투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 환산가격을 이용한다

2018/06/12

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2006년부터 부동산 실거래가 신고제도가 도입되었다. 거래가 체결된 후 60일 이내에 부동산 소재지의 관할 시·군·구에 신고하는 것을 의무화한 것이다.

이전까지는 실거래가가 아니라 기준시가를 기준으로 양도소득세를 신고하였지만, 그 이후부터는 양도소득세를 비롯해 세금을 부과할 때는 신고된 실거래가를 기준으로 삼게 됐다. 기준시가란 정부가 고시한 부동산 가격이다.

문제는 2006년 이전에 체결된 거래들이다. 부동산을 거래한 지 오래된 경우에는 옛날 계약서를 보관하지 않고 버린 사람들이 많다. 이 경우에는 집을 매도하면서 양도소득세 신고를 할 때 무엇을 기준으로 해야 할까?

계약서가 있다면 당연히 계약서에 기록된 실거래가를 기준으로 양도소득세를 매긴다. 하지만 계약서가 없다면 과거에 거래가 이뤄졌던 당시의 기준시가를 바탕으로 환산하여 계산하는데, 이를 환산가격이라 한다.

취득가액 환산가격 = 양도가액 × 취득 시 기준시가 ÷ 양도 시 기준시가

예를 들어 20년 전부터 가지고 있던 상가를 5억 원에 사겠다는 사람이 나타난 상황이라고 해보자. 거래 후 양도소득세를 신고하려고 해당 상가를 매수했을 당시의 계약서를 찾아봤지만 찾을 수가 없는 상황이다.

양도소득세는 납세자가 자진납부 신고하는 세금으로 매수 당시 계약서가 없다고 해서 신고를 안 할 수는 없다. 이럴 때 활용하는 것이 바로 환산가격이다. 세무당국에서는 매매계약서 등의 서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가격으로 신고할 수 있게 하고 있다. 취득 당시 실지매매가액은 알 수 없지만 국세청 컴퓨터에 기록된 취득 당시 기준시가와 양도 당시 기준시가를 토대로 환산가격을 구하는 것이다.

이 상가의 경우 만약 현재의 기준시가가 1억 원이고, 20년 전 기준시가가 2,000만 원이었다면 이를 바탕으로 취득가액을 계산해볼 수 있다. 계산 결과 취득가액은 아래와 같이 1억 원으로 환산된다.

5억 원 × 2,000만 원 ÷ 1억 원 = 1억 원

따라서 해당 상가의 양도차익을 구하려면 먼저 매도가 5억 원에서 환산취득가액 1억 원을 공제해야 한다. 여기에 필요경비 개산공제라 하여 환산취득가액의 3%인 300만 원을 추가로 차감할 수 있다.

이에 따라 양도차익은 3억 9,700만 원이 된다. 여기에 각종 공제를 제외하고 해당 세율을 곱하면 양도소득세액이 산출되는 것이다.


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