투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

세금 계산 시 누진세율을 주의하라

2018/06/08

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우리나라 세금의 상당수는 누진세율 제도를 택하고 있다. 누진세율이란 과세표준이 높아질수록 세율도 높아지는 구조를 말한다. 그래서 소득이 많거나 재산이 많을수록 상대적으로 세금을 더 많이 내게 된다. 소득 불평등을 줄여보자는 취지로 도입된 제도다.

누진세율을 계산할 때 주의할 점은 전체 금액에 대해 동일한 세율이 적용되는 게 아니라, 구간에 따라 계단식으로 세율을 적용한다는 점이다. 예컨대 과세표준 2억 5,000만 원에 대해 재산세를 매긴다고 하자. 이에 대한 세율은 0.25%이지만, 단순히 ‘2억 5,000만 원 × 0.25%’로 매기는 게 아니라는 것이다.

과세표준이 2억 5,000만 원까지 도달하려면 세 단계를 거친다. 1단계 과세표준은 6,000만 원까지, 2단계 과세표준은 1억 5,000만 원까지, 그리고 3단계 과세표준은 3억 원까지이므로 최종적으로 3단계에서 끝난다. 재산세는 각 단계에 해당하는 세금을 따로따로 구해서 모두 합치는 방식으로 계산한다.

우선 6,000만 원까지는 1단계에 해당하는 세율인 0.1%를 매긴다(6만 원). 이제 1억 9,000만 원이 남았다. 여기서부터는 2단계에 해당하는 0.15%의 세율을 매기는데, 2단계는 1억 5,000만 원까지이므로 6,000만 원에서 1억 5,000만 원 사이, 즉 9,000만 원에 대해서만 0.15%를 매긴다(13만 5,000원). 이제 남은 1억 원에 대해서는 3단계의 세율인 0.25%를 매긴다(25만 원).
이 아파트의 재산세는 세 단계를 모두 합친 44만 5,000원이 된다(6만 원 + 13만 5,000원 + 25만 원).

위의 공식이 너무 복잡하다면 훨씬 편한 방법이 있다. 일단 세율을 적용하고, 앞 단계에서 공제된 세율만큼의 금액(누진공제액)을 빼는 것이다.

똑같은 사례를 이 공식에 의해 풀어보면, 2억 5,000만 원짜리 아파트는 세율 0.25%를 적용하므로 우선 ‘2억 5,000만 원 × 0.25%’를 하면 62만 5,000원이 나온다. 여기에서 누진공제액으로 제시된 18만 원을 빼면 44만 5,000원이다. 좀 더 간편한 공식으로 똑같은 결과가 나오는 것을 확인할 수 있다.

이러한 원리를 설명하려면 수학적 공식을 활용해야 하지만, 그냥 ‘과세표준 × 세율 – 누진공제액’이라는 공식을 사용한다는 것만 알아두면 된다. 

공식보다 중요한 것은 재산이 많아질수록 세율이 높아진다는 사실이다. 다시 이야기하겠지만, 누진세율의 이러한 특징 때문에 세금을 아끼려면 일단 명의나 매도시기를 분산시켜야 한다. 분산은 절세의 기본이다.


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