투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

업계약서, 다운계약서 작성은 위험하다

2018/06/14

추천수: 15 조회수: 389

절세 요령을 알려준다면서 업계약서와 다운계약서를 쓰라고 말하는 사람들이 가끔 있다. 그러나 그 위험성에 대해서는 잘 알려주지 않아서 걱정스럽다. 단도직입적으로 말하면, 업계약서 또는 다운계약서는 사후에 적발될 확률이 높을 뿐 아니라 적발될 경우 더 큰 손실을 보게 된다.

업계약서는 말 그대로 실제 거래가격보다 더 높은 금액으로 쓴 계약서이고, 다운계약서는 더 낮은 금액으로 쓴 계약서다. 양도소득세는 판 금액에서 산 금액을 뺀 가격차에 따라 달라지기 때문에 업계약서를 쓰거나 다운계약서를 이용해서 그 가격차를 조정하는 사람들이 있다. 집을 살 때 업계약서를 쓰거나, 팔 때 다운계약서를 쓰면 양도차익이 줄어들기 때문에 양도소득세도 줄어드는 것을 악용한 것이다.

그러나 지금은 과세 자료가 점차 전산화되고 있기 때문에 적발될 확률이 점점 높아지는 추세이므로 자칫하면 더 큰 부메랑이 되어 돌어올 수 있다.

업계약서나 다운계약서를 썼다가 적발되면 1가구 1주택자에게 주어지는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 특히 2012년부터는 업계약서 또는 다운계약서를 쓰자고 요청한 사람뿐 아니라 그 요청에 응해주는 사람도 과세를 하기 시작했다. 그러자 처음에는 업 또는 다운계약서를 쓰자는 요청에 응해줬던 사람이 나중에 자기가 손해를 입을까봐 원래 가격으로 신고를 하는 경우가 늘어났다. 그렇게 되면 당장이 아닌 한참이 지난 후에 적발되는 것이라 가산세가 어마어마하게 붙는다.

2016년 11월 3일에 발표된 이른바 11.3 대책은 적발될 가능성을 더 높여 놓았다. 먼저 자진신고한 사람에게는 과태료를 면제해줌으로써 거래 당사자들이 서로 신고하도록 부추기게 됐기 때문이다.

이런 경우를 들은 적이 있다. 
A라는 사람이 1억 5,000만 원에 집을 팔았지만 상대방과 협의해서 1억 원이라고 신고했다. 그런데 거래 당시에는 합의 하에 다운계약서를 써 주었던 상대방이 나중에 자신의 양도소득세를 줄이려고 원래 금액으로 신고를 했다는 것이다. 그러자 세무당국은 ‘귀하의 재산에 대한 매매가액은 거래 상대방의 양도소득세 신고내용과 다른 것으로 확인되었으니, 소명자료를 제출하라’는 통보를 해왔다.

정말 무서운 점은 그 거래가 이루어진 시점은 2005년이었는데, 통보를 받은 것은 2015년이라는 사실이다(양도소득세의 제척기간은 10년임). 그런 적이 있었나 싶을 정도로 오래된 일이 뒤늦게 적발되는 것이다. 그래서 원래 내야 할 양도소득세에 대한 부당행위에 해당하는 신고불성실가산세가 40% 추가되었을 뿐 아니라, 납부불성실가산세가 매일 1만분의 3씩, 연간으로 환산하면 약 11%씩 해서 10년간 무려 110%가 추가되었다. 둘을 합해서 150%의 가산세가 붙은 것이다.

거래 당시 이 사람의 실제 양도차익이 5,000만 원이었다고 한다면, 원래 냈어야 할 양도세는 약 678만 원(과세표준 5,000만 원 × 세율 24% - 누진공제액 522만 원). 그런데 신고불성실가산세가 40%이고, 납부불성실가산세가 110%이므로 가산세로 부과된 금액만 1,017만 원이다(678만 원 × (40% + 110%) = 1,017만 원). 
몇 백만 원 아끼려다가 오히려 1,000만 원이 넘는 돈을 추가로 내게 된 셈이다. 잊지 말기 바란다. 기억도 가물가물한 몇 년 전의 업·다운계약서가 어느 날 세금폭탄이 되어 날아올 수 있다는 점을 말이다.



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