투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

부부 공동명의로 세금을 줄여라

2018/06/18

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부부 공동명의로 부동산 투자를 하면 다양한 장점이 있다. 일단 재산을 지키는 데에 유리하다. 부부 공동으로 등기가 되면 한쪽이 마음대로 부동산을 처분하기 어려울 뿐만 아니라, 다른 배우자 몰래 금융기관에 돈을 빌리거나 담보를 제공하려고 해도 배우자의 동의 없이는 어렵다. 친구의 부탁으로 배우자 몰래 보증을 서주는 것도 부부 공동명의라면 불가능하다.

설령 부동산이 경매에 넘어가더라도 부부 공동명의로 되어 있으면 소유권을 방어하기가 유리하다. 만약 남편의 사업이 어려워져 경매가 진행되더라도 경매에는 남편의 지분만큼만 넘어가고, 부인의 지분은 계속 남아있다. 뿐만 아니라 이럴 때 부인은 공동소유자로서 입찰 시 ‘우선매수권’을 행사할 수 있다. 우선매수권이란 공유지분을 매각할 때 새로운 사람보다는 기존의 공유자에게 우선적으로 매수할 기회를 주는 것을 말한다.

또한, 부부 공동명의일 경우에는 자금출처를 입증하기가 상대적으로 쉽다. 배우자에게 재산을 증여할 때에는 10년간 6억 원까지 증여세를 과세하지 않는다. 배우자가 특별한 소득이 없더라도 일단 배우자 앞으로 6억 원까지 부동산을 취득해 놓으면, 그 후에 추가로 부동산을 취득하는 경우 자금출처를 인정받기가 유리해진다. 종전에 구입한 부동산을 매각해서 발생한 양도대금으로 새로운 부동산을 취득한 것으로 볼 수 있기 때문이다.

가장 큰 장점은 역시 세금을 줄일 수 있다는 것이다. 부부 공동명의일 경우에 절약할 수 있는 세금으로는 양도소득세, 임대소득세, 종합부동산세, 상속세 등이 있다.

양도소득세는 과세표준의 크기에 따라 6%에서 42%까지 비율이 달라지는 누진세율 구조이기 때문에 양도차익이 많을수록 세금도 많이 내게 된다. 그러나 양도소득세를 포함한 소득세는 개인별로 과세하기 때문에 주택의 명의가 부부 공동일 경우에는 양도차익이 둘로 나누어져서 세율구간이 낮아지는 효과가 있다.

전세와 월세 소득에 대한 임대소득세 역시 누진세율이 적용되므로 공동명의일 때 절세 효과가 생긴다. 예를 들어 연봉 1억 원을 받는 직장인 남편의 임대소득이 연간 4,000만 원일 경우 임대소득세율은 무려 35%에 달한다. 그런데 공동명의일 경우에는 임대소득도 둘로 쪼개지므로, 한 사람당 임대수입은 2,000만 원이다. 2018년까지는 임대소득이 연간 2,000만 원 이하일 경우 비과세이고, 2019년부터는 분리과세가 되므로 세금을 대폭 절약할 수 있다.

종합부동산세는 보유하고 있는 부동산의 기준시가 총합이 6억 원, 1가구 1주택일 때는 9억 원을 초과하는 경우에 과세된다. 그런데 부부가 공동명의로 주택을 가지고 있다면 주택의 기준시가는 한 사람당 50%로 계산된다. 즉, 부부 공동주택일 경우에는 기준시가가 총 12억 원이 될 때까지 종합부동산세가 과세되지 않는 셈이 된다.
게다가 인당 6억 원을 초과하더라도 부부 각각에게 누진세율이 적용되므로 단독명의보다 종합부동산세가 줄어든다. 예를 들어 과세표준이 12억 원이라면 세율 0.75%가 적용되지만, 부부 공동명의일 경우 과세표준은 각각 6억 원으로 낮아지면서 0.5%가 적용되므로 그만큼 세 부담이 줄어드는 것이다.

상속세 역시 상속금액에 따라 10%에서 최고 50%까지 누진세율 구조로 적용된다. 따라서 부부 중 한 사람이 모두 소유한 채로 사망하는 경우보다는 부부간에 미리 재산을 분산해 놓았을 때 상속세가 줄어든다.
즉, 부부 공동명의라면 부부가 함께 사망하지 않는 이상 상속금액이 절반으로 줄어들기 때문에 상속세도 절반 이상으로 줄어들거나, 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있다.

참고로, 취득세의 경우는 누진세율이 아닌 단일세율을 적용하기 때문에 공동명의를 적용해도 차이가 없고, 재산세는 개인이 아닌 주택별로 과세하기 때문에 역시 큰 차이가 없다.



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