서울이 아니어도 오를 곳은 오른다저자 : 김학렬
업계에서 믿고 맡기는 부동산 전문가이자 1위 자리를 놓치지 않는 부동산 팟캐스트 진행자인 저자가 2018년 현재 가장 강조하고자 하는 투자 지역은 어디이며, 투자 전략은 무엇일까? 서울은 평당 1억 원 시장을 앞두고 있다. 차고 넘치는 정보가 있는 서울이지만 점점 더 서울 인기 아파트를 사는 것이 쉽지 않아진다. 그런데 꼭 서울 아파트만이 부동산 투자의 정답일까? 다른 부동산 투자의 기회는 없는 것일까

압도적인 시세, 대구 수성구의 미래

2018/10/08

추천수: 11 조회수: 1,339

2010년부터 거의 쉬지 않고 상승한 대구광역시는 2015년에 최고점에 도달한 후, 2016년부터 조정장에 들어갔습니다. 2017년 수성구 범어동의 상승으로 투기과열지구로 지정되긴 했지만, 투기과열지구 지정과 무관하게 그 역시 시세가 너무 높다 싶으면 상승이 멈추었을 겁니다. 

대구광역시도 대도시이지만, 수요 중심의 양적 시장이 아닌 서울 부동산 시장처럼 부동산 상품의 질을 중요시하는 질적 시장으로 모든 지역이 돌입하지는 못했기 때문입니다. 하지만 대구광역시에서도 이미 질적 시장으로 확실하게 진입한 곳이 있습니다. 그래서 향후 대구광역시의 다이나믹한 변화가 더 기대되는 것이고요.

대구광역시 인구는 247만 명입니다. 대한민국 도시 중 4위입니다. 특히 일자리가 많은 달서구는 무려 58만 명 가까이 됩니다. 서울 1개 구의 평균 인구가 25만 명이라는 것을 생각해보면 2개 구로 분구를 해도 될 정도의 인구수입니다. 이어서 북구는 44만 명, 수성구도 44만 명입니다. 동구도 35만 명입니다. 심지어 달성군 지역도 24만 명이 넘습니다. 서구, 남구, 중구도 면적에 비하면 적은 수치가 아닙니다.

지난 2010~2015년 지방 부동산 상승기 때 대구 부동산 시세가 다른 지자체보다 더 많이 상승한 이유는 대구가 그 유동성 자금을 받을 만한 잠재 가치가 있는 곳이기 때문입니다. 이는 대구의 두꺼운 수요층과 깊은 연관이 있습니다.

대구 광역시 아파트 평균 시세를 보겠습니다.



수성구가 평당 1237만 원으로 시세가 가장 높습니다. 다음으로는 중구가 1051만 원으로 높습니다. 이 두 지역은 다른 지역과 큰 차이를 두면서 시세가 높습니다. 가장 시세가 낮은 달성군과 평당 400만 원 이상 차이가 납니다. 시세가 높은 인기 아파트끼리 비교하면 평당 1000만 원 이상 차이가 날 겁니다. 

주목할 점이 바로 이 부분입니다. 대구광역시는 지역 분화가 확실하게 시작되었고, 수성구는 지금도 더 위로 상승할 가능성이 높다는 것이지요.그렇다면 왜 수성구의 시세가 압도적으로 높은 것일까요?

수성구는 바로 부동산 시세에 많은 영향을 미치는 ‘교육 프리미엄’이 있는 지역입니다.

서울의 경우, 교육 프리미엄이 있는 지역은 그렇지 않은 인근 지역보다 평당 최소 1000만 원 이상 시세가 높습니다. 대구가 서울의 50% 수준이라고 가정하면, 평당 500만 원 정도는 대구의 다른 지역에 비해 수성구가 무조건 더 비싸다고 판단하실 수 있습니다.

수성구는 랜드마크 아파트가 평당 2000만 원대인데, 수성구 내 있는 아파트 대부분이 평당 2000만 원 전후입니다. 그렇다면 2000만 원에서 3000만 원으로 가기 위해서는 어떤 조건이 추가적으로 필요할까요? 

프리미엄이 필요합니다. 다른 지역과는 완전히 차별화된 프리미엄이 있어야 합니다. 그 프리미엄은 서울 강남이라는 시장에서 벤치마킹하면 됩니다. 수성구가 2000만 원을 넘어서 3000만 원으로 갈 수 있을까요? 

물론 중간중간에 조정을 받겠지만 틀림없이 3000만 원 이상 시장으로 갈 것입니다. 수성구는 수성구를 제외한 다른 지역과는 완전히 차별화된 프리미엄이 있기 때문입니다. 특히 교육환경은 대한민국 최고 위상을 가지고 있습니다. 또한 교통이 대구에서 가장 편리합니다. 양질의 일자리가 가까이 있습니다. 선호하는 상권도 잘 형성이 되어 있습니다.

그렇다면 두 번째로 시세가 높은 중구는 어떻게 접근해야 할까요? 대구는 현재 교육 프리미엄이 아파트 시세에 가장 많은 영향을 주지만, 질적인 시장에서는 교육 외 프리미엄이 있을 지역들을 고려해야 합니다. 서울이나 부산처럼 교통 프리미엄이 올라가고 양질의 일자리와 일자리 접근성이 유리한 지역에도 관심을 가져야 합니다. 

일자리와 접근성 측면에서 주목할 필요가 있는 지역이 바로 대구 중구입니다. 시세 상승기 전의 중구는 달성군과 크게 다르지 않았습니다. 하지만 이제 수성구와 중구는 질적인 시장으로 돌입할 것입니다.  

나머지 동구, 달서구, 북구, 서구, 남구, 달성군은 질적인 시장으로 진입하기 위한 준비를 하는 지역들입니다.

이렇게 대구광역시는 지역마다 접근 전략이 달라야 합니다. 지방 부동산 공부에 좋은 벤치마킹 사례를 계속 제공하는 곳이지요. 그 때문에 계속 관심을 가질 만한 가치가 있는 부동산 시장입니다.





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