서울이 아니어도 오를 곳은 오른다저자 : 김학렬
업계에서 믿고 맡기는 부동산 전문가이자 1위 자리를 놓치지 않는 부동산 팟캐스트 진행자인 저자가 2018년 현재 가장 강조하고자 하는 투자 지역은 어디이며, 투자 전략은 무엇일까? 서울은 평당 1억 원 시장을 앞두고 있다. 차고 넘치는 정보가 있는 서울이지만 점점 더 서울 인기 아파트를 사는 것이 쉽지 않아진다. 그런데 꼭 서울 아파트만이 부동산 투자의 정답일까? 다른 부동산 투자의 기회는 없는 것일까

지역 분화가 본격화된 대전 부동산 투자 전략

2018/10/10

추천수: 11 조회수: 1,329

대전광역시 부동산 입지를 하나하나 분석해보겠습니다. 다음은 대전광역시의 행정구별 인구와 시세입니다.



유성구가 압도적으로 시세가 가장 높습니다. 다음 상위권 지역은 서구이고, 이어서 중구, 동구, 대덕구 순입니다. 대전의 경우 오히려 인구가 적은 중구, 동구, 대덕구의 시세는 적정해 보이는데, 유성구와 서구의 시세는 역전된 것처럼 보입니다. 

대전의 중심지였던 서구는 유성구가 성장함에 따라 대장 자리를 물려주었을 겁니다. 서울의 중심지가 종로구에서 강남구로 넘어간 것처럼 말이죠. 지금 유성구는 서울의 강남구 역할을 하고 있다고 보시면 됩니다. 전반적인 기반시설이 서구보다 좋다는 것이지요.

대전은 일부러 지역을 반으로 나눈 것처럼 유성구와 서구는 서쪽에, 중구, 동구, 대덕구는 동쪽에 있습니다. 대도시의 입지 특성을 보면 통상적으로 동쪽 입지의 부동산 가치가 더 높은 경우가 많습니다. 서울도 그렇고요.

부산, 대구, 인천, 광주, 울산 다 그렇습니다. 그런데 대전만 거의 유일하게 서쪽이 압도적으로 부동산 가치가 높습니다. 
이 점도 주목해야 합니다. 향후에도 북서쪽에 위치한 세종시와 시너지를 주고받을 가능성이 높기 때문입니다.

대전광역시는 현재 양극화가 진행 중입니다. 우상향하는 지역이 따로 있다는 것이지요. 당연히 유성구와 서구가 되겠고요. 중구는 중위권이 될 것이고, 동구와 대덕구는 확실하게 하위권 지역이 될 것입니다. 하지만 이를 상위 2개 구의 시세가 오르고 하위 2개 구의 시세가 빠진다는 의미로 오해하시면 안 됩니다. 상위 2개 구 시세는 많이 오를 수 있지만, 하위 2개 구는 거의 오르지 않을 수 있다는 의미입니다. 심지어 같은 시기에도 말입니다.

서울의 경우, 2000년에 평당 1000만 원 전후 시장이었던 서울 25개구가 어떤 지역은 평균 4000만 원이 넘어가고, 다른 지역은 여전히 1000만 원에 머물러 있습니다. 상위 지역이 평당 8000만 원이 되어도 하위 지역은 여전히 1000만 원대일 가능성이 높다는 것입니다. 이것이 바로 지역 분화, 양극화라고 할 수 있습니다. 따라서 향후 대전광역시에 접근할 때에는 서울 부동산을 반드시 참고하시기 바랍니다. 

대전광역시의 아파트 시세 그래프를 보면 서울 및 수도권과 지난 10년간 형태가 거의 유사합니다. 물론 절대적인 숫자는 다르지만 움직임은 비슷합니다. 유성구와 서구는 대전광역시의 질적인 수요를 충족시킬 지역입니다. 나머지 구들은 아직 양적인 수요 시장입니다. 싸다고 매수하면 안 된다는 의미입니다.

대전광역시를 걱정하시는 분들은 세종시의 성장을 경계하고 있습니다. 하지만 너무 걱정하지 않으셨으면 합니다. 대전은 대전 자체 경쟁력만으로도 충분히 강하고 매력적인 도시입니다. 다만, 향후 방향성을 정할 때 좀 더 높게 잡아야 할 곳과 그렇지 않은 곳을 분명히 구분해 다른 전략으로 접근하시길 바랍니다.

서울을 비롯한 수도권과 부산, 대구는 정부 부동산 대책으로 투자하기 어려운 시장이 되었습니다. 그래서 풍선 효과가 발생하는 지역이 생기고 있습니다. 대전이 대표적인 지역이 될 것입니다. 하지만 대전은 이미 서울, 수도권처럼 금융위기 이후 이미 홍역을 치른 시장입니다. 그런 측면에서 보면, 오히려 부산과 대구 시장보다도 성숙도가 깊습니다. 그래서 과거와 같은 패턴으로 움직이지는 않을 것입니다.

따라서 대전은 가격만 보고 단순하게 접근하면 안 되고 철저하게 입지 가치와 상품 가치를 따져봐야 합니다. 입지 가치가 높은 곳은 경쟁력이 유지될 가능성이 높습니다. 입지 가치가 낮은 곳은 상품 가치라도 있어야 경쟁력을 갖게 됩니다. 가격 경쟁력이 있지 않느냐고요? 가격 경쟁력은 독자적인 경쟁력이 안 됩니다. 아무리 저렴한 지역이라도 입지 조건을 어느 정도는 갖춰야 시장에서 살아남을 수 있는 경쟁력이 됩니다.




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