부동산 투자, 흐름이 정답이다저자 : 김수현
많은 사람이 부동산 투자를 위한 공부를 하고 있지만 여전히 갈증을 느끼고 있고, 무엇인가 배우고 있다는 생각이 들지만 쉽게 내것화하지 못하고 있다. 그 이유가 무엇일까? 저자는 그것을 사람들의 ‘조급한 마음’ 때문이라고 말한다. 부동산 투자는 지금 당장이라도 할 수 있지만, 경험과 지식을 쌓는 것은 단시간에 되는 것이 아니다. 부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야다. 이런 부분들을 일반인들이 단시간에 체득한다는 것은 쉬운 일은 아니므로 조급함을 버리고 멀리 내다보고 접근해야 한다. 높은 곳에서 내려다보는 숲은 광활하고 아름다워서 평온하기 그지없지만, 나무만을 바라보게 된다면 나무 그 자체만 보이기 때문에 숲의 아름다움을 알지 못한다. 그래서 투자를 하려면 먼저 숲을 보려고 노력해야 한다.

재개발·재건축 현황으로 공급물량 예측하기

2018/05/23

추천수: 27 조회수: 737

서울, 부산과 같은 대도시 도심지에 대규모 단지의 아파트 공급을 하려면 대규모 부지가 필요한데, 이미 오래된 건축물로 포화상태인 도심지에 대규모 부지 찾기란 쉽지 않다. 1970년대, 1980년대에는 도시가 완전히 형성되기 전이기 때문에 택지를 개발해 대규모 아파트를 공급할 수 있었지만, 2000년대가 지나면서 도심지에 대단지 아파트를 지을 부지가 희소해졌다. 그 대안으로 도심지 외곽지역에 그린벨트로 묶인 지역이나 미개발된 지역을 지정해 신도시 건설이나 택지지구 개발을 많이 했다. 신도시나 택지지구는 도심지 접근성에서 약점을 가지고 있기 때문에 도심지 직주근접을 원하는 수요를 충족할 만한 해답이 되지 못한다. 따라서 원도심에 주택을 공급하기 위해서는 기존의 건축물을 철거할 수밖에 없는데 그 대상이 되는 곳들이 주거환경이 열악한 지역들이다.

서울과 부산은 과거 인구가 집약적으로 증가한 도시기 때문에 주거환경이 열악한 곳이 많다. 현재 단독주택 그리고 연립주택이라고 불리는 다세대 주택들은 건축 연한이 40년이 경과한 주택들이 많다. 건축 연한이 오래되면서 도로 및 기반시설들도 동시에 열악해져 주거환경이 좋지 못하게 된다. 이런 열악한 환경의 주거 지역을 정부에서 환경 개선을 위해 도시재생 사업을 하려고 하지만 모두가 만족하는 사업을 하는 것은 아니다. 사업을 반대하는 비상대책위원회(비대위) 때문에 사업 진행이 지연되는 곳들도 많다. 재개발·재건축 사업을 진행하기 위해서 수천억 원에서 수조 원의 비용이 필요하기 때문에 공적자금 투입이 사실 불가능하다. 만 약 공적자금을 투입해서 개발이 가능하다면 임대아파트, 공원 등 공공목적을 위한 사업을 할 수 있을 것이다. 그러나 현실은 재개 발·재건축 사업의 대부분이 아파트를 공급하는 역할에만 그치고 있고 아파트 공화국을 만드는 원인이 되기도 한다. 따라서 재개 발·재건축 사업 현황을 두루 파악하고 있다면 아파트 시장의 흐름뿐만 아니라 공급 방향성에 대해서도 예측할 수 있게 된다.

서울과 부산은 도심지 내 대단지 신규 아파트 공급을 위해서 여러 지역에서 재개발·재건축 사업을 하는 곳이 많다. 최근 몇 년간 이 두 지역에 공급된 신규 아파트의 면면을 보면 70% 이상이 재개발·재건축 사업지의 아파트들이다. 특히, 서울은 뉴타운이라고 불리는 대규모 재개발사업지의 아파트 공급이 급속도로 증가했다. 도심지 재개발·재건축 사업지는 교통, 학군, 편의시설 등의 기반시설들이 이미 완벽히 갖춰진 곳들이기에 입지환경 측면에서는 뛰어날 수밖에 없다. 이러한 이유로 실수요층과 투자수요층은 재개발·재건축 사업지에 분양하는 아파트로 대거 몰린다. 서울과 부산의 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하는 이유도 다 이 때문이다.

따라서 각 지역의 재개발·재건축 사업이 어떤 단계에 왔는지 전체적으로 파악하고 있다면 향후 시장에 공급되는 아파트의 양을 추정할 수 있게 된다. 서울과 부산은 친절하게 정비사업에 대한 전문 홈페이지가 있으므로 여기에서 정보를 확인하면 된다. 서울과 부산은 각각 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)과, 정비사업통합홈페이지(http://dynamice.busan.go.kr)에서 모든 정비사업 구역의 정보를 공개하고 있다.




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L 2018-05-23
뻔한 얘기에, 신성철 쌤 동강에서 한 얘기 그대로 하고 있네
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