서울이 아니어도 오를 곳은 오른다저자 : 김학렬
업계에서 믿고 맡기는 부동산 전문가이자 1위 자리를 놓치지 않는 부동산 팟캐스트 진행자인 저자가 2018년 현재 가장 강조하고자 하는 투자 지역은 어디이며, 투자 전략은 무엇일까? 서울은 평당 1억 원 시장을 앞두고 있다. 차고 넘치는 정보가 있는 서울이지만 점점 더 서울 인기 아파트를 사는 것이 쉽지 않아진다. 그런데 꼭 서울 아파트만이 부동산 투자의 정답일까? 다른 부동산 투자의 기회는 없는 것일까

평창 올림픽 호재 이후 강원도 투자 전략

2018/10/11

추천수: 12 조회수: 1,354

2018년 2월 평창 올림픽이 성황리에 막을 내렸습니다. 대한민국에서 처음으로 열린 동계올림픽이었습니다. 대한민국 국민들이 물심양면으로 온 힘을 합쳐 성공적으로 치러낸 매우 훌륭한 올림픽이었다고 생각합니다. 성공적인 국제행사로 기억될 것이고 더 많은 사람들이 한국을, 강원도 평창을 찾게 될 것입니다. 하지만 한편으론 우려가 되기도 합니다. 평창 올림픽 성공 이후 강원도가 바람 빠진 풍선이 되지는 않을까 하고요. 

왜 이런 우려를 하고 있을까요? 평창 올림픽 호재 다음을 대비해야 하는 강원도 부동산 입지 이야기를 시작하겠습니다.
강원도는 16개 일반광역 시·도 중에서 인구수가 가장 적습니다. 전체 인구가 약 155만 명으로 서울 송파구, 노원구, 강서구 3개구 인구수를 합친 정도밖에 되지 않습니다. 게다가 강원도는 총 18개 시군구로, 지역별로 나누면 인구는 훨씬 더 적습니다. 

지역별 인구수를 살펴보겠습니다.

혁신도시, 기업도시로 최근 몇 년간 가장 주목을 받은 원주시가 34만 명으로 인구가 가장 많고, 이어서 춘천시, 강릉시까지 인구 20만 명이 넘는 도시입니다. 이 세 지역이 강원도에서는 수요가 가장 많은 지역입니다. 실수요와 투자 수요가 모두 많은 지역이겠지요. 

그 외 지역의 시세 변동은 실수요보다 투자 수요의 영향을 더 많이 받는 지역입니다. 수도권 규제가 강화되자 일부 투자자들은 동해시와 속초시, 삼척시에 관심을 두기도 했습니다. 횡성군, 태백시, 평창군, 정선군은 물론 심지어는 인구 2만 명대에 불과한 양양도 관심을 갖는 투자자들이 있었습니다.
강원도 내 시군구 단위로 아파트 시세를 보겠습니다.



춘천시가 압도적으로 높은 금액으로 1위입니다. 2위는 원주시, 3위는 속초시입니다. 4위는 강릉시입니다. 여기까지가 평당 500만 원 이상인 지역입니다.

수도권은 수도인 서울의 영향을 받는 지역, 서울까지 1시간대에 출근할 수 있는 지역입니다. 춘천시의 시세가 강원도 다른 지역보다 월등히 높은 것은 수도권이기 때문입니다. 춘천시는 강원도가 아니라고 생각하시고 지역 시세를 평가하시면 됩니다. 따라서 춘천시는 일단 논외로 하겠습니다.

서울 접근성이 뛰어난 춘천시를 제외한다면, 원주시가 강원도에서는 시세가 가장 높습니다. 당연한 결과지요. 인구도 가장 많고, 일자리도 가장 많으며 여러 부동산 호재가 가득한 곳이니까요. 그런데 그다음으로 높은 속초시부터는 조금 다른 관점으로 부동산 입지를 검토해보아야 합니다. 

속초시 인구수와 아파트 매매 평단가를 자세히 봅시다. 속초시의 인구와 아파트 시세가 좀 이상하다는 점, 눈치 채셨나요? 속초시는 인구수로만 보면 강릉시의 3분의 1 수준이고, 동해시보다도 적은데 아파트 시세는 강릉시나 동해시보다 훨씬 더 높습니다. 왜 그럴까요? 수도권이어서? 당연히 아니죠. 

평창 올림픽 호재가 있어서? 호재는 오히려 강릉시가 더 많지 않을까요? 혹시, 전라남도 무안이나 경상북도 예천처럼 행정타운이 옮겨간 것일까요? 전혀 아닙니다. 강원도 행정타운은 놀랍게도 춘천시에 있습니다. 그러면 왜 속초시가 강릉시나 동해시보다 시세가 높은 것일까요? 

그동안 저평가되어 있었기 때문에 이제 제자리를 찾아가는 것이라는 주장도 있습니다. 그럴 수도 있겠지요. 그런데 그렇다면 왜 속초시만 더 많이 올랐을까요? 가장 큰 이유는 인구수가 적기 때문입니다. 수요층이 태생적으로 적은 지역에서는 수요가 집중되면 시세 변화에 많은 영향을 줍니다. 그래서 지방 도시를 분석하거나, 인구 20만 명 이하 지역을 투자 목적으로 접근할 때 주의하라고 여러 번 강조를 드리는 것입니다. 시세가 쉽게 상승하고 하락할 수 있으니까요. 

속초시가 시세가 많이 오른 두 번째 이유는 외부인들에게 인기가 많은 지역이기 때문입니다. 부동산 시장에서는 자발적으로 찾아오게 하는 힘이 있는 입지에 프리미엄이 생깁니다. 강원도에서 그 힘이 가장 강한 지역이 바로 속초시입니다. 속초시를 방문해보신 분들은 공감하실 겁니다.

속초시는 세컨드 하우스 입지로 프리미엄이 생길 만한 좋은 입지입니다. 그럼에도 불구하고 인구수가 10만 명이 안 되는 도시들은 정말 조심스럽게 접근하셔야 한다는 것을 다시 한 번 강조합니다. 

개인적으로 강원도의 대표 도시라고 생각하는 지역은 강릉시입니다. 강원도에서는 가장 안정적인 수요층을 가지고 있는 곳이기 때문입니다. 적당한 일자리와 거주민, 지속적인 관광 수요까지 강원도에서는 가장 리스크가 낮고 확률이 높은 지역이라고 평가할 수 있는 곳이죠.

평창 올림픽 호재가 끝난 후 그나마 자체 경쟁력을 유지할 수 있는 곳은 춘천시, 원주시, 속초시, 강릉시라고 생각합니다.  물론 이 4개 지역도 지금 시세에 평창 올림픽 호재 프리미엄이 포함되어 있다면, 그래서 그 호재 프리미엄이 빠지게 된다면 그만큼 조정을 받을 수 있습니다. 

하지만 이 지역들은 입지 경쟁력이 있는 지역이라 조정의 폭은 크지 않을 것입니다. 제가 언급하지 않은 다른 강원도 시군구 지역의 경우 최근 시세가 많이 올랐다면 평창 올림픽 호재 때문일 가능성이 매우 높습니다. 그렇다면 정말 평창 올림픽 이후를 대비해야 하는 것이죠.




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