투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

1세대 1주택자의 비과세 요건 강화되다

2018/06/15

추천수: 23 조회수: 1,357

8.2 대책에 영향을 받게 된 것은 다주택자들뿐만이 아니다. 1세대 1주택자에게 주어지는 비과세 요건도 일부 강화되었다.

이전까지는 1주택자가 비과세 혜택을 받기 위해서는 그 집을 2년 이상 보유하기만 하면 되었다. 그러나 2017년 8월 3일부터는 가지고 있는 1주택이 조정대상지역 내에 있을 경우 2년 이상 보유하는 것 외에 2년 이상 거주해야 한다는 요건이 추가되었다.

다주택자 중과와 마찬가지로 1주택자 비과세 요건 역시 전국을 대상으로 하는 게 아니라, 조정대상지역만을 대상으로 한다. 또한, 이 규제는 8.2 대책에 의거 2017년 8월 3일 이후에 취득하는 주택부터 적용된다. 따라서 이전에 주택을 취득했던 1주택자들은 크게 걱정할 필요가 없다.

주의할 것은 반드시 2년 이상 거주하지 않아도 되는 예외가 두 가지 있다는 점이다.

첫째, 2017년 8월 3일 현재 아직 소유권이 넘어오지 않았지만 이미 매매계약을 체결한 상태라면 예외가 인정된다. 이 경우에는 매매계약 체결 당시 무주택자이어야 하고, 2017년 8월 2일 이전에 주택 매매계약을 체결했어야 하며, 계약금을 지급한 사실이 인정되어야 한다. 이 세 가지 조건을 동시에 충족한다면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 된다. 취득 당시 무주택자인 경우 분양권이나 조합원 입주권을 취득한 경우에도 거주요건을 충족하지 않아도 된다.

둘째, 1주택자이지만 그 집을 임대주택으로 등록한다면 비과세가 가능하다. 거주지의 관할 구청에 임대주택으로 등록하고, 관할 세무서에 임대사업자로 등록한 후 단기임대는 4년 이상, 준공공임대는 8년 이상 임대를 해야 한다. 이 경우에는 직접 2년 이상 거주하지 않아도 거주요건을 충족한 것으로 본다.

조정대상지역 내에 1주택을 가지고 있다면 앞으로 이 조항을 활용하기 좋을 것이다. 예를 들면 2018년에 서울 마포에 기준시가 6억 원짜리 아파트를 구입했는데, 아이 학교 때문에 이 아파트에 거주하지 못하고 임대를 주었다고 하자. 

원래대로라면 주택이 하나뿐이므로 1주택자 비과세를 받아야 하지만, 거주요건을 채우지 못해 비과세를 받지 못하면 억울할 것이다. 이럴 때는 서울 마포의 아파트를 구입하자마자 단기임대주택으로 등록한 후 4년만 임대하면 거주하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다.



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