투에이스의 부동산 절세의 기술저자 : 김동우
세무사들이 알려주는 부동산 세법과 실전 투자자가 알려줄 수 있는 ‘절세의 기술’은 다르다. 투자자는 세법 조항을 하나하나 외우고 기억하는 것이 아니라, 부동산 세법이 어떤 틀 위에서 운용되고, 그것을 실제 투자에서 어떻게 적용할 수 있느냐를 아는 것이 더욱 중요하다. 투자자들은 입을 모아 “세금은 너무 어렵다”고 말하지만, 실전 투자자의 눈높이에 맞춰 구체적인 사례를 바탕으로, 자주 활용되는 지식 중심으로 공부한다면 세금이 쉬워질 것이다. 세금 공부가 쉬워야 절세도 쉬워진다!

실거래가 VS 시가표준액

2018/06/07

추천수: 16 조회수: 1,255

세금을 계산하는 구조는 간단하다. 해당 과세표준(과표)에 세율을 곱하면 된다. 과세표준은 과세의 기준이 되는 금액이고, 세율은 얼마나 내야 할지의 비율이다. 당연히 세금의 종류마다 과세표준과 세율의 크기가 다르다.

그런데 부동산에서 과세표준으로 삼는 금액에는 두 가지가 있다. 하나는 실거래가이고, 하나는 시가표준액(국세청에서는 ‘기준시가’라는 용어를 사용한다)이다. 실거래가는 말 그대로 실제 매매가 이뤄진 금액으로, 세무당국에 신고된 금액이다. 반면 시가표준액은 취득세·등록세·도시계획세 등 지방세의 과세표준이 되는 가액의 기준으로서 지방자치단체에서 정한다. 과세표준을 실거래가 기준으로 하느냐, 시가표준액 기준으로 하느냐에 따라 부과되는 세금이 달라질 수 있다.

2006년부터는 과세표준을 정할 때 무조건 실거래가를 기준으로 하는 것이 원칙이 됐다. 과거에는 부동산 시장이 갑자기 달아올라서 실거래가가 두세 배 오를 때에도 시가표준액은 그대로인 경우가 많았다. 그래서 시가표준액을 기준으로 세금을 매기면 현실과 괴리가 생겼던 것이다.

단, 2006년 이후에도 시가표준액이 실거래가보다 높은 경우에는 시가표준액을 기준으로 한다. 일반적으로 시가표준액은 실거래가보다 크게 낮은 것이 대부분이라는 현실을 반영한 것이다. 이는 세금을 피하려고 ‘다운계약서’를 쓰는 것을 막겠다는 취지다.

예를 들어 시가표준액이 1억 5,000만 원인 상가를 2억 원에 매입했다면, 이때의 취득세는 실거래가인 2억 원을 기준으로 부과된다. 반대로 시가표준액 1억 원인데 상권이 죽은 상가라서 급매로 5,000만 원에 매입했다면, 이때의 취득세는 시가표준액 1억 원을 기준으로 부과된다.

물론 예외는 있다. 시가표준액보다 훨씬 적은 금액으로 거래되긴 했지만, 누가 봐도 다운계약서가 아니라 실제 거래임이 확실한 경우다. 국가와 직접 거래하는 경매나 공매의 경우 또는 공식적 회계장부에 기록되는 법인과의 거래 등이 여기에 포함된다. 만약 시가표준액 1억 원짜리 집을 경매로 8,000만 원에 낙찰받았다면 이때의 취득세는 실거래가인 8,000만 원을 기준으로 부과된다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,069.38
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
현대차 +6.28%
아모레퍼시... +8.02%
삼성전자 +0.50%
삼성바이오... +0.13%
SK하이닉스 +2.00%
기관 순매수 코스닥
코스닥
신라젠 +3.35%
바이로메드 +3.89%
CJENM 0.00%
인터로조 +10.29%
우리산업 +11.85%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기