도시형생활주택·오피스텔 투자 가이드 (공급량·분양가·관리비 체크)

입력 2012-06-20 12:54:00 | 수정 2012-06-20 12:54:00
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정부에서 전세가격의 안정 목표와 1인~2인 세대와 홀로사는 고령층의 급증으로 인해, 정부에서 내세운 정책이 바로 서민을 위한 소형주택의 공급이다.

이러한 정부의 정책과 맞물려 정부에서는 안정된 공급을 위해, 건축허가의 완화, 국민주택기금의 저금리 대출, 임대사업자의 세제헤택 등. 각종 부동산 안정대책을 지원함으써 부동산 시장에 수익형 부동산이 살아나고 있다.

바로 도시형생활주택, 오피스, 상가 등의 수익형 상품이다.

경기도 수원의 중심인 남문시장에 있는 “해피니스 프리빌”은 코리아신탁(주) 에서 공급하는 복층구조의 주거형 오피스로서 요즘 임대매물 구하기가 어렵다.

남문시장의 상인과 로데오거리, 그리고 반경 5Km이내 삼성전자, 삼성연구소가 2013년 입주 약 13,000명, 수원 산업단지 약25,000명을 비롯하여 아주대, 경기대, 성균관대, 동남보건대, 성빈센트병원등 풍부한 임대수요가 있기 때문이다.

이곳에는 유네스코에서 세계문화유산으로 지정된 “수원 화성”이 있는데, 세계인의 관광자원으로서 주변개발이 제한적으로 허용되기 때문에 새로운 도시형생활주택이나 오피스의 허가가 어렵고, 중심상업지역의 높은 공시지가로 인해 신규사업이 어렵기 때문에 찾는 수요에 비해 공급이 적어 연 12%의 높은 수익이 발생하고 있다.

복층구조의 오피스는 특성상 임대료를 2~3인이 나눠내면 저렴한 가격에 방을 얻을 수 있으며, 룸메이트와 각자 공간을 구분해 쓰는 불편한점은 있지만 저렴한 가격에 편리한 생활을 할 수 있어 임차인들의 인기가 높다.

이러한 인기에 힘입어 “해피니스 프리빌”이 성공적인 1차분양에 이어 2차분양을 한다.

경기도 수원시 남문의 “해피니스 프리빌”은 호텔식 주거형 오피스를 분양하는데, 분양가는 풀옵션으로 3.3㎡당 500만원대로 최저 분양가이다.

지하철 1호선 수원역에서 5분 거리에 위치해 있으며 강남권으로도 40분내 진입이 가능하다. 경기도청과 경기경찰청 등 다수의 공공기관과 홈플러스, 팔달시장 등 생활편의시설이 인접해 있다.

벽걸이TV, 세탁기, 천정형 시스템에어컨 등 호텔급 풀옵션을 제공해 입주자가 몸만 들어와도 생활이 가능하도록 신경썼다.

전 가구가 복층 구조로 이뤄져 있으며 월 6만원의 관리비도 저렴한 편이다.
213대의 차량을 주차할 수 있는 공간을 확보해 오피스의 고질적 문제점을 해결했으며 연 12%대의 임대수익증서를 전 세대에 발행해준다고 회사 측은 설명했다.

2013년 매교역(분당선연장노선)개통과 수원천 복원사업, 팔달구 주거환경 개선사업(1만2천여세대)으로 시세차익을 기대해 볼수 있으며, 실투자금 3천만원대 투자로 월50만원 이상(연12%)에 수익을 올릴 수 있는 고수익 상품이며, 올 8월 입주로 빠른 임대수익을 올릴 수 있으며, 선착순 호수지정 방식이라 빠른 방문이 유리하다고 전했다.

수익성 부동산의 문제는 임대 수익률이다.전국에 오피스·도시형생활주택의 공급이 계속되고 있는데, 과연 1년후, 2년후에 입주할 때 임대 수익률이 원하는것처럼 7~8%의 수익률이 나올수 있을까? 이러한 의문이 생기지 않을수 없다.

높은 분양가에 수익률은 떨어지고... 이미 공급한 물량은 정부의 공급목표량을 넘어포화상태로 들어선지 오래이다. 국토해양부에 따르면 도시형생활주택의 경우 2011년에 목표치 40.000세대를 훨씬 넘어선 84,000세대를 공급했다고 한다오피스도 마찬가지다. 임대 수익형 부동산의 인기 덕에 주변에 신규 공급 물량이 대폭 늘면서 임대 수익률을 떨어트리고 있는 것이다. 그러면, 과연 어떤곳에 어떻게 투자를 하여야 안전한 투자를 하게 되는 것일까?

해피니스 프리빌의 관계자는 “부동산에 투자할 때는 그지역에 같은 물건은 얼마나 있는지, 신규로 경쟁물건이 들어설 가능성은 없는지, 임대수요는 충분한지, 경쟁력을 따져보고 되도록 1~2인 가구 선호도가 높은 소형으로서 추후 지가상승의 여력이 있는 중심상업지역을 선택하는 게 좋다”고 조언한다.

분양문의 : 031-248-8888

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