금리 상승이 상가수익률이 미치는 영향

입력 2009-08-03 17:30:57 | 수정 2009-08-03 17:30:58
레버리지 효과에 기댄 공격적 투자 자제해야
장기 선임대 중심의 안정적,보수적 투자전략 요구돼

최근 시중은행의 대출금리가 상승세를 보이면서 경기회복을 염두에 둔 공격적인 부동산 투자에 빨간불이 켜졌다.

공격적인 부동산 투자는 대부분 대출을 통해 레버리지 효과를 높이는 것으로 금리가 상승할 경우, 이자액 증가로 자칫 자금계획에 차질을 빚게 될 뿐만 아니라 수익성 또한 크게 악화될 수 있기 때문이다.

특히 상가 등 수익성 부동산은 계약기간이 최소 1~2년으로 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못할 가능성이 커 금리 상승이 현실화될 경우, 수익률이 악화될 가능성이 크다.

상가투자정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 수도권 1178개 상가, 연면적 1858만8985㎡의 대출 가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났으며 50% 이상의 높은 대출비율을 보인 상가도 13.75%였다.

즉, 대출비율이 40%이상으로 높은 상가가 전체 조사 대상의 68.42%를 차지하고 있는 것으로 제2금융권 및 개인적 경로를 통한 추가적인 대출까지 고려할 경우, 대출비율은 훨씬 높아질 것으로 보인다.

전문가들은 부동산 투자시 대출 비율이 높을 경우, 향후 금리 상승시 수익성에 영향을 줄 것으로 분석하고 있다.

예를 들어 5억원짜리 상가를 40%의 대출(2억원)을 끼고 매입한 경우, 금리가 5%일때는 월 대출이자가 83만3333원인 반면 8%일때는 133만3333원로 크게 늘어난다. 이를 연 수익률로 환산(보증금 5000만원, 월임대료 250만원 가정시)할 경우, 각각 7.33%, 5.13%로 금리 3% 상승으로 수익률은 2.2% 줄어들게 된다.

따라서 대출 비율을 낮추고 과도한 대출을 활용한 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여나가야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 되도록 대출을 최소화한 자금 계획을 세우고 보수적으로 수익률 확보가 가능한 은행, 마트 등의 장기 임차인이 입점한 선임대 상가에 투자하는 안정지향적인 투자전략을 세우는 것이 좋다고 강조했다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “수도권 LTV기준이 강화되는 등 정부의 부동산 과열 경계 움직임이 가시화되고 있는 상황에서 금리인상과 같은 출구전략의 시행 가능성도 제기되고 있다”며 “자금포트폴리오 재구성을 사전에 준비하는 것이 필요하다”고 말했다.

한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com

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