3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법저자 : 구만수
지난 60여 년간 부동산 자산 가격이 지속해서 상승했다고는 하지만 자산 가격이 항상 끊임없이 상승하는 것만은 아니다. 물론 계속 하락하지도 않는다. 그렇다면 언제 상승하고 언제 하락할까? 상승에 필요한 요인은 무엇이고 하락이 올 수밖에 없는 요인은 무엇일까?
이 책은 부동산 시장의 상승과 하락에 영향을 미치는 요인이 무엇인지를 알아보기 위해서 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 시장 참여자의 투자 심리, 수요와 공급에 따른 시장의 변화를 살펴본다. 아울러 그러한 요인을 적용해 시장의 흐름을 분석하는 방법을 제시하고 현재의 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 그리고 향후 부동산 시장에 어떻게 대응을 해야 하는지까지도 이야기한다.

정부는 부동산 시장을 이길 수 있을까?

2018/02/13

추천수: 31 조회수: 1,531

투자 시장 격언 중 하나가 ‘정부는 시장을 이길 수 없다’는 것이다. ‘보이는 손’이 ‘보이지 않는 손’을 이길 수 없다는 뜻일 것이다. 그러나 필자의 생각은 조금 다르다. 장기적으로는 시장의 거대한 흐름이 정부 정책을 이기겠지만 정부의 정책은 단기적으로는 규제 완화나 부동산 경기 부양에 필요한 자금줄을 풀어줘서 부동산 가격을 올릴 수도 있고 반대로 규제를 강화해 시장의 거래를 위축시키고 가격을 떨어뜨릴 수도 있기 때문에 시장을 이길 수도 있다고 생각한다.

그렇다면 실제 예를 한번 살펴보도록 하자. 2012년 말 수도권 하우스푸어 문제로 30대 가장이 집값 하락과 이자 부담을 견디지 못해서 자신도 죽고 가족도 죽이려 한 사건이 언론에 오르내리고 전반적인 부동산 경기가 좋지 못하자 박근혜 정부는 부동산 가격을 상승시키기 위한 여러 가지 정책을 내놓았다. 대규모 신규택지개발을 중단하고 취득세 면제, 조건이 맞는 경우 양도소득세를 5년간 면제하는 정책을 펼쳤다. 참고로 정부에서 양도소득세를 면제해주는 경우는 인생에 몇 번 오지 않을부동산 투자 절호의 기회라는 것을 알아두기 바란다.

아무튼 박근혜 정부의 규제 완화에도 불구하고 그 당시 부동산 시장이 워낙 얼어붙어 있어서 효과가 없자 최경환 부총리를 필두로 하는 새 경제팀을 투입했고 이로 인해 뚜렷한 시장의 변화가 나타났다. 아파트청약제도, 주택담보대출, LTV, DTI, 재건축 연한규제 등을 완화하고 민간택지의 분양가상한제도 폐지시켰다. 이러한 강력한 규제 완화 조치는 결국 투자자를 시장에 불러들이게 되고 부동산 가격은 상승하게 됐다.

반대로 2002년은 부동산 시장이 과열돼 부동산 가격이 연일 치솟는 상황이 연출됐다. 김대중 정부 초기의 부동산 규제 완화 조치가 임기 말에는 부동산 가격의 상승을 초래했다. 김대중 정부의 부동산 시장 부양책은 박근혜 정부 정책과 거의 흡사했다. 결국 2002년 9월 강남 3구 등 서울 전역에 투기과열지구가 지정될 정도로 부동산 시장이 활황세를 보였고 이에 2003년 2월 새로이 취임한 노무현 대통령은 부동산 시장을 진정시키는 것에 모든 사활을 걸며 지속적인 부동산 규제정책을 쏟아냈다. 수도권에도 투기과열지구를 확대 지정했고 분양권 전매금지, 재건축 안전진단 기준 강화, 재건축 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도금지, 종합부동산세 도입, 1가구 3주택자 양도세 60% 중과, 토지거래 허가구역의 확대 등 셀 수도 없을 만큼의 규제를 내놓자 시장은 2년 정도 조정기를 맞게 된다.

만약에 부동산 시장의 지속적 상승을 예상해 정부의 부동산 규제정책을 내놓기 전 활황 시기에 자신의 재정 능력 수준 이상으로 부동산 사 모으기에 열광했다면 조정기에 엄청난 손실로 이어졌을 것이다. 지금이야 과거의 데이터를 보면서 후에 다시 부동산 가격이 상승했다는 사실을 알기에 별 상관이 없어 보일 수도 있지만 당시의 다주택 투자자는 엄청난 자산 손실을 겪어야만 했다.

정부 정책을 만만하게 보고 해오던 관성대로 욕심을 부려 투자에 열을 올리는 행동은 곤란하다. 정부에서 규제를 완화하고 부동산 시장에 우호적인 상황에서는 공격적인 투자가 괜찮겠지만 정부에서 규제의 칼을 내리칠 때는 잠시 경계하고 자신의 재정 능력을 고려한 보수적인 투자가 필요하다. 언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만 가끔은 정부가 이길 때도 있다. 즉, 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.


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