부동산 투자, 흐름이 정답이다저자 : 김수현
많은 사람이 부동산 투자를 위한 공부를 하고 있지만 여전히 갈증을 느끼고 있고, 무엇인가 배우고 있다는 생각이 들지만 쉽게 내것화하지 못하고 있다. 그 이유가 무엇일까? 저자는 그것을 사람들의 ‘조급한 마음’ 때문이라고 말한다. 부동산 투자는 지금 당장이라도 할 수 있지만, 경험과 지식을 쌓는 것은 단시간에 되는 것이 아니다. 부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야다. 이런 부분들을 일반인들이 단시간에 체득한다는 것은 쉬운 일은 아니므로 조급함을 버리고 멀리 내다보고 접근해야 한다. 높은 곳에서 내려다보는 숲은 광활하고 아름다워서 평온하기 그지없지만, 나무만을 바라보게 된다면 나무 그 자체만 보이기 때문에 숲의 아름다움을 알지 못한다. 그래서 투자를 하려면 먼저 숲을 보려고 노력해야 한다.

인허가 및 착공 실적으로 중단기 시장 전망하기

2018/05/21

추천수: 23 조회수: 1,082

주택 인허가 실적은 국토교통부에서 월말에 미분양 현황과 함께 정보를 제공한다. 주택 인허가 실적 정보는 국토교통부에서 미분양 현황 보는 방법과 동일한 방식으로 확인하면 된다.

주택건설 인허가란 주택건설 사업자가 대통령령으로 정하는 가구 수 이상의 주택건설사업을 시행할 때 시·도지사 또는 국토교통부 장관에게 사업계획에 대해 승인받은 업무를 말하며 그런 승인받은 사항을 집계한 것이 주택건설 인허가 실적이다. 주택 인허가 실적은 주택건설 사업계획에 대해 승인을 받는 사항이라 일이 진행되는 과정에서 착공으로 연결되지 않는 경우도 있기 때문에 실적 물량이 정확하지 않을 수도 있다. 그리고 주택건설 인허가를 받은 후 실제 준공까지 사업장에 따라 3~4년 정도 시간이 소요되기에 3~4년 뒤의 준공 시점도 정확히 알 수가 없다. 다만, 전체적인 공급 방향성을 추정할 수는 있다. 국토교통부 통계누리에서 제공한 인허가 실적을 살펴보자.

2010년 이후 서울의 인허가 실적이 많지 않았던 이유는 재개발·재건축 사업 위축의 영향이 컸다고 할 수 있고 2017년 인허가 실적이 증가한 이유는 재개발·재건축 물량이 증가했기 때문이라고 할 수 있다. 서울의 향후 공급 방향성을 예측할 때 빠질 수 없는 것이 재개발·재건축이다. 재개발·재건축 사업 진행에 따라 서울 공급의 크기가 결정되는데 현 정부에서 분양권 거래와 재개발·재건축 거래를 규제하고 있기 때문에 사업 위축으로 공급이 원활하게 되지 않을 수 있다. 공급이 부족하면 가격이 오르는 것은 당연한 일이다. 지금의 서울 시장 가격이 상승하는 것도 그러한 기대감을 가지고 있기 때문이다.

경기도는 인허가 실적이 계속 많다가, 2017년부터 감소한 것 을 볼 수 있다. 그 이유는 택지지구의 아파트 공급이 감소했기 때문인데 박근혜 정부 때 택지지구 신규 지정이 중단되었기에 이런 현상은 앞으로 지속될 것이고, 경기도 전체의 공급은 감소할 가능성이 크다.

주목해야 할 지역은 부산이다. 2015~2017년까지 인허가 실적이 평균 3만 호가 넘는데 향후 부산 시장에 공급될 아파트의 양이 많다는 증거다. 부산 아파트 시장은 당분간 힘든 흐름을 보여줄 것으로 추정할 수 있다. 대구 또한 인허가 실적 물량이 계속 증가하는 추세다. 대전의 인허가 실적은 2016년을 제외하고 매년 적었음을 알 수 있다.

서울과 경기도의 착공 실적 차트를 살펴보면 국토교통부의 준공 실적과 분양아파트 입주물량과 차이는 크게 나지 않는다. 그리고 공급 방향성도 크게 다르지 않다. 경기도 착공 실적을 보면 2015년에 약 19만 호의 상당히 많은 아파트가 착공되었는데 3년 이 지난 2018년 시점에 약 15만 호가 입주한다. 그에 반해 2017년 착공 실적을 보면 8만 호 정도로 상당히 감소했는데 이 물량 이 3년 뒤인 2020년에 입주한다고 생각하면 2020년에는 입주물량이 많지 않을 것으로 추정할 수 있다. 지역별 아파트 착공 실적 테이블을 보면 부산, 광주가 착공 실적이 증가하고 나머지 지역들은 보합 또는 감소하고 있다. 국토교통부의 착공 실적만 꾸준히 관리해도 2~3년 뒤의 공급량 추정이 가능하다. 따라서 국토교통부에서 매월 공개하는 인허가 실적과 착공 실적은 관심을 가지고 봐야 할 중요한 지표다.




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L 2018-05-23
신성철선생꺼 그대로 말하고 있으시네요??마치 자기가 생각하고 발견한거처럼??? 남의 지식 자기꺼처럼 하면 속 편한가???
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