오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략저자 : 채상욱
『오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략』의 저자 채상욱 애널리스트는 어떠한 위기에도 절대 떨어지지 않을 투자 1순위 지역을 직접 추천한다. 또 입지, 대단지, 학군 위주의 단순한 부동산 투자론을 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 설명한다. 이 책을 읽고 나면 서울, 1·2기 신도시, 지방 주요 도시 등 어느 지역에서든 투자해야 할 대상이 눈앞에 바로 그려질 것이다.
채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1·2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

월세 수익 극대화시키는 법

2018/07/05

추천수: 21 조회수: 2,601

여의도 대우트럼프월드1차는 60평, 70평, 80평 등 대형 평형 위주의 단지로, 여의도 샛강을 산책로로 이용할 수 있고 9호선 샛강역 인근의 역세권이다. 주상복합으로 소음에 강한 것은 기본이다.

그런데 대우트럼프월드1차에는 아주 독특한 주거 형태가 있다. 바로 코오롱글로벌이라는 건설회사의 자회사인 리베토주식회사가 운영하는 ‘셰어하우스(Share house, 거실 등을 공용으로 사용하고 방은 각자 혹은 공용으로 사용하여 여러 가구원이 공동으로 사는 곳)’다. 이 셰어하우스는 사업 방식이 독특한데, 기업이 소유주에게 10년간 임대차 계약을 한 후 집 내부를 전부 수리하여 최대 8명이 거주할 수 있도록 만들었다. 

남산2호터널과 3호터널의 시작점에 위치한 이태원 남산대림아파트(1994년 준공, 총 407세대, 전용면적 175㎡)에도 하우스비전이 운영하는 셰어하우스가 있다. 남산대림아파트는 대형 평형 중심으로 구성된 단지로, 전체 5층으로 건설됐다. 5층 이하의 저층 아파트에는 엘리베이터가 설치되지 않지만, 녹사평로를 따라 내려가면 6호선 녹사평역과 서울에서 가장 상권이 세련된 지역 중 하나인 이태원에 가까워서 거주자의 만족도가 높은 곳 중 하나다. 우리나라 아파트의 1번지라고 할 수 있는 압구정 현대아파트에도 리베토주식회사의 셰어하우스가 있다. 한강뷰가 가장 좋은 단지를 셰어하우스로 개조했다. 

기업형 셰어하우스에 투자하라

하우스비전이 진행하는 셰어하우스 사업의 이름은 ‘커먼타운(Common Town)’이다. 커먼타운이란 기업이 본격적으로 추진하는 셰어하우스라는 점에서 그간 개인이나 소규모 기업이 추진해오던 사업과 다르다. 커먼타운은 대형 아파트 소유주에게 집을 7~10년 장기임대로 빌려, 내부를 전부 수리하여 새로운 평면을 만들 후 6~8명이 생활할 수 있는 공간을 만들어서 방(침대)당 임차료를 받는다. 

2017년 기준으로 압구정 현대아파트와 신현대아파트, 남산대림아파트, 여의도 트럼프월드, 청담동 대형 빌라 등 총 12개 주택에서 80베드(Bed)를 제공하고 있다. 셰어하우스마다 독특한 이름도 있는데, 트럼프월드 내 커먼타운의 이름은 ‘쇼콜라디아망’, 압구정 현대아파트의 커먼타운은 ‘밀푀유’다. 이처럼 집에 이름을 부여하여 감각적인 2030세대의 니즈를 충족하고 있다. 2017년 초부터 시범 사업 기간이었던 1년을 성공적으로 마치고, 2018년부터 2017년 규모 대비 약 10배 이상으로 사업 규모를 확대할 예정으로 2018년 초에 150억 원 이상의 증자를 단행했다. 이제 총 120채의 주택과 약 1,000여 개의 베드로 확대될 예정이다. 

커먼타운의 경쟁력은 여러 부분에서 나타난다. 먼저 건설회사의 자회사가 사업을 진행한다는 점에서 개인 소유주의 주택과 관리 상태가 완전히 다르다. 일반적으로 주택 소유주가 건축 전문가가 아닌 이상 하자보수 등의 수선·수리 요청이 있을 때 적절히 처리되지 않는 경우가 많다. 그러나 커먼타운의 경우 하자보수가 손쉽게 처리된다. 

커먼타운의 임대료는 최저 59만 원부터 최고 119만 원까지 책정돼 있는데, 사용료에는 관리비가 포함돼 있을 뿐 아니라 보증금 1억 원마다 월세 50만 원을 공제하므로 압구정 현대아파트의 경우 보증금 1억 원에 월 9만 원으로도 거주할 수 있다. 일정한 보증금이 있다면 낮은 가격에 특급 지역 역세권에 살 수 있다. 

가장 경쟁력 높은 지점은 평면과 인테리어인데, 사용자의 라이프스타일에 맞추어 총 24가지 이상의 형태로 개조할 수 있도록 평면을 미리 디자인해놓았다. 그 외에 커먼타운이 관리 중인 주택 안에서 얼마든지 이주할 수 있다. 예를 들어 여의도 트럼프월드에서 6개월 거주하다가 이태원 남산대림아파트로 이주할 수 있다는 의미다. 실제로 커먼타운 임차인의 입주 만족도는 높은 편이다. 이는 재계약으로 증명되는데, 총 80여 명 중 78명 이상이 재계약했으며 지속적으로 거주할 의사를 밝혔다.

국내 셰어하우스 사업이 태동기에 있는 것은 사실이나, 그동안은 개인이 월세 수익을 기대하며 진행해온 것이 대부분이었다. 한국의 임대시장의 문제는 기업과 같이 전문화된 집단이 임대사업에 적극적으로 진출한 적이 없었다는 점에서 시작된다. 

총 임대시장(약 860만 호)에서 민간 임대가 86%로 거의 대부분을 차지하는 가운데, 민간임대의 99%가 개인인 나라는 우리나라가 전 세계에서 유일하다. 그래서 기업이 임대주택을 공급자가 되어 민간임대시장과 경쟁하게 되면 임차료를 안정시키는 길로도 연결될 수 있을 것이다. 특히 문재인 정부에서는 청년 주거 문제를 해결하기 위해 2017년 말에 ‘주거복지 로드맵’을 통해 총 30만 실의 공간을 제공할 목표를 세웠는데(‘호’가 아니라 ‘실’임을 주목하자), 커먼타운과 같은 비즈니스를 통하면 이러한 목적을 달성하는 데 도움을 받을 수 있을 것이다. 그리고 공공 부문 역시 민간 주택 소유주에게서 장기 임대차로 주택을 빌려 청년들에게 셰어하우스 공간을 제공할 가능성도 높다고 본다. 

2017년 8.2 부동산 대책 이후 세금 측면에서 대형 아파트를 여러 채 보유하는 것에 대한 부담이 늘었다. 이런 상황에서 대형 아파트를 여러 채 보유한 다주택자라면 민간의 셰어하우스나 장래 공공이 시작할 가능성이 높은 셰어하우스에 보유 주택을 활용해 보는 것도 좋은 대안이 될 것이다. 커먼타운의 경우 임대차 계약 시 제공하는 전월세 전환율이 5~6% 수준으로 시세보다 높다. 소유주 입장에서 커먼타운 등과 같은 기업과 임대차를 맺을 때 임차료 수익이 더 크다는 의미다. 


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