부동산 투자, 흐름이 정답이다저자 : 김수현
많은 사람이 부동산 투자를 위한 공부를 하고 있지만 여전히 갈증을 느끼고 있고, 무엇인가 배우고 있다는 생각이 들지만 쉽게 내것화하지 못하고 있다. 그 이유가 무엇일까? 저자는 그것을 사람들의 ‘조급한 마음’ 때문이라고 말한다. 부동산 투자는 지금 당장이라도 할 수 있지만, 경험과 지식을 쌓는 것은 단시간에 되는 것이 아니다. 부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야다. 이런 부분들을 일반인들이 단시간에 체득한다는 것은 쉬운 일은 아니므로 조급함을 버리고 멀리 내다보고 접근해야 한다. 높은 곳에서 내려다보는 숲은 광활하고 아름다워서 평온하기 그지없지만, 나무만을 바라보게 된다면 나무 그 자체만 보이기 때문에 숲의 아름다움을 알지 못한다. 그래서 투자를 하려면 먼저 숲을 보려고 노력해야 한다.

입주물량이 많은 곳은 피하라

2018/05/25

추천수: 8 조회수: 459

자치구별 입주물량은 반드시 체크해야 할 지표다. 입주물량이 많은 지역에 투자할 경우 전세 임차인을 구하기가 쉽지 않을 수도 있고 예상했던 금액보다 더 많은 금액이 들어갈 수도 있다. 5,000만 원의 투자금으로 강동구의 A아파트에 투자한다고 생각해보자. 2017년 12월에 A아파트를 계약하고 2018년 2월까지 전세임차인을 구해서 잔금을 치르기로 했다. 매매가격과 전세가격 차이는 4,000만 원이었고, 취득세 및 기타비용을 포함해 5,000만 원이면 투자가 가능한 아파트라고 생각했다. 그런데 계약 후 한 달이 지나고 두 달이 지나도 전세 임차인을 구했다는 소식은 들리지 않았다. 조급한 마음에 주위 중개업소 몇 곳에 전화해서 물어보니 전세임차인을 구하는 것이 너무 어렵다는 대답만 돌아왔다. 전세임차인을 구하기가 어려운 이유를 물어보자, A아파트 인근에 2,000세대의 신규 대단지 아파트 입주가 진행되고 있다는 것이었다.

계약 당시에 담당 중개업소에서 대단지 입주에 대한 언급이 없었고, 서울 전 지역의 공급이 부족했기 때문에 전세 임차인을 찾지 못하는 것은 상상도 못 했었던 일이었다. 그리고 전세임차인을 구하지 못한 또 하나의 이유는 가격이다. 신규 아파트의 전세가격과 A아파트의 전세가격은 차이가 나지 않았다. 비슷한 가격이면 신규아파트에 수요가 몰리는 것은 당연한데 A아파트 투자 시 주변 입주물량 체크를 하지 못한 것이 화근이었다. 결국, A아파트의 전세임차인을 구하지 못해 잔금은 대출을 받아 처리하고, 집은 임차인을 구할 때까지 계속 비워둬야 했다. 임차인을 구한 것은 잔금을 내고도 3개월이 지난 후였으며 계약 당시의 전세가격보다 2,000만 원이 더 하락한 가격으로 임차인과 계약을 했다. 초기 투자금으로 예상했던 5,000만 원에서 전세가격 하락으로 2,000만 원의 금액이 추가되었고 결국 총 7,000만 원의 금액으로 투자를 하게 된 것이다.

결국, A아파트 주변 대단지 신규 아파트 입주를 확인하지 못한 것이 화근이었고 투자 초기부터 계획에 차질이 발생하게 되었다. 처음 투자를 할 때는 긴장되고 설레는 기분 때문에 알고 있던 사실도 잊어버리는 경우가 많다. 그래서 투자는 본인만의 기준이 필요한 것이고 항상 그 기준을 잊지 않아야 한다. 서울 전 지역의 공급이 부족해 전세수요는 많을 것이라는 판단이 주변 입주물량을 놓친 격이 되었는데, 아무리 전체 공급이 부족한 지역이라고 해도 시세가 비슷한 신규 아파트가 인근에 입주하게 되면 구축 아파트의 투자 가치는 하락하게 된다. 이런 실패 사례를 한번 경험하고 나면 절대 같은 실수는 반복하지 않아야 한다.

자치구 입주물량은 월별단위로 조사하는 것이 좋다. 입주물량을 정리할 때 기간을 연간단위, 월간단위로 미리 구분해 정리하고, 실제 투자 시 확인하기 쉽도록 관리해야 한다. 서울 서남권 월별 입주물량을 예를 들어 보면, 2017년 1분기보다는 신규 아파트 입주물량이 감소하는 2분기, 3분기가 전세임차인을 구하는 것이 더 쉬울 수 있다. 물론 신규 아파트 입주 기간을 통상 2개월의 여유를 더 준다고 생각하면 2017년 3월, 4월 입주 영향은 5월이나 6월까지도 갈 수 있다. 다른 권역별 지역도 정리해서 투자 진입 시기와 빠져나오는 시기의 입주물량을 반드시 확인해야 한다.




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