었다면, 기존 계약 그대로 임대차 계약이 자동 연장되는데, 이를 ‘묵시적 갱신’이라 한다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 향후 2년 간 계속 거주할 수 있다. 2년 기간 중에 언제든 임대차계약을 해지할 수도 있다. 임차인의 해지 통보는 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

임대인과 임차인이 계약 종료 전 미리 합의에 의해 계약을 갱신했다면, 임차인은 그대로 계속 거주하면 된다. 단, 이 과정에서 임차보증금이 증액됐다면 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 취득할 수 있다.

임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 최종 기한은 임대인과 임차인 모두 계약종료 1개월 전까지지만, 계약을 종료 하거나, 이사 등의 계획이 있다면 최소 2개월 전에는 통지해야 다음 임차인을 구하거나 보증금을 돌려받는 일이 순조롭게 진행될 수 있다.

◆집주인이 보증금 돌려주지 않을 땐 “임차권등기명령”

임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청 가능하며, 임차권 등기 이후에는 집을 비우고 이사를 하더라도, 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 임차권 등기명령에 따른 비용은 집주인에게 청구 할 수 있으며, 임대차 기간 종료 후라도 보증금을 돌려받는 시점까지는 계속해서 해당 주택에 거주해도 된다.

◆경매에 넘어간다면 “경락기일까지 대항력 유지해야”

집이 경매에 넘어간 경우 임차인은 그동안 유지해온 대항력 등을 더욱 신경 써야 보증금을 큰 손해 없이 돌려받을 수 있어 주의해야 한다. 우선 우선변제 요건인 주택인도(점유)와 주민등록을 주택 경락(낙찰)기일까지 계속 유지해야 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제 받을 수 있다. 이 때 임대차계약 기간이 남았더라도 경매 법원에 배당요구를 할 수 있다.

나인성 부동산써브 리서치 팀장은 "반복되는 전월세 계약이 스트레스라면 임대아파트가 해법이 될 수 있다"고 말했다. 임대아파트는 주변 전월세 시세 대비 10~20% 이상 저렴한 가격에 공급돼 청약(당첨) 경쟁이 치열하다. 그러나 꾸준히 준비해서 당첨될 경우 최장 20~30년간 안정적으로 거주할 수 있는 주거공간을 마련할 수 있다.

한경닷컴 김하나 기자 hana@hankyung.com

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