손에 잡히는 경매저자 : 이영진
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이런 때 입찰이 무효가 된다

2018/04/17

추천수: 38 조회수: 945

입찰자들은 입찰에 임하기 전까지 많은 시간과 노력을 투자한다. 입찰에서 떨어질 것이라는 우려보다는 낙찰을 받을 수 있을 것이라는 기대감을 갖고 물건을 찾고 관련 공부서류를 발급받아 권리분석을 하고 한 차례 이상 현장답사를 진행한다.

설령 입찰에서 낙방한다고 해도 다음 기회가 있다고 생각하고 스스로 위안을 삼는 게 바로 입찰자들의 심리다. 그러나 이렇듯 입찰을 위해 시간과 노력을 투자하고도 입찰조차 못하거나 또는 입찰을 했는데 입찰이 무효가 된다면 얼마나 억울하고 실망스러울까!

경매는 그 특성상 물건 선정부터 입찰 및 명도 각 단계마다 함정이 도사리고 있지만, 특히 입찰과정에서 일어나는 실수는 조금만 주의해도 피할 수 있었다는 점에서 더 안타까울 수밖에 없다. 경매를 진행하는 법원은 입찰에 앞서 입찰 시 주의사항을 고지하는데 그럼에도 불구하고 입찰실수로 입찰이 무효가 되는 사례를 종종 볼 수 있다.

① 매각이 진행되지 않는 사건에 대한 입찰
우선 매각기일 당일 경매가 변경되거나 연기, 취하 등의 이유로 입찰이 진행되지 않는 사건에 입찰하면 입찰이 무효가 된다. 입찰 진행 여부는 사전에 대법원 경매정보 사이트나 해당 경매계에 전화를 해서 확인해볼 수 있다. 그러나 경매의 변경, 취하 등이 매각기일 당일에도 접수되기 때문에 입찰하기에 앞서 입찰법정 게시판에서 경매진행 여부를 확인해야 한다.

② 입찰보증금 미달
입찰보증금이 미달되는 경우도 당연 입찰이 무효로 처리된다. 입찰보증금은 최저매각가의 10%(재매각사건은 20% 또는 30%)를 준비해야 하는데, 간혹 입찰보증금을 입찰봉투에 동봉하지 않거나 최저매각가의 10%에 미달된 금액을 제공할 때가 있다. 이때 원칙상 입찰을 무효로 하지만 법원에 따라서는 보증금이 있는데도 실수한 경우 즉시 보정할 기회를 주기도 한다.

③ 입찰서류 누락
입찰이 무효로 되는 사유로 가장 많이 등장하는 것이 바로 입찰서류 누락이다. 본인을 대리하여 입찰할 때는 본인의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서, 무능력자를 대리한다면 가족관계증명서 또는 주민등록등・초본, 공동입찰 시의 공동입찰자목록 등을 첨부해야 하는데 하지 않는 경우 가 이에 해당한다. 법인이 입찰한다면 법인등기부등본을 첨부하지 않는 경우, 법인을 대리하여 입찰한다면 법인 인감도장이 날인된 위임장과 법인인감증명서가 첨부되지 않는 경우도 마찬가지다. 위임장에 날인된 인감도장과 첨부된 인감증명서상의 인감도장이 서로 다른 경우, 또 입찰표나 위임장에 본인 또는 대리인 인적사항을 기재하지 않고 입찰표를 제출하는 경우도 입찰은 무효가 된다.

④ 입찰표 작성 오류
입찰표를 잘못 작성해서 입찰이 무효로 되는 사례도 종종 나타난다. 하나의 사건번호에 물건번호가 여럿 있을 때 그 물건번호를 기재하지 않고 입찰표를 제출하는 경우가 대표적이다. 다만 법원에 따라서는 입찰표에 물건번호를 기재하지 않았다고 하더라도 보증금봉투나 입찰봉투를 통해 물건번호를 특정할 수 있는 경우에는 유효한 입찰로 보기도 한다.

입찰가액란의 입찰금액을 수정한 채 제출할 때도 입찰이 무효가 된다. 입찰금액을 수정할 사항이 생기면 입찰표를 다시 교부받아 재작성하여 제출해야 한다. 입찰가격란에 최저매각가격에 미달하는 입찰가를 써내 입찰이 무효로 된 사례도 간혹 발생한다.

⑤ 입찰자격이 없는 자의 입찰
앞서 언급한 보증금 미달, 입찰서류 미첨부 및 입찰표 작성 오류 등에서 비롯된 입찰무효 사유 외에 입찰자격이 없는 자가 입찰하는 경우도 입찰은 무효가 된다. 즉 경매는 누구나 참여할 수 있지만 그렇다고 매수신청에 아무런 자격 제한이 없는 것은 아니라는 얘기다.

우선 이전 경매절차에서 매각대금을 미납하여 재매각되는 경우 이전 매수인은 입찰자격이 없다. 뿐만 아니라 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 이들을 교사한 사람 및 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매・입찰방해죄 등으로 유죄 판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람에 대해서는 아예 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매수신청을 금할 수 있도록 규정해놓고 있다.

또한 민사집행규칙 제59조에서도 채무자(채무자 아닌 소유자는 매수신청가능), 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)도 매수신청을 할 수 없는 것으로 규정하고 있다. 또한 입찰자들에게 권리능력과 행위능력이 있어야 한다. 다만 무능력자는 법정대리인을 내세워 대리입찰이 가능하다. 이런 무효사유가 있는 입찰임에도 이를 간과하고 입찰이 진행되거나 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 자가 이를 회피하기 위해 제3자를 내세워 매수신고를 하는 경우에는 이해관계인의 매각이의 또는 법원의 직권 매각불허가 사유가 된다.

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