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은평구 불광동 근린주택 1518.82㎡(건물), 413㎡(토지), 28억4724만원

입력 2012-07-31 11:17:31 | 수정 2012-07-31 11:17:31
본 건은 서울시 은평구 불광동 소재 근린주택 매물로 독바위역(6호선) 인근에 위치해 있다. 각종 상업용 빌딩 및 주상복합건물, 근린생활 시설 등이 소재하고 후면으로는 아파트 및 연립등이 혼재하는 준주거지역내 노선상가지대다.

본 건의 경우 현재 상태에서는 투자대비 임대수익률이 낮으나 3층부터 원룸으로 임대할 경우 수익률이 높아질 것으로 조사됐다.

본 건은 2004년 05월에 준공된 지하1층~지상5층 규모의 근린주택으로 지하 1층은 창고, 지상1층 독바위 뼈다귀 감자탕, 2층은 잡튜브직업기술학원이 영업 중이다. 3층은 독바위 역세권도시 환경정비사업위원회, 주식회사 엠스펙스 4층은 (401 ~403) 3가구, 5층은 한가구로 조사됐다.

지하철 6호선 독바위역 1번 출구 바로 인근에 소재하고 있어 접근성이 뛰어나며 주위에 상가들이 밀집돼 있어 주거용으로도 편리할 것으로 평가된다.

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근저당 신반월새마을금고 2010년 08.03일 말소기준 권리이며, 외 근저당5건, 가압류 4건, 압류 5건이 설정돼 있고 낙찰 후 모든 권리는 소멸된다. 세입자 센터존(점포미상) 2005년 사업자 등록일 07월12일, 2010년 7월16일 확정일 배당요구 없음으로 등록되어 있어 보증금 5천만원에 대해서 인수 조건으로 분석된다. 그외 세입자들 중에 4층 주거로 이용 중인 2명이 `403호 백은영 2009년12월22일 전입, 확정(배당요구)` `양승우 2004년7월12일 전입, 확정(배당요구)` 선순위로 등재되어 있으나 우선 배당으로 채권을 회수할 것으로 예측된다. 그 외 모든 임차인들은 말소기준 권리보다 후순위로 임차돼 인수되는 권리는 없다.

현재 본 건 근린주택의 매매시세는 35억~40억원 정도로 감정평가액(35억5900만원) 수준이며 취득 후 재임대 시 1층의 경우 점포에서 보증금 5천/월 350만원 가능하고, 2층은 보증금 5천/월 300만원 임대 가능할 것으로 평가됐다. 3층은 2층과 비슷한 시세인 보증금 5천/월250만원 임대가 가능할 것으로 보이며 3층부터 원룸으로 임대시 각층 보증금 6천/월300만원은 가능할 전망. 지하층은 보증금 2000만/월100만원 임대가 가능할 것으로 추정된다.

법원조사서상 현재 임대가 총액은 보증금 4억3600만원/월1056만5000원으로 기록돼 있다. 이를 총 보증금 3억1000만원/월 1700만원 재임대 시 낙찰 예상가 24억원 대비 취득세, 법무비용 등 제비용을 고려한 임대수익률은 약 15% 정도가 발생할 것으로 분석된다(단 3층부터 5층까지의 원룸 리모텔링 비용은 참고하지 않고 낙찰예상에 준하여 평가된 수익률임).

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