오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략저자 : 채상욱
『오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략』의 저자 채상욱 애널리스트는 어떠한 위기에도 절대 떨어지지 않을 투자 1순위 지역을 직접 추천한다. 또 입지, 대단지, 학군 위주의 단순한 부동산 투자론을 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 설명한다. 이 책을 읽고 나면 서울, 1·2기 신도시, 지방 주요 도시 등 어느 지역에서든 투자해야 할 대상이 눈앞에 바로 그려질 것이다.
채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1·2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

긁지 않은 복권, 2010년식 아파트

2018/07/06

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아파트도 와인처럼 ‘빈티지’가 있다. 왜냐하면 특정 연식의 아파트를 사는 것이 다른 연식의 아파트를 사는 것보다 더 나은 투자가 될 수 있기 때문이다. 특히 우리나라는 1998년의 IMF 사태나 2008년 미국발 글로벌 금융위기 사태를 겪으면서 특정 연식의 아파트들이 종전 연식의 아파트와는 완전히 다른 환경에 놓이기 때문에 연식 또한 중요한 투자 요소 중 하나다. 

이 관점에서 내가 최고로 치는 아파트는 2010년에 준공된 아파트다. 2010년 전후(여기서 2010년은 2009~2011년의 약 3년을 의미하니 넓은 의미로 받아들여주길 바란다)로 준공된 아파트는 남다른 이력을 지니고 있기 때문이다. 

먼저 고양시 덕이지구의 하이파크시티를 살펴보자. 하이파크시티는 1~5단지로 조성됐는데, 1단지와 5단지는 아이파크(현대산업개발) 브랜드이고, 2~4단지는 신동아파밀리에 브랜드다. 1단지와 5단지는 2010년 12월 입주했고, 2~4단지는 2011년 3월에 입주했다. 

2008년 초에 분양한 하이파크시티 5개 단지는 신동아건설과 동문건설이 분양했다. 당시 일산서구의 3.3㎡당 단가가 1,000만 원 수준이었는데 이 아파트는 평당 1,400~1,450만 원대에 분양한다. 47평 기준으로는 6.5~6.7억 원 정도의 규모다. 

2010년 6월, 신동아건설은 금감원이 발표한 퇴출업체에 포함되어 워크아웃(기업의 재무 구조 개선 작업)에 진입했고, 워크아웃과 함께 은행의 자금 지원이 끊기고 공사가 중단된다. 이후 가까스로 2011년 3월 말에 공사를 마치고 준공 승인을 받는다. 이 과정에서 6억 원대 가격에 분양받은 소유주들의 집단 소송 등이 잇따른다. 소송의 주 내용은 분양 가격을 할인해줘야 한다는 것과 부실공사에 대한 책임을 지라는 것이었다. 이렇듯 2010년 준공한 아파트에는 입주 지연, 대규모 소송, 시공사의 워크아웃, 채권 은행인 우리은행 등의 공매 등 어렵고 복잡한 잡음이 가득한 곳이 많다. 

하이파크시티는 이후 우리은행에서 공개 매각을 통해 4억 원대에 아파트를 매각하기 시작하면서(매각은 KB신탁이 맡았다), 현재는 분양가에 비해 2억 원 이상 낮은 4억 원대 시세가 유지되고 있다. 지속적인 공개 매각으로 4억 원대 아파트가 계속해서 나오는데, 이 매각이 일단락되면 가격은 정상화될 것으로 기대한다.

그러는 사이 2008년 금융위기 이후 침체돼 있던 일산서구와 일산동구, 고양시 덕양구는 분위기가 완전히 달라지기 시작한다. 특히 2014년 9.1 부동산 대책을 통해 재건축 연한이 종전 40년에서 30년으로 단축되면서, 1990년대에 준공한 아파트를 중심으로 고양시 역시 주택 가격 상승기에 본격적으로 진입한다. 또 일산서구 킨텍스 지역에서는 일산 아파트 분양 가격 중 최고가라 할 만한 3.3㎡당 1,600만 원대 아파트 분양에도 성공한다.

2008년, 일산서구와 일산동구의 아파트 가격은 3.3㎡당 1천만 원 내외에 당시에도 준공 20년을 넘긴 오래된 아파트였고, 덕이지구·식사지구의 아파트는 3.3㎡당 1,500만 원 내외로 신축 대형 아파트였다. 

지금은 어떨까. 일산서구와 일산동구의 아파트 가격은 3.3㎡당 1,300만 원 내외로 상승했고 신축 아파트는 1,600만 원 이상으로 올랐다. 노후도는 더 심해져서 이제 준공 25년차가 넘었다. 반면 덕이지구·식사지구의 아파트는 준공 7년차의 신축 아파트이면서 가격은 3.3㎡당 1,000만 원 수준으로 더 낮아졌다. 내부 마감재나 단지 조경, 아파트 공사 수준은 최신식이다.

일산 덕이지구·식사지구가 맞닥뜨린 2010년의 상황은 우리나라 모든 지역에서 동일하게 일어난 상황이라는 점을 이해해야 한다. 그러면 2010년도에 준공된 아파트를 볼 때, 그 아파트가 준공 과정에서 상당한 어려움을 겪었고, 어쩌면 종전의 분양 가격을 전혀 회복하지 못하고 있다는 것도 알 수 있다. 특히 2010년에 준공한 대형 아파트라면 단언컨대 2008년도의 가격을 아직도 회복하지 못했을 것이다. 

부동산 투자자라면 이처럼 가격이 왜곡된 아파트를 관심 있게 바라봐야 한다. 그러니 2010년 준공한 아파트에 대해서는 아주 ‘특별한’ 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다. 




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