투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

‘준공공임대’로 다주택자 양도세 중과를 피해라

2018/06/20

추천수: 11 조회수: 514

최근 부동산 시장의 화두는 뭐니 뭐니 해도 준공공임대주택이다. 8.2 부동산 대책으로 인해 주택임대사업자로 등록하는 것에 대한 관심이 높아지고 있는데, 그중에서도 준공공임대주택은 주택임대시장 안정을 위해 정부가 적극적으로 지원하고 있는 사업이다. 이름 그대로 민간임대주택이지만 공공임대에 준하는 임대주택이라는 뜻이다. 기존에 있던 장기임대주택에 비해 다양한 혜택을 추가해주는 반면 어느 정도의 규제도 적용이 된다.

준공공임대주택을 크게 두 가지로 나눠서 보면, 첫째는 장기보유특별공제 혜택이 큰 장특준공공이고, 둘째는 세금 감면 혜택이 큰 감면중공공이다. 이 두 가지 용어는 설명을 위해 필자가 나름대로 만들어낸 용어이니 참고 바란다. 

장특준공공과 감면준공공은 다음과 같은 차이점이 있다.

첫째, 장특준공공은 10년(2019년부터 8년) 임대하면 양도차익의 70%를 장기보유특별공제(이하 장특공제)로 공제해준다. 반면, 감면준공공은 10년 이상 임대하면 양도차익의 100%를 감면해준다.

둘째, 장특준공공은 장특공제 70%라는 혜택을 받되 산출세액의 10%를 지방소득세로 추가 부담해야 하지만, 감면준공공은 양도소득세 100% 감면 혜택을 받되 감면세액의 20%를 농특세로 부담해야 한다.

셋째, 장특준공공은 일몰기한이 없이 계속 시행되는 데 반해, 감면준공공은 2018년 말까지만 한시적으로 시행이 된다.

넷째, 장특준공공은 기존주택 보유자도 가능하지만, 감면준공공은 신규로 주택을 취득할 때만 가능하다.

다섯째, 장특준공공은 등록 시기에 제한이 없으나, 감면준공공은 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 등록해야 한다.

여섯째, 장특준공공은 공실 기간을 3개월만 인정해 주지만, 감면준공공은 6개월을 인정해 준다.

일곱째, 감면준공공은 증여받은 주택도 등록이 가능하다. 증여도 신규 취득으로 보기 때문에 증여일로부터 3개월 이내에 준공공으로 등록하고 10년 이상 임대하면 양도소득세를 100% 감면해준다.

준공공임대주택에 대한 세제혜택은 자동으로 주어지는 게 아니라 신청을 해야만 받을 수 있고 또한, 준공공임대주택은 기본적으로 임대료를 연간 5% 이상 올릴 수 없도록 되어 있다. 세금 감면 신청을 할 때 임대차계약서 사본을 제출하기 때문에 상한 규정을 지키지 않으면 8~10년간 임대사업을 한 것에 대해 감면을 받을 수 없고 도로 아미타불이 되니 꼭 유의해야 한다. 

또한, 임차인의 주민등록표등본이나 주민등록증 사본이 필요하므로 임대차계약을 할 때 임차인에게 취지를 잘 설명해서 받아야 한다. 요즘처럼 개인신상정보의 중요성이 강조되는 시대에는 협조를 얻기가 어려울 수 있으므로, 임대차계약서 특약에 “임대인의 준공공임대사업 세제혜택을 위해 임차인은 잔금일에 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본을 임대인에게 제출하여야 한다”라는 내용을 명기하는 것을 추천한다.



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