오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략저자 : 채상욱
『오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략』의 저자 채상욱 애널리스트는 어떠한 위기에도 절대 떨어지지 않을 투자 1순위 지역을 직접 추천한다. 또 입지, 대단지, 학군 위주의 단순한 부동산 투자론을 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 설명한다. 이 책을 읽고 나면 서울, 1·2기 신도시, 지방 주요 도시 등 어느 지역에서든 투자해야 할 대상이 눈앞에 바로 그려질 것이다.
채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1·2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

강남이 재건축하면 왜 분당이 오를까?

2018/07/03

추천수: 22 조회수: 1,602

시장 조사 차원에서 분당의 여러 부동산중개업소를 들러서 시장 분위기를 듣던 시기가 2017년 늦은 봄이었다. 내가 분당에 대해 좀 더 진지하게 접근해야겠다고 생각한 이유는 의외로 아주 간단한 이유에서였다. 바로 반포의 재건축 때문이었다. 

반포는 2016년 아크로리버파크의 입주가 시작되면서 30평형대 최고가를 갱신하며 일시에 달아올랐다. 아크로리버파크의 시세가 18억 원을 넘자 14억 원대에 분양했던 반포의 여러 단지들의 가격도 곧바로 따라 상승했다. 서초한양아파트를 재건축한 신반포자이의 가격이 곧바로 올랐고, 신반포자이가 오르자 곧바로 나머지 재건축 예정 단지들의 가격도 올랐다. 또 이처럼 신축 아파트의 높은 가격은 구축 아파트의 대장격인 반포래미안, 반포자이의 가격까지도 동반 상승시켰다. 

이처럼 아크로리버파크의 준공이 반포·잠원 일대 신축 아파트 가격 강세의 시발점이었음을 부인할 수 없을 것이다. 그런데 왜 반포 때문에 분당을 다시 봐야 한다고 생각한 걸까. 바로 구매력 때문이다. 

재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?

서초구나 강남구와 같이 주거 환경이 좋은 지역에서도 당연히 가구들은 전출입한다. 2014년 11월부터 2017년 11월까지의 약 3년 동안 서초구에서는 5,508세대가 순전출(유입 세대보다 유출 세대가 큰 것)했다. 과연 이 3년 동안 전출된 가구는 어디로 옮겨갔을까.

서초구에서 순전출한 세대는 5,508세대로, 그중 총 1,354세대가 성남시로 거주지를 옮겼다. 그다음은 총 1,292세대가 용인시로, 총 1,070세대가 송파구로 옮겨갔다. 790세대가 성동구로, 561세대가 하남시로, 317세대가 동작구로, 277세대가 용산구로 순전출했다. 

여기서 순전출은 단순히 이사일 수도 있고, 재건축사업으로 인해 어쩔 수 없이 거주지를 옮긴 것일 수도 있다. 그러나 거주지를 옮기는 행태와 장소에 대해서는 고민해볼 여지가 있다. 

나는 오래전부터 강남의 아파트들이 활발하게 재건축하기 시작하면 성남시가 가장 큰 수혜를 볼 것으로 전망해왔다. 그렇게 생각한 이유는 간단했다. 

한국에는 두 가지의 구매력 계층이 존재하는데, 첫 번째는 자가 구매력이고, 두 번째는 전세 구매력이다. 그런데 이 자가와 전세의 구매력 격차가 가장 큰 지역이 바로 서울, 그중에서도 강남구와 서초구다.

먼저 강남의 전세가는 (신축이 아니라면) 사실상 6~8억 원대가 대부분이다(전용면적 85㎡ 기준). 물론 신축 아파트의 전세가는 13억 원도 넘지만, 재건축을 바라보는 노후 아파트는 전세가율이 매매가의 35~40% 수준에 불과하다. 따라서 이 지역에 전세로 살다가, 살던 아파트를 매매한다는 것은 상당히 부담스러운 일이다. 

그래서 전세가와 매매가의 차이가 극심한 지역의 아파트들이 재건축을 시작하면, 그때는 해당 지역에 살고 있던 가구가 대거 이동하게 된다. 첫 번째로는 자가로 거주하던 이들이 종전의 주택을 매도하고 신축 아파트로 이동한다. 두 번째로는 전세로 거주하던 이들이 다른 아파트로 이동한다.

강남권 아파트에 자가로 살던 사람들은 어느 지역으로든 갈 수 있으니 굳이 설명할 필요는 없을 것 같다. 그런데 서초에서 6~8억 원대의 전세를 살던 사람들은 같은 지역의 전세를 다시 구하거나 그 가격의 아파트를 매매할 수 있는 곳으로 옮길 가능성이 높다. 이 점을 고려하면 이주 가능성이 가장 높은 지역은 당연히 성남시 분당이다. 왜냐하면 교육·상업·업무 기능이 집중된 고속터미널이 있으면서 강남 일대로의 접근성이 좋기 때문이다. 즉, 살던 대로 살 수 있는 지역이다. 이런 맥락에서 신분당선을 이용할 수 있는 용인의 광교와 성동구, 동작구가 고려 대상이 될 것이다. 

공교롭게도 2017년의 분당 탐방 이후 6월부터 분당의 가격은 거짓말처럼 상승세를 타기 시작했다. 당연하게도 분당 역시 투기과열지구로 지정됐는데, 분당의 가격 강세의 원인은 여러 가지가 있겠으나, 구매력의 이동 측면에서도 설명이 가능하다는 점을 말하고 싶다. 



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