손에 잡히는 경매저자 : 이영진
49일이면 누구나 경매 전문가가 된다
지금 부동산 경매를 시작하는 사람들을 위한 가장 친절한 안내서!
왠지 모르게 무섭고 떨리던 경매를 평생의 벗으로 만드는 책, 이제 경매가 놀랍도록 쉬워집니다.

권리분석을 하려거든 등기부등본 보는 법부터 배워라

2018/04/13

추천수: 52 조회수: 1,679

권리분석은 경매에서 꽃이라 불린다. 그만큼 권리분석의 중요성을 강조하는 말이기도 하지만, 꽃의 현란하고 다양한 색과 특성만큼이나 경매물건도 권리관계가 제각각 다르기에 권리분석을 할 때는 현란한 기술적 측면이 필요하다는 점에서 꽃이라고 빗댔다.

꽃은 그 향기와 색과 모양을 감상하고 탐미할 수 있는 대상이지만 권리분석은 감상과 탐미의 대상이 아니라 소유자나 임차인의 아픔이 고스란히 투영된 현실이다. 권리분석을 하면서 몰랐던 새로운 사실을 풀어냈다는 환희에 젖기에 앞서 채권자와 소유자 간 또는 소유자와 임차인 간 복잡하게 얽히고설킨 관계를 안타까워하며 결코 남일 같지 않게 여기는 것 또한 그런 이유다.

다양한 현실과 아픔이 투영된 만큼 권리분석은 만만한 상대가 아니다. 그렇다고 권리분석을 딱히 잘하는 왕도나 지름길은 없다. 원칙에 충실하게 꼼꼼히 살피고 의심 한 점 없이 해결해나가려는 적극적인 자세가 필요할 뿐이다.

권리분석에서 왕도나 지름길은 없지만 비교적 쉽게 접근할 수 있는 방법이 하나 있다. 바로 부동산 등기부등본과 친해지는 것이다. 모든 권리분석은 부동산 등기부등본에서부터 비롯된다. 물론 경매과정에서 도출되는 권리관계가 등기부등본에서 확인되지 않는 등기부등본 외적인 권리도 많지만 그런 권리도 궁극적으로는 등기부등본에 있는 권리와 연관되어 해석되는 권리들이다.

단독주택이나 공장 등 집합건물이 아닌 부동산의 등기부등본은 토지와 건물 2개의 등기부등본으로 구분되며, 각각 토지에 해당하는 표제부, 갑구, 을구와 건물에 해당하는 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 갑구와 을구에 설정된 권리관계는 토지와 건물이 일치하는 경우가 대부분이지만 간혹 토지와 건물 등기부등본에 기재된 권리가 서로 다를 때도 있어 경매정보에는 ‘토지별도등기 있음’과 같이 기재되는 것이 일반적이다.

반면에 공동주택, 오피스텔, 구분상가 등 집합건물은 토지 및 건물을 일괄하여 하나의 등기부등본이 마련된다. 집합건물 등기부등본 역시 표제부와 갑구, 을구로 구분되나 집합건물이 아닌 부동산과 달리 표제부가 2가지로 나뉜다.

① 표제부
첫 번째 표제부에는 1동의 건물 전체에 대한 내용(소재지번, 건물명칭, 건물내역 및 등기원인)과 대지권 목적인 토지에 대한 내용(소재지번, 지목, 면적, 등기원인 등)이 표시되어 있으며, 두 번째 표제부에는 전유 부분의 건물에 대한 내용(접수연월, 건물번호, 건물내역, 등기원인)과 대지권에 대한 내용(대지권 종류, 대지권 비율, 등기원인 등)이 표시된다.

② 갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 소유권 보존 및 이전에 관한 사항 외에 압류, 가압류, 가등기, 가처분 및 경매개시결정 사항이 등기된다. 소유권이나 근저당 등에 관한 법적 분쟁이 있을 때 법원이 직권으로 등기하는 예고등기도 갑구에 기재됐으나 예고등기를 악용하는 사례가 많아 2011년 10월 13일에 예고등기제가 폐지됐다. 따라서 예고등기는 현재는 등기사항이 아니다.

③ 을구
을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항, 즉 근저당, 전세권, 지상권, 지역권 등이 표시된다. 담보물권과 용익물권이 대부분으로, 이 중에서 근저당은 경매매수 시 권리의 인수・말소의 기준이 된다. 또한 전세권은 배당요구 유무에 따라 매수인에게 인수 여부가 결정되며, 선순위 지상권과 지역권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 등 경매절차나 권리분석에서 매우 중요하고도 굵직굵직한 지위를 차지하고 있는 권리들이다.

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